■ マンション購入検討用提供資料調査結果「ＹＮＰ」マンション ■
□ 調査用提供資料
・ 物件パンフレット
・ PLANBOOK
・ MENU PLANBOOK
・ QUALITY BOOK
■■ 概要書
■ 物件概要
□ 売主は大手二社のＪＶである。
二社の出資比率及び業務分担、いずれが幹事会社であるかの確認を要す。
このような２社ＪＶの場合、一社が建物売主となり、一社が土地売主となること
あるが、当物件の概要書には土地売主と建物売主という表記がされておらず、い
ずれも単に「売主」となっているので、それぞれの業務内容の確認が必要である。
□ 大手設計事務所の設計・監理である。
設計・監理が独立していることについては、一定の安心感がある。
施工に対して第三者的立場での公正なチェック機能が働くことが期待できる。
□ 施工者は中堅ゼネコン。
私の経験上からすれば、堅実であり施工実績も豊富である。
大手ディベロッパーから多く受注している。
□ 敷地
専有面積割合による所有権の共有は一般的である。
□ 竣工予定時期
夏季の竣工予定であり、年度末や年末竣工物件とは違い、問題は少ない。
■ 設備概要
□ 一般的な内容である。
□ 電気は一括高圧受電方式であり低額になる。
□ キッチンはディスポーザー設置なので、そのための処理槽がある。
■ 外部仕上
□ 一般的な内容ある。
■ 内部仕上
□ 一般的な内容である。
■ 天井高
□ 一般的高さである。
■■ 全体計画
■ 建築計画について
□ 敷地は２本の公道に接している、不整形の土地である。
それにより、変則的な棟配置になっている。
□ 建物は２棟構成で平面的には複雑な形状をしている。
２棟が部分的に接続され機能的にも関連しているため、法律的には１棟の扱い
である。
□ 各棟とも立面的には比較的整形でシンプルな形状である。
一部にセットバック(後退)部分がある。
□ 形態的・構造的にも無理のない計画になっていて、施工はしやすいであろう。
施工しやすいということは、問題は比較的起りにくいということである。
□ 棟毎にはシンプルな構造なので、維持管理上の問題になることは起きにくい。
□ 直通避難階段は各棟毎に1本ずつあり、共用廊下のほぼ中央に配置されており、
判りやすい避難動線である。
□ 各階同タイプの住戸構成となっているので、安定した施工が期待できる。
□ 事実上２棟なので、管理組合としての問題がある。
仮に地震により大きな影響を受けた場合、２棟はその規模と方向性が異ってい
る事により、地震波の方向によっては被害状況が異なり、各住戸への影響も異
なるので、事後の補修・補強対応への意思の集約がしにくいのではないか。
□ 契約候補住戸への出入は、別棟のＢ棟からという変則的な動線の設計である。
大きな地震発生の場合、２棟の揺れ方が異なり、接合部分のエキスパンション
ジョイントが破壊したりずれたりすると、住戸からの出入が困難となってしまう。
■ 構造計画について
□ 構造的に独立した２棟の建物である。
□ Ｂ棟は平面的にも立面的にもシンプルな構造形状である。
Ａ棟は立面的に上層階にてセットバック(後退)しているが、構造的にはさほど無
理はない。
□ Ａ棟の６階(契約候補住戸の階)と７階との境で、構造体がずれている。
□ 建物躯体構造は、一般的な鉄筋コンクリート造のラーメン(柱・梁)構造である。
□ 建物構造体は、一般的な現場造成杭(アースドリル拡底杭)により支持層に支持
されている。
□ 鉄筋・コンクリートの品質・強度・仕様等は、一般的である。
□ 住戸間界床コンクリートスラブは厚さ３０㎝のボイドスラブである。
□ 住戸間界壁の仕様は、コンクリート壁である。
界壁の仕上は、二重壁とコンクリート壁直壁との二通りになっている。
二重壁の住戸が圧倒的に多い。
候補住戸タイプの洋室３の界壁は直壁になっている。理由の確認を要す。
□ 上下住戸間は二重床、そして二重天井であるため、防音効果が期待できる。
□ 外壁の仕様は一般的である。
■ 設備仕様について。
□ 概要書記載の設備内容は一般的である。
□ 給水・給湯設備配管は架橋ポリエステル管であり一般的である。
さや管ヘッダー方式との記載はない。
□ ディスポーザー・食器洗浄機は標準装備。
□ キッチン換気用給気口はレンジフードファンと連動である。
□ 玄関内外で気圧調整用のパスダクトが設置されているのは良い配慮である。
■ 性能について
□ 住宅性能評価書は「設計住宅性能評価書」・「建設住宅性能評価書」とも
取得するのは安心感がある。
□ 窓ガラスはＬｏｗｰＥ複層ガラスであり断熱性に優れている。
□ アルミサッシュ防音性能として２種類記されているが、どのランクが該当
するかの確認を要す。
□ 排水竪管(共用)には吸音材と遮音シート巻きの仕様で防音配慮されている。
□ 二重床とコンクリート壁とは絶縁され、騒音防止が配慮されている。
■ セキュリティ、プライバシー対策について。
□ セキュリティ関係のシステムと仕様は一般的である。
□ 防犯センサーが玄関扉及び各室窓に設置されているのは一般的である。
□ 玄関扉の構造・仕様は一般的である。
■■ 契約候補住戸 ○○○号室 △タイプについて
■ プラス要素
□ 接地階でもなく最上階でもないので、防犯上の安全性は高い。
□ 建物高さのほぼ中間以上の階なので、施工状況も安定しているであろう。
２階から同じタイプの住戸が順次繰り返し施工されていくので、上階ほど作業が
習熟され問題点も解消されていく。
□ 妻側住戸であり、エレベーターや階段から離れており、また、居室が共用廊下
と接していることもないので、プライバシーはしっかり確保され、住人の通行等
に依る騒音の影響も受けにくい。
□ 妻側住戸であり隣接する住戸は片側だけなので、中間住戸に比べ、騒音の影響
を受けることも与えることも半分となる。
□ 妻側住戸であり、窓開口も多く、陽当たり通風とも問題なし。
□ バルコニー面積が通常のほぼ倍であり、生活しやすい。
□ バルコニーに避難ハッチが無いので使いやすい。
□ 方位は南向き及び西向きであり、陽当たりは良い。
□ 下階は同タイプであり、同じ性格の室が重なっているので、騒音や設備のトラブル
の心配は少ないであろう。
□ 水廻りがほぼまとまっていて、ＰＳ(パイプスペース)も直近にあるので、排水管横
引き距離も短く、トラブルが発生しにくい。
□ ほぼアウトフレームであり、有効面積上有利であるし、室内空間がすっきりして、
家具配置上も好都合である。
□ キッチンにバルコニーへの出入口開口があるので使いやすい。
□ 洋室３出入口は３枚引戸であるため、リビングと一体に使える。
■ マイナス要素
□ Ｂ棟との離間距離が僅かで、この狭い隙間を強風が吹き抜けやすい。
それにより風切り音が発せられる。
玄関前の共用廊下でもその影響を受けるであろう。
吹き込んだ雨が△タイプ前のスロープから玄関前に流れ込む恐れあり。
□ 上階は基本的には同じような間取りではあるが、部分的に異なっており、それ
による以下のような問題がある。
□ 西側妻側の柱及び外壁位置が上階との間でずれを生ずる。
□ 上記のずれた部分の防水施工が難しくなるので、防水仕様及び施工方法を確認
する必要がある。
□ リビング西側腰窓上部に庇が無いため、上階のずれた梁上部が受ける雨水が流
れ落ち、梁上に溜まった埃等も流れ落ちるためサッシュ窓ガラスや窓周辺の外壁
が汚れやすくなる。
□ 西側に面する各室には大きな梁型が突出する。
□ 西側バルコニー上部の庇先端が後退しているため洗濯物が雨に濡れやすくなる。
□ 上階住戸はこの縦系統住戸の最上階住戸である。
最上階住戸の住人は、上からの騒音の影響を受けないため、自分たちが下階住戸
にどれほどの影響を与えているかが自覚できず、気配りがされない傾向が強い。
ただ、その上階はルーフバルコニーとなっているので、それにより迷惑を受ける
ことがあれば、ひょっとすると下階への気配りも出てくるかもしれない。
□ 洋室(２)の上部は上階住戸のルーフバルコニーとなっている。
騒音の影響を受けやすい。
防水仕様・工法によっては、漏水の恐れがある。
□ 洋室１・洋室２・キッチン・リビング等は西日が当たり、夏季の夜間は暑くな
りやすい。
□ 洗面室の出入口は片開扉が洗面室側に開くようになっているため、洗面台前の
人にぶつかりやすい。
引戸であってほしかった。
□ 洋室２の室内には大きな柱が突出しており、使いにくい。
柱部分も専有面積に含まれている。
キッチンも同様。
言わば、妻側住戸の宿命。
□ 洋室３の隣戸側はリビングのため、騒音の影響があるかもしれない。
□ 洗面室・浴室の隣戸側は洋室２であり、騒音の影響を与えるかもしれない。
□ 西側バルコニーの北端部分から▽タイプの住戸内が見えてしまうので気を使う。
■ 確認を要する事項
□ 売主２社の関係 出資比率、業務分担内容、幹事会社。
□ 上階住戸西側のセットバック(後退)に依るずれた梁上部の防水仕様及び
施工方法。
□ 候補住戸△タイプの洋室３の界壁は直壁になっている。理由の確認。
□ 洋室３の柱と界壁との接合部分に断熱折り返しはされているか。
□ 玄関インターホンにカメラは設置されているか。
□ 断熱範囲と仕様・厚さ。(外壁内面、界壁・界床への折り返し、床下等)
□ サッシュの防音仕様。
□ 給気口の防音仕様。
□ 主寝室の間仕切壁の防音仕様。スラブｔｏスラブであるか。
□ アルミサッシュに指挟み防止ストッパーは設置されているか？(怪我防止)
□ 給水・給湯配管工法は、さや管ヘッダー方式か。
□ キッチン系統排気及び浴室・トイレ系統の排気口の位置と形状・仕様。
□ 排気口と窓や給気口との位置関係。
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ＮＨＫ出版 生活人新書
■□■ 「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著 ■□■
どうぞ、ご参考になさってください。
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一級建築士 ・ マンション管理士
村上 健
ブログ http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
メルマガ http://www.melma.com/backnumber_63026/
ＨＰ http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
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・ PLANBOOK
・ MENU PLANBOOK
・ QUALITY BOOK
■■ 概要書
■ 物件概要
□ 売主は大手二社のＪＶである。
二社の出資比率及び業務分担、いずれが幹事会社であるかの確認を要す。
このような２社ＪＶの場合、一社が建物売主となり、一社が土地売主となること
あるが、当物件の概要書には土地売主と建物売主という表記がされておらず、い
ずれも単に「売主」となっているので、それぞれの業務内容の確認が必要である。
□ 大手設計事務所の設計・監理である。
設計・監理が独立していることについては、一定の安心感がある。
施工に対して第三者的立場での公正なチェック機能が働くことが期待できる。
□ 施工者は中堅ゼネコン。
私の経験上からすれば、堅実であり施工実績も豊富である。
大手ディベロッパーから多く受注している。
□ 敷地
専有面積割合による所有権の共有は一般的である。
□ 竣工予定時期
夏季の竣工予定であり、年度末や年末竣工物件とは違い、問題は少ない。
■ 設備概要
□ 一般的な内容である。
□ 電気は一括高圧受電方式であり低額になる。
□ キッチンはディスポーザー設置なので、そのための処理槽がある。
■ 外部仕上
□ 一般的な内容ある。
■ 内部仕上
□ 一般的な内容である。
■ 天井高
□ 一般的高さである。
■■ 全体計画
■ 建築計画について
□ 敷地は２本の公道に接している、不整形の土地である。
それにより、変則的な棟配置になっている。
□ 建物は２棟構成で平面的には複雑な形状をしている。
２棟が部分的に接続され機能的にも関連しているため、法律的には１棟の扱い
である。
□ 各棟とも立面的には比較的整形でシンプルな形状である。
一部にセットバック(後退)部分がある。
□ 形態的・構造的にも無理のない計画になっていて、施工はしやすいであろう。
施工しやすいということは、問題は比較的起りにくいということである。
□ 棟毎にはシンプルな構造なので、維持管理上の問題になることは起きにくい。
□ 直通避難階段は各棟毎に1本ずつあり、共用廊下のほぼ中央に配置されており、
判りやすい避難動線である。
□ 各階同タイプの住戸構成となっているので、安定した施工が期待できる。
□ 事実上２棟なので、管理組合としての問題がある。
仮に地震により大きな影響を受けた場合、２棟はその規模と方向性が異ってい
る事により、地震波の方向によっては被害状況が異なり、各住戸への影響も異
なるので、事後の補修・補強対応への意思の集約がしにくいのではないか。
□ 契約候補住戸への出入は、別棟のＢ棟からという変則的な動線の設計である。
大きな地震発生の場合、２棟の揺れ方が異なり、接合部分のエキスパンション
ジョイントが破壊したりずれたりすると、住戸からの出入が困難となってしまう。
■ 構造計画について
□ 構造的に独立した２棟の建物である。
□ Ｂ棟は平面的にも立面的にもシンプルな構造形状である。
Ａ棟は立面的に上層階にてセットバック(後退)しているが、構造的にはさほど無
理はない。
□ Ａ棟の６階(契約候補住戸の階)と７階との境で、構造体がずれている。
□ 建物躯体構造は、一般的な鉄筋コンクリート造のラーメン(柱・梁)構造である。
□ 建物構造体は、一般的な現場造成杭(アースドリル拡底杭)により支持層に支持
されている。
□ 鉄筋・コンクリートの品質・強度・仕様等は、一般的である。
□ 住戸間界床コンクリートスラブは厚さ３０㎝のボイドスラブである。
□ 住戸間界壁の仕様は、コンクリート壁である。
界壁の仕上は、二重壁とコンクリート壁直壁との二通りになっている。
二重壁の住戸が圧倒的に多い。
候補住戸タイプの洋室３の界壁は直壁になっている。理由の確認を要す。
□ 上下住戸間は二重床、そして二重天井であるため、防音効果が期待できる。
□ 外壁の仕様は一般的である。
■ 設備仕様について。
□ 概要書記載の設備内容は一般的である。
□ 給水・給湯設備配管は架橋ポリエステル管であり一般的である。
さや管ヘッダー方式との記載はない。
□ ディスポーザー・食器洗浄機は標準装備。
□ キッチン換気用給気口はレンジフードファンと連動である。
□ 玄関内外で気圧調整用のパスダクトが設置されているのは良い配慮である。
■ 性能について
□ 住宅性能評価書は「設計住宅性能評価書」・「建設住宅性能評価書」とも
取得するのは安心感がある。
□ 窓ガラスはＬｏｗｰＥ複層ガラスであり断熱性に優れている。
□ アルミサッシュ防音性能として２種類記されているが、どのランクが該当
するかの確認を要す。
□ 排水竪管(共用)には吸音材と遮音シート巻きの仕様で防音配慮されている。
□ 二重床とコンクリート壁とは絶縁され、騒音防止が配慮されている。
■ セキュリティ、プライバシー対策について。
□ セキュリティ関係のシステムと仕様は一般的である。
□ 防犯センサーが玄関扉及び各室窓に設置されているのは一般的である。
□ 玄関扉の構造・仕様は一般的である。
■■ 契約候補住戸 ○○○号室 △タイプについて
■ プラス要素
□ 接地階でもなく最上階でもないので、防犯上の安全性は高い。
□ 建物高さのほぼ中間以上の階なので、施工状況も安定しているであろう。
２階から同じタイプの住戸が順次繰り返し施工されていくので、上階ほど作業が
習熟され問題点も解消されていく。
□ 妻側住戸であり、エレベーターや階段から離れており、また、居室が共用廊下
と接していることもないので、プライバシーはしっかり確保され、住人の通行等
に依る騒音の影響も受けにくい。
□ 妻側住戸であり隣接する住戸は片側だけなので、中間住戸に比べ、騒音の影響
を受けることも与えることも半分となる。
□ 妻側住戸であり、窓開口も多く、陽当たり通風とも問題なし。
□ バルコニー面積が通常のほぼ倍であり、生活しやすい。
□ バルコニーに避難ハッチが無いので使いやすい。
□ 方位は南向き及び西向きであり、陽当たりは良い。
□ 下階は同タイプであり、同じ性格の室が重なっているので、騒音や設備のトラブル
の心配は少ないであろう。
□ 水廻りがほぼまとまっていて、ＰＳ(パイプスペース)も直近にあるので、排水管横
引き距離も短く、トラブルが発生しにくい。
□ ほぼアウトフレームであり、有効面積上有利であるし、室内空間がすっきりして、
家具配置上も好都合である。
□ キッチンにバルコニーへの出入口開口があるので使いやすい。
□ 洋室３出入口は３枚引戸であるため、リビングと一体に使える。
■ マイナス要素
□ Ｂ棟との離間距離が僅かで、この狭い隙間を強風が吹き抜けやすい。
それにより風切り音が発せられる。
玄関前の共用廊下でもその影響を受けるであろう。
吹き込んだ雨が△タイプ前のスロープから玄関前に流れ込む恐れあり。
□ 上階は基本的には同じような間取りではあるが、部分的に異なっており、それ
による以下のような問題がある。
□ 西側妻側の柱及び外壁位置が上階との間でずれを生ずる。
□ 上記のずれた部分の防水施工が難しくなるので、防水仕様及び施工方法を確認
する必要がある。
□ リビング西側腰窓上部に庇が無いため、上階のずれた梁上部が受ける雨水が流
れ落ち、梁上に溜まった埃等も流れ落ちるためサッシュ窓ガラスや窓周辺の外壁
が汚れやすくなる。
□ 西側に面する各室には大きな梁型が突出する。
□ 西側バルコニー上部の庇先端が後退しているため洗濯物が雨に濡れやすくなる。
□ 上階住戸はこの縦系統住戸の最上階住戸である。
最上階住戸の住人は、上からの騒音の影響を受けないため、自分たちが下階住戸
にどれほどの影響を与えているかが自覚できず、気配りがされない傾向が強い。
ただ、その上階はルーフバルコニーとなっているので、それにより迷惑を受ける
ことがあれば、ひょっとすると下階への気配りも出てくるかもしれない。
□ 洋室(２)の上部は上階住戸のルーフバルコニーとなっている。
騒音の影響を受けやすい。
防水仕様・工法によっては、漏水の恐れがある。
□ 洋室１・洋室２・キッチン・リビング等は西日が当たり、夏季の夜間は暑くな
りやすい。
□ 洗面室の出入口は片開扉が洗面室側に開くようになっているため、洗面台前の
人にぶつかりやすい。
引戸であってほしかった。
□ 洋室２の室内には大きな柱が突出しており、使いにくい。
柱部分も専有面積に含まれている。
キッチンも同様。
言わば、妻側住戸の宿命。
□ 洋室３の隣戸側はリビングのため、騒音の影響があるかもしれない。
□ 洗面室・浴室の隣戸側は洋室２であり、騒音の影響を与えるかもしれない。
□ 西側バルコニーの北端部分から▽タイプの住戸内が見えてしまうので気を使う。
■ 確認を要する事項
□ 売主２社の関係 出資比率、業務分担内容、幹事会社。
□ 上階住戸西側のセットバック(後退)に依るずれた梁上部の防水仕様及び
施工方法。
□ 候補住戸△タイプの洋室３の界壁は直壁になっている。理由の確認。
□ 洋室３の柱と界壁との接合部分に断熱折り返しはされているか。
□ 玄関インターホンにカメラは設置されているか。
□ 断熱範囲と仕様・厚さ。(外壁内面、界壁・界床への折り返し、床下等)
□ サッシュの防音仕様。
□ 給気口の防音仕様。
□ 主寝室の間仕切壁の防音仕様。スラブｔｏスラブであるか。
□ アルミサッシュに指挟み防止ストッパーは設置されているか？(怪我防止)
□ 給水・給湯配管工法は、さや管ヘッダー方式か。
□ キッチン系統排気及び浴室・トイレ系統の排気口の位置と形状・仕様。
□ 排気口と窓や給気口との位置関係。
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どうぞ、ご参考になさってください。
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一級建築士 ・ マンション管理士
村上 健
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