内覧会検査 鎌倉市の「ＦＣＯ」 建売住宅 前篇
2012年 (一昨年)
12月11日
■ ＨＭさんからメール
□ はじめまして。私、ＨＭと申します。
急な依頼で大変申し訳ありませんが、12月15日(土)12時から鎌倉市での建売
住宅の内覧会検査をお願いできないでしょうか。
□ 内覧会について準備をすすめるべく色々と調べていたところ、村上様の評判を
耳にしました。
初めは個人で内覧会チェックを行う予定でしたが、色々と調べなければならない
ことがあると知り、専門家に調べていただいた方が安心できるのではと思い、ダメ
もとで依頼させていただきました。
12月12日
■ 私から
□ はっきり申し上げまして、準備期間が全く少なすぎます。
まともな買主検査が出来る為には、事前に売主に対して各種要求を行い、それに
対する誠実な回答を得られ、確かな検査が出来ることを見極める必要があります。
売主の姿勢にもよりますが、経験上、最低でも半月はかかっています。
多くの方々は遅くとも1ヶ月前には申し込んでこられています。
□ ＨＭ様がこの日しか考えられないということでしたら、上記のことからしまし
てお引き受けできません。
まともな買主検査が出来る状況になった段階で検査日を決めるというお考えでし
たら、候補日を複数挙げていただきたいと思います。
12月14日
■ ＨＭさんから
□ 村上様に依頼させていただいた一方で、売主には売主側のチェック項目を明ら
かにしてその項目を公開するよう依頼しておりました。
その回答は、社内資料であり膨大な資料ということで出せないという残念な回答
でした。
□ 購入を検討している段階で、実はすでに一点不具合を発見しており、その点も
指摘しているのですが、ミスは認めて謝りはするものの、チェック項目になかっ
たので漏れたという回答のみで、結局チェック項目と結果について開示していた
だけないとの回答でした。
不具合とは、２４時間換気のファンが、浴室横の洗面所とトイレ２箇所付けられ
ているのですが、浴室横の洗面所に取付けられるべきファンは湿度感知ができ、
設定湿度になると自動的に動くという仕組みを持ってるものですが、それが誤っ
てトイレに付いており、トイレに付けるファンが浴室横の洗面所に取付けられて
いました。
仕様なのに、チェックリストがなく漏れていたという点で不信感を持ちました。
□ 村上様の仰るとおり、当事者意識を持ってきちんと対応しなければならないと
改めて思いました。
安易な依頼の仕方をしてしまい大変申し訳ありません。
今一度、内覧会検査の依頼をさせていただけないでしょうか。
□ もしお受けいただけるなら、私のケースもリポートしていただきたいと思います。
村上様を否定するような言い方になってしまい申し訳ありませんが、私としては
そもそも内覧会立会業者が必要な事態がおかしいと思っております。
もちろん医者のように、セカンドオピニオンとしての立ち位置であれば納得はで
きるのですが、あるべき姿であるかどうかのチェックがメインで、本来売主がや
っていなければならないことの代行に思えます。
□ 私はシステムエンジニアでお客様のシステムの開発に従事しております。
お客様の要望を聞き、要件を明確にし、それにそって開発を行い、出来上がった
後、提示した要件に対して試験を行い、試験内容と問題ないことを報告し、報告
を以ってお客様にシステムをお渡しすることができます。
家づくりも同様で、建売の場合は、売主、施工者が責任を持ってお客様のために
要件を詰め、要件に添って建築し、建築後要件どおりか確認をした上でお客様に
引き渡すべきで、その確認事項ももちろん公開すべきだと思ってます。
□ 村上様もこのような業界の状態を心配しボランティア同然でアドバイザーをさ
れているのだと思います。
業界が少しでも良くなることへのお手伝いができるのであれば、よろこんでやり
たいと思います。
□ 内覧会検査日ですが、上記やり取りもあり、延期してもらうことにしました。
まともな買主検査ができる状況になった段階で検査日を決めたいと思いますので。
□ 物件の詳細を下記にお伝え致します。
物件： 建売住宅「ＦＣＯ」〇〇号棟
売主： Ｍ Ｉ 不動産Ｒ
施工者： ＥＴホーム
12月15日
■ 私から
□ どういうわけか私への依頼主の最も多いご職業です。
皆様、とても論理的であり、筋を通し納得しなければ先へ進めないという方ばかり
で私の性格とも合います。
ＳＥウェルカムです。
先週のマンションの依頼主の方もＳＥでした。
宣伝のうまい大手売主で、いつものように事前交渉に非常に手こずりました。
検査当日の売主対応は最悪でした。
赤ちゃん連れのご夫妻が、なんと10時間も頑張りとおしました。
売主の一方的拒否や誤魔化しすり替えや待たされ等で、何時間も無駄にされ
てしまった結果です。
工事は完了しておらず、大きな欠陥も見つかったのに売主から謝罪はなく、
さすがに温厚な買主も最後に怒りました。
□ いえいえ全く同感です。
私のような仕事がなくなる日が早く来ますようにと、本のあとがきに書きました。ｙ
12月18日
■ ＨＭさんから
□ これまで見学した物件は、土地：11件、建売：7件となります。
□ 検査で大きな問題があった場合、引渡しを延期することは問題ありません。
□ 設計変更・オプション・セレクト等は一切ありません。
□ 内覧会に向けて、インターネットで情報を集めていたところ、悲惨な話のエピ
ソードなど見て不安になったので、その不安を解消したいと思い依頼させていた
だきました。
また、売主に売主側のチェックリストを見せて欲しいと依頼したところ、見せら
れないと回答があり、不審に思ったため、今更ですがきちんと購入した家を調べ
たいと思ったためです。
□ 友人が「良質なマンションを手に入れる」を読んで感銘を受けており、私が内
覧会をどうするか悩んでいたところ村上さんを薦めてくれ知りました。
□ 2月15日引渡しに向けてこちらも準備できればと思っておりますので、1月12日
辺りで内覧会を実施できれば幸いです。
12月19日
■ 私から
□ 内覧会検査の結果、大きな問題があった場合、引渡しを受けることを延期する
ことも可能とのことで、安心いたしました。
しっかり検査して、指摘事項を徹底的に手直しさせ、納得のいく状況で引渡しを
受けることが出来るかと思います。
□ 実は最初のご依頼で、4日後の内覧会になどと書いていらっしゃったので、こ
れは何か差し迫ったご事情があるんだなと思い、とてもまともな検査などできる
状況でないから私はお引き受けできないと思っておりました。
1月12日頃まで延ばせるとのことで多少安心は致しましたが、年末年始の為、
売主への要求と交渉の為の実質的時間が僅かしかありません。
年明け早々の買主検査ですから、年内には全て決着しておかねばなりません。
検査依頼書をお送りいただけましたらすぐに、「内覧会(買主)検査事前確認
事項」をお送りいたしますので、売主に提示し回答をお求めになってください。
12月26日
■ ＨＭさんから
□ 事前確認事項の売主回答がきましたので、転送いたします。
□ 売主完成検査記録の事前提出はNGとのことでしたが、電話で確認したところ、
事前に電子ファイルを送付することはできないとのことでしたが、内覧会検査前
に報告は可能とのことでした。
□ 手順書を確認いたしましたが、 購入者がまともな検査ができる状況になって
いるかの確認がメインだと思いますので、売主検査記録を提示させ、売主が責任
を持って確認していることを確認できれば問題ないと思いますが、いかがでしょ
うか。
■ 私から
□ 売主回答内容について、買主ＨＭ様としてはどのように受け止められたので
しょうか？
具体的にお考えをお示しください。
12月28日
■ ＨＭさんから
□ 売主回答内容についてですが、端的な回答しかなく文面からは読み取りづらい
ですが、話をしたところ、基本的には要求通りに対応するよう努力されている感
じを受け、好印象を持ちました。
□ 売主完成検査記録に関しても、電話で確認した際、何が何でもダメという話で
はなく、上と掛け合った結果で申し訳ない感じでダメで、当日の説明なら大丈夫
という話で、こちらの要求通りに対応する姿勢は良いと感じてます。
上と掛け合ったという話が本当であればですが。
□ 売主としては2月16日に何が何でも引き渡したいという思いがあるとは思います
が、直前に内覧会の日程変更をし、色々と要求していることを考えると、悪くな
い対応だと思ってます。
□ ただ、不審に思った点（24時間換気扇の配置ミス）については、チェック漏れ
としか説明を受けていないため、当日の売主完成検査記録の話を聞く際に、きちん
と原因を確認しなければならないと考えております。
資料も揃っており、対応も悪くないと思っているのですが、村上さんから見ていか
がでしょうか。
■ 私から
□ 売主回答に対して以下にコメント致します。
□ 買主完成検査日は、1月12日(土)で問題ありませんか？
買主検査を受けられる状況になっていますか？
(売主回答) 承諾しました
⇒ 聞いていることにまともに答えていません。
□ 工事が完了し売主検査指摘手直し完了済ですか？
(売主回答) 承諾しました
⇒ 聞いていることにまともに答えていません。
□ 売主完成検査記録事前提出
(売主回答) 社内調整しましたがお出し出来ません
⇒ 拒否の理由が記されていませんが。
□ 官庁指導・売主都合・施工上都合による設計変更項目リスト事前提出
(売主回答) 添付で送ります
⇒ 添付にありません。
添付されているのは検査済証です。
□ 内覧会当日 検査に売主建築担当者が立ち会うこと
(売主回答) 承諾しました。ＭＩ不動産Ｒ㈱ 現場所長 ＮＴ
株式会社ＥＴホーム現場所長が立ち会います
⇒ ＭＩ不動産Ｒ㈱ 現場所長 ＮＴさんという人は、建築の技術者なのですか？
所属部署・役職・専門等を確認なさってください。
□ 指摘事項手直し完了確認日
(売主回答) 当日お決めください
⇒ こういう回答はありませんでしょう。
買主が決めることではありません。
まともな売主であれば、以下のように回答します。
”内覧会当日のお客様の御指摘の手直し内容を検討させていただき、最も日数
を要する項目により、完了確認日を提示させていただきます”
□ 以上のように、買主を馬鹿にした回答であり非常に対応の悪い売主だと思い
ます。
この回答者はどんな人物なのですか？
□ 1月14日(日)は、あいにく対応できません。
買主・売主・私の３者の都合の一致が必要なのですから、あくまでも複数提示
させるべきだと思いますが。
2013年 (去年)
1月8日
■ ＨＭさんから
□ 村上さんの仰る通り、回答になってない回答が多くあると思います。
電話での応対ではこちらの要望を真摯に受け止め、なんとか答えようとしてる感
じを受けますので、回答を良いように受けとめてました。
□ 電話で対応している方はＭＭさんという方なのですが、回答者を見るとＮＴさん
という方になっているみたいで、対応に差があるのではないかと思っています。
村上さんからの指摘を伝えると共に、回答者が誰なのか、ＭＭさんでないとする
と、対応レベルを合わせていただくよう依頼をかけました。
□ 「官庁指導・売主都合・施工上都合による設計変更項目リスト」というものは
どのようなものなのでしょうか。
■ 私から
□ 電話での対応が好印象だからといって、そのまま安心は出来ないと思います。
営業部門などの客対応は、調子のいいことを言う傾向がありますので、要注意
です。
どの部署の誰が責任をもった回答をしてくれるのか、そのために文書で確認し
ているのです。
文書での回答が売主としての公式回答になるのが筋でしょう。
□ 日程についてですが、私が主役ではありません。
検査の当事者は買主と売主です。
少なくとも、その二者の都合が合わなければなりません。
これは絶対条件です。
場合によっては、私は出席しないこともあり得ます。
(煩いことを言ってもう面倒だから結構です、ということも過去にありました)
□ > ＭＭさん曰く、社内の上までかけあって調整をしているそうで、
⇒ こんなこと当たり前でしょう。会社としての回答なんですから。
本来、文書回答する前に当然にやっていなければならなかったことです。
□ 設計変更報告書について
青田売りの場合は、契約内容と建物完成状態とにたくさんの相違がある場合が
殆どですので、このような確認を行うようにお勧めしております。
ただ、ＨＭ様の場合は完成後の売買契約ですので、筋としては相違などない筈
です。
しかし現実には、完成売りの場合であっても、契約内容と完成した現物とに相違
がある場合もありますので、念のための確認が必要なのです。
一般的には、”お詫びと訂正”というタイトルの文書が内覧会前に(酷い売主の
場合は内覧会当日に)提出されます。
書式は売主ごとに異なりますが、内容は、変更前・変更後と対照させて説明され
ています。
いわゆる変更だけでなく、”誤記訂正”もあります。
なにがどうなった、という結果しか書かれていないことが多いので、買主として
してはその理由・原因・趣旨などを問い質す必要があります。
当然のように了承印を求めてきますが、内容によっては、買主にとって不利な
こともありますので、捺印拒否ということもあり得ます。
■ ＨＭさんから
□ 本日、売主のＭＭさんとＮＴさんが私に会いに来ました。
事前確認事項への売主回答が不適切であったことを詫びるとともに、新しい回答
を持ってきました。
□ 売主完成検査記録について
こちらの回答の内容は変わっていませんでしたが、私の思いをお伝えし、内覧会
当日に検査記録を基にきちんと説明していただくことを了承いただきました。
回答もその旨を追記することを依頼しましたので、正式版が届き次第送付致し
ます。
□ 私の思いとは、今回不信に思った24時間換気扇の配置ミスについて、本来であ
れば、売主チェックの際に見つけるべきところをなぜ見逃したのか、チェックで
見つからなかったとしたら、なぜ見つからなかったかを説明すべき点。
同じ過ちがないか横展開を実施し、その結果の報告（再発防止）を行うべき点。
売主側でどのようなチェックを行い、どのようなミスが見つかり、どのような
改修を行ったのか。
私たちが安心して入居できる為に、それらを全て説明して欲しい。売主として
の説明責任を果たしていただきたいという思いを伝えました。
□ 官庁指導・売主都合・施工上都合による設計変更項目リストについて
売主からも同様の回答が返ってきております。
軽微な変更説明書が該当のものでないとすると、どういった資料になりますで
しょうか。
□ 内覧会実施日
候補日を話しました。
もし日程が合わなければ後ろにずらすことも考えたいと思いますが、3月に引っ越
しとなると引っ越し代が急に高くなるため、可能であれば、引渡し日を変更せず
に対応可能な日程で行いたいと思っております。
もちろん大きな問題が発覚すれば、引っ越し日どころではないのでその限りでは
ありません。
第一候補日：1月20日(日)
第二候補日：1月16日(水)
平日は休むのが厳しいため、20日が望ましいですが、ご都合いかがでしょうか。
■ 私から
□ 内覧会当日に検査記録を説明するなど、あまり意味ありませんでしょう。
なんのために、事前提出をお求めになったのですか？
売主がきちんと検査して、その指摘事項の手直し完了確認も行ったことと、その
内容を事前に報告させ、売主としては完璧である、買主の検査がまともにできる
状況であるということを確認できて、では安心して出向いて行って買主検査をし
よう、というためなのではありませんか？
□ これが理解できない売主がいるとは思えません。
ＨＭ様に対応している社員は、建築の技術者ではないのではありませんか。
□ 事前確認事項への売主再回答内容について、以下コメント致します。
□ 買主が引渡しを受ける自分自身の住宅の検査記録が社内資料だなどという回答
は、買主としてとても納得できないのではありませんか？
□ 買主検査への立会者として4名記載されていますが、売主の建築担当技術者と
施工者の建築担当技術者が立ち会えば十分です。
営業担当など必要ありません。
□ 買主からの要求の趣旨が理解できないようですが、この回答者は建築担当者で
ないのではありませんか？
□ 1月20日(日)でしたら、今のところ対応できます。
売主の建築担当技術者が立ち会うことは確約できているのですね？
1月10日
■ ＨＭさんから
□ 営業担当について
村上さんの今までの経験上、酷い営業の方々がいたと思いますので、営業部門に
は要注意というアドバイスをいただけていると思いますが、私がお会いしている
感じでは、そのような調子の良いことを言っている人には思えません。
前回お会いしたのはＭＭさんとＮＴさんで、内覧会にはＮＴさんが対応されると
のことです。
是非、村上さんには会って確認していただきたいと思っております。
その上で村上さんの思っているような営業でしたら、村上さんの思いを伝えてい
ただければと思います。
その際は私も一緒に叱られている思いになると思いますが。。。
□ 不動産業界を良くしたいという思いがあると思いますが、建築担当者のみと会
話し、建築担当者のみに意見をぶつけても変わっていかないのではないでしょうか。
会社は1つの担当で成り立っているわけではないと思います。
内覧会には営業も立会いで問題ないと思っておりますし、わざわざ外す理由はない
と思っております。
□「設計変更項目リスト」について
このリストは、契約内容と完成した現物に違いがある場合に作成されるとのこと
ですが、売主曰く、先に示した「軽微な変更説明書」の変更内容しかないとの
ことです。
変更後の図面は既にいただいており、村上さんにはそちらを送付しております。
村上さんの説明と、売主の説明に矛盾を感じないのですが、いかがでしょうか。
□ 検査記録について
村上さんの仰る通り、事前に入手して、確認がとれていることが理想ですが、
最悪、買主検査前に確認できれば良いのではないかと考えております。
もちろんその場で確認するためには、村上さんのお力をお借りしなければ素人の
私では限界があると思っています。
村上さんのブログを拝見する限り、事前に入手して確認できなかった事例も多々
あると思います。
その際は、売主報告の際に、きちっと確認されているのではないでしょうか。
私は、売主として責任を持って確認が取れていることを証明していただければ、
それで良いと考えております。
もちろん証明されないというリスクがあり、酷い場合は内覧会自体延期という
可能性もあると思います。
そんな状況ですが、内覧会に同行していただけますでしょうか。
□ また、検査記録が社内資料という点についてですが、私の購入物件の検査結果
については、社内資料ではないと思いますが、検査項目については社内資料、
つまり機密情報という点は納得がいきます。
何をどう検査し、どう品質を保つのか。所謂品質基準というものは、企業が積み
重ねた実績、経験から導き出されるものです。
ですので、出来上がった品質基準を気軽に他社には渡せないという状況が、シス
テム会社にもあります。
□ 検査結果を出すことは、検査項目を出すことと同意になってしまうので、事前
にデータでは渡すことはできないというのも納得がいきます。
ではどうしたら結果を知ることができるか。
私が検査項目を持ち出さない形であれば問題ないと思い、今回そのように話し、
検査記録を説明していただけるように調整いたしました。
□ 内覧会検査日について
1月20日（日）に対応可能とのこと、ありがとうございます。
検査記録については上記状況ではありますが、1月20日にお受けいただけないで
しょうか。
もちろん建築担当技術者が立ち会うことを必須に日程候補を挙げさせましたので、
建築担当技術者が来ないということはありません。
当日は売主の建築担当技術者に説明を依頼しております。
1月11日
■ 私から
□ 「軽微な変更説明書」というのは、建築主から確認検査機関への報告書です。
工事中に確認申請内容と相違が発生した項目の報告です。
ＨＭ様の場合、検査済証取得後の契約なのですから、契約時にこの資料は提示
されている筈ですから、今更必要ないことです。
2013年1月8日 10:59付メールで詳しくご説明しました通り、ＨＭ様の場合は、
契約内容と完成建築物とに相違(誤記を含めて)があるかないかの確認が必要な
のです。
それが無いということでしたらそれで問題ありません。
経験上、内覧会検査の結果、契約内容と異なることが時々見つかりますので、
念のために申し上げたことです。
□ 勘違いなさってらっしゃるのではありませんか？
品質基準など求めているのではなく、完成検査での指摘内容と手直し状況の報告
を求めているんですよ。
□ 買主検査前とはいつのことを仰ってるのでしょうか？
□ 延期の判断は遅くとも前日までに行わなければなりませんでしょう。
□ 少なくとも、前日までに売主検査結果報告を受けることは必須だと考えてい
ます。
それさえ実施するお考えがないのでしたら、私は出席いたしません
□ 内覧会は買主による契約物件の完成検査です。
技術的な検査ですから、売主側の主役は建築担当技術者です。
営業担当などとは接触する必要も無いし、そのつもりもありません。
私は本来、売主と直接交渉する立場ではなく、あくまでも依頼主である買主さん
アドバイスする立場です。
ただ場合によっては、専門的な話を売主に直接質問したり説明したりという場面
も出てきます。
そのときの相手は、あくまでも売主の建築担当技術者になります。
□ 私の考えは上記の通りですが、買主として営業の立会いも必要とお考えであれ
ば、そのようになさってください。
ただ、買主の検査に対応するのはあくまでも売主の建築担当技術者です。
ときどき、営業も立ち会うことがありますが、口の達者な営業が技術的なことに
まで割り込んできて誤魔化そうとしたことを何度か経験していますので、その点
だけはご注意ください。
□ もうひとつ、営業担当が立会うんだから建築担当は必要なかろうと欠席した
ケースもありました。
昨日来たメールでも、大手売主の回答は、”内覧会というのは施工会社と営業が
立ち会うものです”と書かれていました。
業界の体質はそんなものなのです。
1月13日
■ ＨＭさんから
□ 売主完成検査記録は、検査内容（検査項目、検査方法等）、検査結果、その
結果に基づいた手直しの内容、手直し結果に分かれると思います。
村上さんの仰る検査記録は、検査結果とその結果に基づいた手直しの内容、手直
し結果がわかればよいものということでしょうか。
検査内容、つまり何をどう検査したのかは重要ではないのでしょうか。
私の物件は、既にミスが見つかってる状況ですので、何を検査したのかも重要だ
と私は考えてます。
なぜミスが起きたのか。その原因とミス発覚後取った対策（他にミスがないかの
横展開）を確認したいと思ってます。
ただ、検査内容が品質基準に該当すると思いますので、先にお送りしたメールに
書かせていただいたようにデータでもらうのは厳しいと考えてます。
□ 売主完成検査記録の説明タイミング
誤解を生む書き方でした。
内覧会当日の売主報告時のことを言ってます。
□ 売主検査結果報告を事前に受けることについて
売主検査結果を確認することについて２点確認させていただけないでしょうか。
１．今まで売主検査結果が内覧会前日までに出てこなかった例はありませんか？
２．売主検査結果を受けて、売主検査をやり直させたことはありますか？
１についてですが、
『戸建住宅内覧会検査業務受託について。』の第4項に書かれていますので、その
条件でなければ内覧会同行を受けられないと言われても仕方ないのですが、例外は
ないのでしょうか。
２について、
事前に受けることで、売主検査の結果は分かりますが、その結果を受けてやり直
しをさせたこと、内覧会を延期させたことはありますでしょうか。
□ 売主検査結果報告を事前に受けるために、どのように売主に言えば売主完成検
査記録が出てくるか。
売主との交渉テクニックをアドバイスいただけないでしょうか。
■ 私から
□ > 売主検査記録は、検査結果と手直しの内容、手直し結果が判ればよいもの
> ということでしょうか。
⇒ その内容は最低限必要だと思います。
> 検査内容、つまり何をどう検査したのかは重要ではないのでしょうか。
⇒ 私も同感です。
> なぜミスが起きたのか。その原因とミス発覚後取った対策（他にミスがないか
> の横展開）を確認したいと思ってます。
⇒ 同感です。
> 検査内容が品質基準に該当すると思いますので、データでもらうのは厳しい
> と考えてます。
⇒ 企業の品質基準であれば、提出の強要は出来ないと思います。
□ > 検査記録の説明タイミングは、内覧会当日の売主報告時のことです。
⇒ ＨＭ様が売主宛の確認書で、事前提出をお求めになったのは、なんの為だ
ったのでしょうか？
□ >１．今まで売主検査結果が内覧会前日迄に出てこなかった例はありませんか？
⇒ 提出された場合も、提出されなかった場合もあります。
> ２．売主検査結果を受けて、売主検査をやり直させたことはありますか？
⇒ 提出された検査記録の内容が不十分だったため、買主が再提出を指示なさった
例はかなりあります。
□ > 例外はないのでしょうか。
⇒ 例外などと仰る前に、ご自身が要求なさったことに対応するよう、粘り強い
交渉が必要なのではないでしょうか。
□ > やり直しをさせたこと、内覧会を延期させたことはありますでしょうか。
⇒ やり直しについては上記の通りです。
売主検査結果報告を受けて買主検査を延期なさった方はいらっしゃいます。
売主検査結果事前報告を拒否された為、買主検査を延期なさった買主の方は
かなりいらっしゃいます。
□ > 売主との交渉テクニックをアドバイスいただけないでしょうか。
⇒ テクニックなどと仰るまでもなく、ご自身の買主としてのお気持を繰り返し
お伝えになればよろしいのではないでしょうか？
自分が買った住戸の完成検査結果を売った側の建築担当者が、事前に報告しそ
れを受けて買主としての検収・検査を行う、そんなこと当たり前だろう、と考
えていらっしゃるのではありませんか？
⇒ 業界の体質として、最初のうちは拒否をしますが、買主が何度も要求している
うちに、小出しにですが譲歩してくることが多いです
買主の要求そのものには応じられないが、こういうことなら対応させていただ
きます、ということはよくあります。
私の経験から申し上げますと、ＭＩ不動産はこのような売主です。
”人のＭＩ”は、今でも健在のように感じています。
⇒ 他の売主でも、記録そのものの提出はご勘弁いただきたい。ただ全く事前報
告をしないのもご納得いただけないでしょうから、売主建築担当者が事前にお
伺いしたうえで、検査記録をお見せしながらご説明させていただきます。とい
うような提案をしてきた例はいくつもあります。
⇒ 記録に残したいとお考えの買主さんの場合は、写真撮影された方もいらっしゃ
います。
これコピーさせてもらいます、と言った買主に対して、観念した売主担当者も
いますし、ご勘弁を、その代わり私が書き写しますと時間をかけて写し取った
という、ばかばかしいこともありました。
べつにどうってことない内容ばかりなんですが・・・
1月16日
■ ＨＭさんから
□ 参考になる事例ありがとうございます。
□ 売主完成検査結果について
本日売主と会い話をしましたが、やはり提出は厳しいとのことです。
ただ、事前に資料を基に説明させて欲しいとのことでした。
□ そこで2点確認させてください。
１．過去対応された中に、ＭＩ不動産Ｒが売主だった物件はなかったでしょうか。
ある場合は、その時は売主完成検査結果を事前に提出いただきましたでしょうか。
会社として提出したことはないとのことでしたので、もしあるならその事例を
出させていただきたいと思ってます。
２．完成検査結果を事前に受けるとして、
村上さんはその事前説明に参加していただけるのでしょうか。
1月20日に事前説明を実施し、22，26，27日のどこかで内覧会を実施したいと思
っているのですが、22，27，26日（希望順）で内覧会への同行は可能でしょうか。
■ 私から
□ ＭＩ不動産Ｒ物件の検査はたくさん行っています。
検査記録が事前に提出された事例はあります。
ライバルのＭＢ地所でも提出例はあります。
□ その前に先ず、提出した前例があれば検査記録を提出するんだね、と念押し
確約なさる必要があります。
買主が提出の前例を示すと、それは何年か前のことだからとか、担当者が勝手に
やったことだから、などと言って拒否するということが、何度もありましたので
要注意です。
”拒否”が大前提なので、どんな屁理屈を付けてでも言い逃れしてきます。
会社として提出したことはない・・・ その”会社として”というところで既に
逃げを打っています。
□ 事前説明に私は参加しません。
買主ＨＭ様が売主から報告を受けられた結果をメールでお知らせください。
第一希望の１月22日(火)は検査予定が入っておりまして対応できません。
1月27日(日)でしたら、今のところ対応できます。
■ ＨＭさんから
□ 売主検査結果報告につきまして, 過去に提出された事例があるとのこと、正直
残念でなりません。
村上さんの仰るとおり、そんなものなのですね。。。
前例があることが分かりましたので、屁理屈は要らない旨を伝え、18日までに検
査記録を出していただくよう強く要望いたしました。
□ まだ1月20日は内覧会に御対応いただくことは可能でしょうか。
18日までに検査記録が出てくれば19日に判断し、20日に実施したいと考えてます。
27日が御対応いただけるとのことでしたので、検査記録が出てこない、20日の対
応が無理とのことでしたら27日に実施できるよう調整したいと思います。
□ 引っ越しが3月、4月になると引っ越し代が高くなるため、2月23日に引っ越しが
できるスケジュールで考えてます。
もちろん内覧会で大きな問題が見つからない前提ですが。
【売主に伝えているスケジュール】
1月18日までに検査記録を提出いただく。
1月19日に検査記録を確認し、内覧会が実施できるか判断。
1月20日に、検査記録に問題がなければ、内覧会を実施。検査内容に不備があれば
延期。１月27日（予備日）
【最悪譲歩した場合のスケジュール】
1月20日に事前説明を受け、内覧会が実施できるか判断。
1月27日に、検査記録に問題がなければ、内覧会を実施。
1月17日
■ 私から
□ まともな買主検査が出来るようになれば対応できるように、もちろんあけて
あります。
1月27日(日)もあけておきます。
□ > 1月20日に、検査記録に問題がなければ、内覧会を実施。
⇒ その場合、買主検査当日の立会予定者 建築担当技術者開発室ＨＺさんの
出席の直前確約を念のためなさってください。
役職・専門・経験等は確認なさいましたか？
□ 売主完成検査記録はもともと積極的に提出されるような業界ではありません
でした。
私は1３年前にこの仕事を始めた時から、依頼主である買主さんにその必要性を
訴えてきました。
皆様の頑張りで少しずつ、提出する売主が増えてきています。
□ ＭＩ不動産は業界でも対応は良かったのですが、数年前にＭＩ不動産Ｒに組織
変更になったときから、隠蔽傾向が強くなったように感じています。
ＭＢ地所もＭＢ地所Rに組織変更された2年前から、同様の傾向を感じています。
□ 業界全体として、去年あたりから提出拒否の傾向が強くなったように感じてい
ます。
去年、マンション業者コスモスイニシアが消費者庁から販売資料等の不当表示
関係の措置処分を受けましたが、その影響で業界全体が隠蔽体質の昔に後戻りし
ているようで、今後更にその傾向は強くなるのではないかと危惧しています。
出さない・見せない・言わない・聴かない・・・そうすりゃ安心・・・
ということです。
だからこそ、買主自身が本来の権利を主張していくことが益々必要になると考え
ています。
□ 拒否体質の業界にあって、買主の気持を汲むことが出来る心ある担当者は自分
の判断で柔軟に対応していました。
こんなもののどこが社内機密なんだ、と明言する社員もいました。
来週に検査予定の大手売主の担当者も正に、このようなことのできる人です。
1月18日
■ ＨＭさんから
□ ＨＭの妻です。
売主より連絡がありましたが、結論は検査記録は提出できないということでした。
他の営業所にも確認したが、過去に提出したことはないということ、会社方針と
して検査記録に関する情報一切は第三者への開示（提出・閲覧）をしていないと
いうことです。
事前にするとしても説明のみで、提出はしていないということでした。
提出した事例があるにも関わらず、全く納得のいかない説明ですが、これ以上埒
があかないため事前説明を受けることにしました。
よって20日の内覧会は延期となります。
ただ、27日には必ず内覧会を実施したいため、それまでに事前説明を受けます。
□ 20日の延期について、直前のご連絡となり申し訳ございません。
事前説明の日程が決まっていないため、確実ではございませんが、27日について
は引き続きご予定を確保していただけますようお願い申し上げます。
1月19日
■ 私から
□ 了解いたしました。
□ 本日はこれから建売住宅の検査に行ってきます。
この売主は、素直に事前に売主完成検査記録を提出しました。
1月25日
■ ＨＭさんから
□ 売主完成検査記録につきまして
1月23日（水）に売主完成検査記録の説明を受けました。
正直、なぜこのレベルの資料が出せないのかといったレベルの資料でした。
売主完成検査では、細かい傷や隙間の指摘や断熱材の切れ目の補修などの指摘が
なされておりましたが、素人でも検査できる内容のように思えました。
念のため、施工会社が行うチェック項目についても確認を行いましたが、そちら
で確認を取っているため売主完成検査は目視レベルの確認しか行っていないとい
う印象を受けました。
ただ、売主完成検査記録、チェック項目から、一応、売主として確認をとってい
ると判断し、1月27日は内覧会を実施したいと思っております。
□ 換気扇の仕様誤り、チェック漏れについて
換気扇の仕様漏れに関しては、そもそも各パーツの仕様を確認する工程が無く、
二十数棟あるうちの１，２棟でサンプルチェックを行って完了としており、起こ
るべくして起こった事象でした。
他のパーツで仕様の過ちがないか、問題発覚後確認を取ったとの回答でしたが、
チェックリストは無く、書面でも用意されていなかったので、そちらは明日まで
に再度チェックし、提出していただくことになっております。
□ 内覧会スケジュールにつきまして
連絡が直前になってしまい申し訳ありません。
1月27日に内覧会を実施したいと考えておりますが、村上様のご予定は大丈夫で
しょうか。
可能であれば、9時に集合し、10時から売主報告を受けるスケジュールで考えて
おります。
■ 私から
□ 売主検査結果をもう少し具体的にお知らせください。
・ 報告者は誰ですか？(所属・役職・氏名・専門)
・ 検査日・検査者(社名・所属・役職・氏名・専門・経験)・指摘項目数・
技術的な指摘内容・手直し完了確認日・確認者
・ 完成検査記録は建築関係・設備関係に分かれますが、そのいずれも報告があ
ったのですか？
・ 工事は全て完了しており、未完了は全くないのですか？
■ ＨＭさんから
□ 報告者はＭＩ不動産Ｒ 横浜支店 開発室 主任 ＨＺ氏
専門：「ＦＣＯ」の仕様を決定しているそうです。
□ 検査日：10月10日
検査者、確認者：ＭＩ不動産R ＭＭ氏、ＥＴホーム ＯＳ氏
手直し完了確認日：10月18日、25日
（18日に確認を行い、直ってない箇所は25日に再確認を行ったそうです）
指定項目数：30～40
技術的な指摘内容： 配管による断熱材の隙間をテープで補修
下駄箱の隙間を充填剤で埋める
階段と巾木と目違いの修正
ドアのゆがみ調整
床傷の修復 等
□ 建築関係は、設計図通りであるかの確認
設備関係は、たとえば換気扇が回るかなどの設備動作確認という認識でよろしい
でしょうか。
設計図面を基にした確認で、建築関係も設備関係も行っているとのことでした。
ただ、指摘内容は傷やゆがみや隙間への指摘が主で、設備に関する指摘はありま
せんでした。
設備の動作確認は行っているが、設備の仕様（メーカ、型番等）は完成検査記録
では確認しておらず、換気扇の取付け間違い発覚後、設備の仕様確認も行ったと
のことです。
□ 工事は全て完了しており、未完了は全くないとのことでした。
1月26日
■ 私から
□ 企画部門の社員に建築物検査の能力があるかは疑問です。
□ この方の専門・経験を確認なさってください。
買主として信頼できる建築技術者なのかが問題ですので。
□ 30～40項目とはずいぶん大雑把ですね。
検査記録を見れば明確な指摘数がわかったのではありませんか？
□ 設備関係の指摘が全くないなんてこと考えにくいです。
検査をしたが指摘事項がなかったのか、検査してないのか？
素人の買主が指摘する傷・汚れだけは徹底的にチェックするというのが一般的
な売主ですが、住まいにとって重要な設備関係の検査こそ、しっかりやってくれ
てないと困りますね。
超大手なんですからなおのこと。
□ 検査日当日買主検査開始前に、上記の重要な事項を確認なさってください。
□ 稀に、売主が現地に来ていないなどということがありますので、当日立会う
売主建築担当者のケイタイ№は確認しておかれた方がよろしいかと思います。
□ 検査準備の最終確認をなさってください。
・ ガス開栓 (開栓時刻・閉栓時刻)
・ 買主検査指摘事項記録用紙
・ 付箋用マスキングテープ
・ 検査用具類 脚立・バケツ・懐中電灯
■ ＨＭさんから
□ 内覧会立会いを了承していただきありがとうございます。
□ 指定項目についてメモを取り忘れたため、曖昧な数値になってます。
正直、指摘内容が専門的でなかったので、メモを取る気が失せたのも事実です。
□ 検査者、確認者ＭＩ不動産ＲのＭＭさんですが、施工会社で長年建築に携わり、
その後ＭＩ不動産Ｒに転職し、検査を専門に行っていると聞いてます。
□ 買主検査開始前確認
設備関係の検査を含め、検査前にきちんと確認したいと思います。
□ 明日の買主検査宜しくお願い致します。
(以降、後編に続きます)
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どうぞ、ご参考になさってください。
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12月11日
■ ＨＭさんからメール
□ はじめまして。私、ＨＭと申します。
急な依頼で大変申し訳ありませんが、12月15日(土)12時から鎌倉市での建売
住宅の内覧会検査をお願いできないでしょうか。
□ 内覧会について準備をすすめるべく色々と調べていたところ、村上様の評判を
耳にしました。
初めは個人で内覧会チェックを行う予定でしたが、色々と調べなければならない
ことがあると知り、専門家に調べていただいた方が安心できるのではと思い、ダメ
もとで依頼させていただきました。
12月12日
■ 私から
□ はっきり申し上げまして、準備期間が全く少なすぎます。
まともな買主検査が出来る為には、事前に売主に対して各種要求を行い、それに
対する誠実な回答を得られ、確かな検査が出来ることを見極める必要があります。
売主の姿勢にもよりますが、経験上、最低でも半月はかかっています。
多くの方々は遅くとも1ヶ月前には申し込んでこられています。
□ ＨＭ様がこの日しか考えられないということでしたら、上記のことからしまし
てお引き受けできません。
まともな買主検査が出来る状況になった段階で検査日を決めるというお考えでし
たら、候補日を複数挙げていただきたいと思います。
12月14日
■ ＨＭさんから
□ 村上様に依頼させていただいた一方で、売主には売主側のチェック項目を明ら
かにしてその項目を公開するよう依頼しておりました。
その回答は、社内資料であり膨大な資料ということで出せないという残念な回答
でした。
□ 購入を検討している段階で、実はすでに一点不具合を発見しており、その点も
指摘しているのですが、ミスは認めて謝りはするものの、チェック項目になかっ
たので漏れたという回答のみで、結局チェック項目と結果について開示していた
だけないとの回答でした。
不具合とは、２４時間換気のファンが、浴室横の洗面所とトイレ２箇所付けられ
ているのですが、浴室横の洗面所に取付けられるべきファンは湿度感知ができ、
設定湿度になると自動的に動くという仕組みを持ってるものですが、それが誤っ
てトイレに付いており、トイレに付けるファンが浴室横の洗面所に取付けられて
いました。
仕様なのに、チェックリストがなく漏れていたという点で不信感を持ちました。
□ 村上様の仰るとおり、当事者意識を持ってきちんと対応しなければならないと
改めて思いました。
安易な依頼の仕方をしてしまい大変申し訳ありません。
今一度、内覧会検査の依頼をさせていただけないでしょうか。
□ もしお受けいただけるなら、私のケースもリポートしていただきたいと思います。
村上様を否定するような言い方になってしまい申し訳ありませんが、私としては
そもそも内覧会立会業者が必要な事態がおかしいと思っております。
もちろん医者のように、セカンドオピニオンとしての立ち位置であれば納得はで
きるのですが、あるべき姿であるかどうかのチェックがメインで、本来売主がや
っていなければならないことの代行に思えます。
□ 私はシステムエンジニアでお客様のシステムの開発に従事しております。
お客様の要望を聞き、要件を明確にし、それにそって開発を行い、出来上がった
後、提示した要件に対して試験を行い、試験内容と問題ないことを報告し、報告
を以ってお客様にシステムをお渡しすることができます。
家づくりも同様で、建売の場合は、売主、施工者が責任を持ってお客様のために
要件を詰め、要件に添って建築し、建築後要件どおりか確認をした上でお客様に
引き渡すべきで、その確認事項ももちろん公開すべきだと思ってます。
□ 村上様もこのような業界の状態を心配しボランティア同然でアドバイザーをさ
れているのだと思います。
業界が少しでも良くなることへのお手伝いができるのであれば、よろこんでやり
たいと思います。
□ 内覧会検査日ですが、上記やり取りもあり、延期してもらうことにしました。
まともな買主検査ができる状況になった段階で検査日を決めたいと思いますので。
□ 物件の詳細を下記にお伝え致します。
物件： 建売住宅「ＦＣＯ」〇〇号棟
売主： Ｍ Ｉ 不動産Ｒ
施工者： ＥＴホーム
12月15日
■ 私から
□ どういうわけか私への依頼主の最も多いご職業です。
皆様、とても論理的であり、筋を通し納得しなければ先へ進めないという方ばかり
で私の性格とも合います。
ＳＥウェルカムです。
先週のマンションの依頼主の方もＳＥでした。
宣伝のうまい大手売主で、いつものように事前交渉に非常に手こずりました。
検査当日の売主対応は最悪でした。
赤ちゃん連れのご夫妻が、なんと10時間も頑張りとおしました。
売主の一方的拒否や誤魔化しすり替えや待たされ等で、何時間も無駄にされ
てしまった結果です。
工事は完了しておらず、大きな欠陥も見つかったのに売主から謝罪はなく、
さすがに温厚な買主も最後に怒りました。
□ いえいえ全く同感です。
私のような仕事がなくなる日が早く来ますようにと、本のあとがきに書きました。ｙ
12月18日
■ ＨＭさんから
□ これまで見学した物件は、土地：11件、建売：7件となります。
□ 検査で大きな問題があった場合、引渡しを延期することは問題ありません。
□ 設計変更・オプション・セレクト等は一切ありません。
□ 内覧会に向けて、インターネットで情報を集めていたところ、悲惨な話のエピ
ソードなど見て不安になったので、その不安を解消したいと思い依頼させていた
だきました。
また、売主に売主側のチェックリストを見せて欲しいと依頼したところ、見せら
れないと回答があり、不審に思ったため、今更ですがきちんと購入した家を調べ
たいと思ったためです。
□ 友人が「良質なマンションを手に入れる」を読んで感銘を受けており、私が内
覧会をどうするか悩んでいたところ村上さんを薦めてくれ知りました。
□ 2月15日引渡しに向けてこちらも準備できればと思っておりますので、1月12日
辺りで内覧会を実施できれば幸いです。
12月19日
■ 私から
□ 内覧会検査の結果、大きな問題があった場合、引渡しを受けることを延期する
ことも可能とのことで、安心いたしました。
しっかり検査して、指摘事項を徹底的に手直しさせ、納得のいく状況で引渡しを
受けることが出来るかと思います。
□ 実は最初のご依頼で、4日後の内覧会になどと書いていらっしゃったので、こ
れは何か差し迫ったご事情があるんだなと思い、とてもまともな検査などできる
状況でないから私はお引き受けできないと思っておりました。
1月12日頃まで延ばせるとのことで多少安心は致しましたが、年末年始の為、
売主への要求と交渉の為の実質的時間が僅かしかありません。
年明け早々の買主検査ですから、年内には全て決着しておかねばなりません。
検査依頼書をお送りいただけましたらすぐに、「内覧会(買主)検査事前確認
事項」をお送りいたしますので、売主に提示し回答をお求めになってください。
12月26日
■ ＨＭさんから
□ 事前確認事項の売主回答がきましたので、転送いたします。
□ 売主完成検査記録の事前提出はNGとのことでしたが、電話で確認したところ、
事前に電子ファイルを送付することはできないとのことでしたが、内覧会検査前
に報告は可能とのことでした。
□ 手順書を確認いたしましたが、 購入者がまともな検査ができる状況になって
いるかの確認がメインだと思いますので、売主検査記録を提示させ、売主が責任
を持って確認していることを確認できれば問題ないと思いますが、いかがでしょ
うか。
■ 私から
□ 売主回答内容について、買主ＨＭ様としてはどのように受け止められたので
しょうか？
具体的にお考えをお示しください。
12月28日
■ ＨＭさんから
□ 売主回答内容についてですが、端的な回答しかなく文面からは読み取りづらい
ですが、話をしたところ、基本的には要求通りに対応するよう努力されている感
じを受け、好印象を持ちました。
□ 売主完成検査記録に関しても、電話で確認した際、何が何でもダメという話で
はなく、上と掛け合った結果で申し訳ない感じでダメで、当日の説明なら大丈夫
という話で、こちらの要求通りに対応する姿勢は良いと感じてます。
上と掛け合ったという話が本当であればですが。
□ 売主としては2月16日に何が何でも引き渡したいという思いがあるとは思います
が、直前に内覧会の日程変更をし、色々と要求していることを考えると、悪くな
い対応だと思ってます。
□ ただ、不審に思った点（24時間換気扇の配置ミス）については、チェック漏れ
としか説明を受けていないため、当日の売主完成検査記録の話を聞く際に、きちん
と原因を確認しなければならないと考えております。
資料も揃っており、対応も悪くないと思っているのですが、村上さんから見ていか
がでしょうか。
■ 私から
□ 売主回答に対して以下にコメント致します。
□ 買主完成検査日は、1月12日(土)で問題ありませんか？
買主検査を受けられる状況になっていますか？
(売主回答) 承諾しました
⇒ 聞いていることにまともに答えていません。
□ 工事が完了し売主検査指摘手直し完了済ですか？
(売主回答) 承諾しました
⇒ 聞いていることにまともに答えていません。
□ 売主完成検査記録事前提出
(売主回答) 社内調整しましたがお出し出来ません
⇒ 拒否の理由が記されていませんが。
□ 官庁指導・売主都合・施工上都合による設計変更項目リスト事前提出
(売主回答) 添付で送ります
⇒ 添付にありません。
添付されているのは検査済証です。
□ 内覧会当日 検査に売主建築担当者が立ち会うこと
(売主回答) 承諾しました。ＭＩ不動産Ｒ㈱ 現場所長 ＮＴ
株式会社ＥＴホーム現場所長が立ち会います
⇒ ＭＩ不動産Ｒ㈱ 現場所長 ＮＴさんという人は、建築の技術者なのですか？
所属部署・役職・専門等を確認なさってください。
□ 指摘事項手直し完了確認日
(売主回答) 当日お決めください
⇒ こういう回答はありませんでしょう。
買主が決めることではありません。
まともな売主であれば、以下のように回答します。
”内覧会当日のお客様の御指摘の手直し内容を検討させていただき、最も日数
を要する項目により、完了確認日を提示させていただきます”
□ 以上のように、買主を馬鹿にした回答であり非常に対応の悪い売主だと思い
ます。
この回答者はどんな人物なのですか？
□ 1月14日(日)は、あいにく対応できません。
買主・売主・私の３者の都合の一致が必要なのですから、あくまでも複数提示
させるべきだと思いますが。
2013年 (去年)
1月8日
■ ＨＭさんから
□ 村上さんの仰る通り、回答になってない回答が多くあると思います。
電話での応対ではこちらの要望を真摯に受け止め、なんとか答えようとしてる感
じを受けますので、回答を良いように受けとめてました。
□ 電話で対応している方はＭＭさんという方なのですが、回答者を見るとＮＴさん
という方になっているみたいで、対応に差があるのではないかと思っています。
村上さんからの指摘を伝えると共に、回答者が誰なのか、ＭＭさんでないとする
と、対応レベルを合わせていただくよう依頼をかけました。
□ 「官庁指導・売主都合・施工上都合による設計変更項目リスト」というものは
どのようなものなのでしょうか。
■ 私から
□ 電話での対応が好印象だからといって、そのまま安心は出来ないと思います。
営業部門などの客対応は、調子のいいことを言う傾向がありますので、要注意
です。
どの部署の誰が責任をもった回答をしてくれるのか、そのために文書で確認し
ているのです。
文書での回答が売主としての公式回答になるのが筋でしょう。
□ 日程についてですが、私が主役ではありません。
検査の当事者は買主と売主です。
少なくとも、その二者の都合が合わなければなりません。
これは絶対条件です。
場合によっては、私は出席しないこともあり得ます。
(煩いことを言ってもう面倒だから結構です、ということも過去にありました)
□ > ＭＭさん曰く、社内の上までかけあって調整をしているそうで、
⇒ こんなこと当たり前でしょう。会社としての回答なんですから。
本来、文書回答する前に当然にやっていなければならなかったことです。
□ 設計変更報告書について
青田売りの場合は、契約内容と建物完成状態とにたくさんの相違がある場合が
殆どですので、このような確認を行うようにお勧めしております。
ただ、ＨＭ様の場合は完成後の売買契約ですので、筋としては相違などない筈
です。
しかし現実には、完成売りの場合であっても、契約内容と完成した現物とに相違
がある場合もありますので、念のための確認が必要なのです。
一般的には、”お詫びと訂正”というタイトルの文書が内覧会前に(酷い売主の
場合は内覧会当日に)提出されます。
書式は売主ごとに異なりますが、内容は、変更前・変更後と対照させて説明され
ています。
いわゆる変更だけでなく、”誤記訂正”もあります。
なにがどうなった、という結果しか書かれていないことが多いので、買主として
してはその理由・原因・趣旨などを問い質す必要があります。
当然のように了承印を求めてきますが、内容によっては、買主にとって不利な
こともありますので、捺印拒否ということもあり得ます。
■ ＨＭさんから
□ 本日、売主のＭＭさんとＮＴさんが私に会いに来ました。
事前確認事項への売主回答が不適切であったことを詫びるとともに、新しい回答
を持ってきました。
□ 売主完成検査記録について
こちらの回答の内容は変わっていませんでしたが、私の思いをお伝えし、内覧会
当日に検査記録を基にきちんと説明していただくことを了承いただきました。
回答もその旨を追記することを依頼しましたので、正式版が届き次第送付致し
ます。
□ 私の思いとは、今回不信に思った24時間換気扇の配置ミスについて、本来であ
れば、売主チェックの際に見つけるべきところをなぜ見逃したのか、チェックで
見つからなかったとしたら、なぜ見つからなかったかを説明すべき点。
同じ過ちがないか横展開を実施し、その結果の報告（再発防止）を行うべき点。
売主側でどのようなチェックを行い、どのようなミスが見つかり、どのような
改修を行ったのか。
私たちが安心して入居できる為に、それらを全て説明して欲しい。売主として
の説明責任を果たしていただきたいという思いを伝えました。
□ 官庁指導・売主都合・施工上都合による設計変更項目リストについて
売主からも同様の回答が返ってきております。
軽微な変更説明書が該当のものでないとすると、どういった資料になりますで
しょうか。
□ 内覧会実施日
候補日を話しました。
もし日程が合わなければ後ろにずらすことも考えたいと思いますが、3月に引っ越
しとなると引っ越し代が急に高くなるため、可能であれば、引渡し日を変更せず
に対応可能な日程で行いたいと思っております。
もちろん大きな問題が発覚すれば、引っ越し日どころではないのでその限りでは
ありません。
第一候補日：1月20日(日)
第二候補日：1月16日(水)
平日は休むのが厳しいため、20日が望ましいですが、ご都合いかがでしょうか。
■ 私から
□ 内覧会当日に検査記録を説明するなど、あまり意味ありませんでしょう。
なんのために、事前提出をお求めになったのですか？
売主がきちんと検査して、その指摘事項の手直し完了確認も行ったことと、その
内容を事前に報告させ、売主としては完璧である、買主の検査がまともにできる
状況であるということを確認できて、では安心して出向いて行って買主検査をし
よう、というためなのではありませんか？
□ これが理解できない売主がいるとは思えません。
ＨＭ様に対応している社員は、建築の技術者ではないのではありませんか。
□ 事前確認事項への売主再回答内容について、以下コメント致します。
□ 買主が引渡しを受ける自分自身の住宅の検査記録が社内資料だなどという回答
は、買主としてとても納得できないのではありませんか？
□ 買主検査への立会者として4名記載されていますが、売主の建築担当技術者と
施工者の建築担当技術者が立ち会えば十分です。
営業担当など必要ありません。
□ 買主からの要求の趣旨が理解できないようですが、この回答者は建築担当者で
ないのではありませんか？
□ 1月20日(日)でしたら、今のところ対応できます。
売主の建築担当技術者が立ち会うことは確約できているのですね？
1月10日
■ ＨＭさんから
□ 営業担当について
村上さんの今までの経験上、酷い営業の方々がいたと思いますので、営業部門に
は要注意というアドバイスをいただけていると思いますが、私がお会いしている
感じでは、そのような調子の良いことを言っている人には思えません。
前回お会いしたのはＭＭさんとＮＴさんで、内覧会にはＮＴさんが対応されると
のことです。
是非、村上さんには会って確認していただきたいと思っております。
その上で村上さんの思っているような営業でしたら、村上さんの思いを伝えてい
ただければと思います。
その際は私も一緒に叱られている思いになると思いますが。。。
□ 不動産業界を良くしたいという思いがあると思いますが、建築担当者のみと会
話し、建築担当者のみに意見をぶつけても変わっていかないのではないでしょうか。
会社は1つの担当で成り立っているわけではないと思います。
内覧会には営業も立会いで問題ないと思っておりますし、わざわざ外す理由はない
と思っております。
□「設計変更項目リスト」について
このリストは、契約内容と完成した現物に違いがある場合に作成されるとのこと
ですが、売主曰く、先に示した「軽微な変更説明書」の変更内容しかないとの
ことです。
変更後の図面は既にいただいており、村上さんにはそちらを送付しております。
村上さんの説明と、売主の説明に矛盾を感じないのですが、いかがでしょうか。
□ 検査記録について
村上さんの仰る通り、事前に入手して、確認がとれていることが理想ですが、
最悪、買主検査前に確認できれば良いのではないかと考えております。
もちろんその場で確認するためには、村上さんのお力をお借りしなければ素人の
私では限界があると思っています。
村上さんのブログを拝見する限り、事前に入手して確認できなかった事例も多々
あると思います。
その際は、売主報告の際に、きちっと確認されているのではないでしょうか。
私は、売主として責任を持って確認が取れていることを証明していただければ、
それで良いと考えております。
もちろん証明されないというリスクがあり、酷い場合は内覧会自体延期という
可能性もあると思います。
そんな状況ですが、内覧会に同行していただけますでしょうか。
□ また、検査記録が社内資料という点についてですが、私の購入物件の検査結果
については、社内資料ではないと思いますが、検査項目については社内資料、
つまり機密情報という点は納得がいきます。
何をどう検査し、どう品質を保つのか。所謂品質基準というものは、企業が積み
重ねた実績、経験から導き出されるものです。
ですので、出来上がった品質基準を気軽に他社には渡せないという状況が、シス
テム会社にもあります。
□ 検査結果を出すことは、検査項目を出すことと同意になってしまうので、事前
にデータでは渡すことはできないというのも納得がいきます。
ではどうしたら結果を知ることができるか。
私が検査項目を持ち出さない形であれば問題ないと思い、今回そのように話し、
検査記録を説明していただけるように調整いたしました。
□ 内覧会検査日について
1月20日（日）に対応可能とのこと、ありがとうございます。
検査記録については上記状況ではありますが、1月20日にお受けいただけないで
しょうか。
もちろん建築担当技術者が立ち会うことを必須に日程候補を挙げさせましたので、
建築担当技術者が来ないということはありません。
当日は売主の建築担当技術者に説明を依頼しております。
1月11日
■ 私から
□ 「軽微な変更説明書」というのは、建築主から確認検査機関への報告書です。
工事中に確認申請内容と相違が発生した項目の報告です。
ＨＭ様の場合、検査済証取得後の契約なのですから、契約時にこの資料は提示
されている筈ですから、今更必要ないことです。
2013年1月8日 10:59付メールで詳しくご説明しました通り、ＨＭ様の場合は、
契約内容と完成建築物とに相違(誤記を含めて)があるかないかの確認が必要な
のです。
それが無いということでしたらそれで問題ありません。
経験上、内覧会検査の結果、契約内容と異なることが時々見つかりますので、
念のために申し上げたことです。
□ 勘違いなさってらっしゃるのではありませんか？
品質基準など求めているのではなく、完成検査での指摘内容と手直し状況の報告
を求めているんですよ。
□ 買主検査前とはいつのことを仰ってるのでしょうか？
□ 延期の判断は遅くとも前日までに行わなければなりませんでしょう。
□ 少なくとも、前日までに売主検査結果報告を受けることは必須だと考えてい
ます。
それさえ実施するお考えがないのでしたら、私は出席いたしません
□ 内覧会は買主による契約物件の完成検査です。
技術的な検査ですから、売主側の主役は建築担当技術者です。
営業担当などとは接触する必要も無いし、そのつもりもありません。
私は本来、売主と直接交渉する立場ではなく、あくまでも依頼主である買主さん
アドバイスする立場です。
ただ場合によっては、専門的な話を売主に直接質問したり説明したりという場面
も出てきます。
そのときの相手は、あくまでも売主の建築担当技術者になります。
□ 私の考えは上記の通りですが、買主として営業の立会いも必要とお考えであれ
ば、そのようになさってください。
ただ、買主の検査に対応するのはあくまでも売主の建築担当技術者です。
ときどき、営業も立ち会うことがありますが、口の達者な営業が技術的なことに
まで割り込んできて誤魔化そうとしたことを何度か経験していますので、その点
だけはご注意ください。
□ もうひとつ、営業担当が立会うんだから建築担当は必要なかろうと欠席した
ケースもありました。
昨日来たメールでも、大手売主の回答は、”内覧会というのは施工会社と営業が
立ち会うものです”と書かれていました。
業界の体質はそんなものなのです。
1月13日
■ ＨＭさんから
□ 売主完成検査記録は、検査内容（検査項目、検査方法等）、検査結果、その
結果に基づいた手直しの内容、手直し結果に分かれると思います。
村上さんの仰る検査記録は、検査結果とその結果に基づいた手直しの内容、手直
し結果がわかればよいものということでしょうか。
検査内容、つまり何をどう検査したのかは重要ではないのでしょうか。
私の物件は、既にミスが見つかってる状況ですので、何を検査したのかも重要だ
と私は考えてます。
なぜミスが起きたのか。その原因とミス発覚後取った対策（他にミスがないかの
横展開）を確認したいと思ってます。
ただ、検査内容が品質基準に該当すると思いますので、先にお送りしたメールに
書かせていただいたようにデータでもらうのは厳しいと考えてます。
□ 売主完成検査記録の説明タイミング
誤解を生む書き方でした。
内覧会当日の売主報告時のことを言ってます。
□ 売主検査結果報告を事前に受けることについて
売主検査結果を確認することについて２点確認させていただけないでしょうか。
１．今まで売主検査結果が内覧会前日までに出てこなかった例はありませんか？
２．売主検査結果を受けて、売主検査をやり直させたことはありますか？
１についてですが、
『戸建住宅内覧会検査業務受託について。』の第4項に書かれていますので、その
条件でなければ内覧会同行を受けられないと言われても仕方ないのですが、例外は
ないのでしょうか。
２について、
事前に受けることで、売主検査の結果は分かりますが、その結果を受けてやり直
しをさせたこと、内覧会を延期させたことはありますでしょうか。
□ 売主検査結果報告を事前に受けるために、どのように売主に言えば売主完成検
査記録が出てくるか。
売主との交渉テクニックをアドバイスいただけないでしょうか。
■ 私から
□ > 売主検査記録は、検査結果と手直しの内容、手直し結果が判ればよいもの
> ということでしょうか。
⇒ その内容は最低限必要だと思います。
> 検査内容、つまり何をどう検査したのかは重要ではないのでしょうか。
⇒ 私も同感です。
> なぜミスが起きたのか。その原因とミス発覚後取った対策（他にミスがないか
> の横展開）を確認したいと思ってます。
⇒ 同感です。
> 検査内容が品質基準に該当すると思いますので、データでもらうのは厳しい
> と考えてます。
⇒ 企業の品質基準であれば、提出の強要は出来ないと思います。
□ > 検査記録の説明タイミングは、内覧会当日の売主報告時のことです。
⇒ ＨＭ様が売主宛の確認書で、事前提出をお求めになったのは、なんの為だ
ったのでしょうか？
□ >１．今まで売主検査結果が内覧会前日迄に出てこなかった例はありませんか？
⇒ 提出された場合も、提出されなかった場合もあります。
> ２．売主検査結果を受けて、売主検査をやり直させたことはありますか？
⇒ 提出された検査記録の内容が不十分だったため、買主が再提出を指示なさった
例はかなりあります。
□ > 例外はないのでしょうか。
⇒ 例外などと仰る前に、ご自身が要求なさったことに対応するよう、粘り強い
交渉が必要なのではないでしょうか。
□ > やり直しをさせたこと、内覧会を延期させたことはありますでしょうか。
⇒ やり直しについては上記の通りです。
売主検査結果報告を受けて買主検査を延期なさった方はいらっしゃいます。
売主検査結果事前報告を拒否された為、買主検査を延期なさった買主の方は
かなりいらっしゃいます。
□ > 売主との交渉テクニックをアドバイスいただけないでしょうか。
⇒ テクニックなどと仰るまでもなく、ご自身の買主としてのお気持を繰り返し
お伝えになればよろしいのではないでしょうか？
自分が買った住戸の完成検査結果を売った側の建築担当者が、事前に報告しそ
れを受けて買主としての検収・検査を行う、そんなこと当たり前だろう、と考
えていらっしゃるのではありませんか？
⇒ 業界の体質として、最初のうちは拒否をしますが、買主が何度も要求している
うちに、小出しにですが譲歩してくることが多いです
買主の要求そのものには応じられないが、こういうことなら対応させていただ
きます、ということはよくあります。
私の経験から申し上げますと、ＭＩ不動産はこのような売主です。
”人のＭＩ”は、今でも健在のように感じています。
⇒ 他の売主でも、記録そのものの提出はご勘弁いただきたい。ただ全く事前報
告をしないのもご納得いただけないでしょうから、売主建築担当者が事前にお
伺いしたうえで、検査記録をお見せしながらご説明させていただきます。とい
うような提案をしてきた例はいくつもあります。
⇒ 記録に残したいとお考えの買主さんの場合は、写真撮影された方もいらっしゃ
います。
これコピーさせてもらいます、と言った買主に対して、観念した売主担当者も
いますし、ご勘弁を、その代わり私が書き写しますと時間をかけて写し取った
という、ばかばかしいこともありました。
べつにどうってことない内容ばかりなんですが・・・
1月16日
■ ＨＭさんから
□ 参考になる事例ありがとうございます。
□ 売主完成検査結果について
本日売主と会い話をしましたが、やはり提出は厳しいとのことです。
ただ、事前に資料を基に説明させて欲しいとのことでした。
□ そこで2点確認させてください。
１．過去対応された中に、ＭＩ不動産Ｒが売主だった物件はなかったでしょうか。
ある場合は、その時は売主完成検査結果を事前に提出いただきましたでしょうか。
会社として提出したことはないとのことでしたので、もしあるならその事例を
出させていただきたいと思ってます。
２．完成検査結果を事前に受けるとして、
村上さんはその事前説明に参加していただけるのでしょうか。
1月20日に事前説明を実施し、22，26，27日のどこかで内覧会を実施したいと思
っているのですが、22，27，26日（希望順）で内覧会への同行は可能でしょうか。
■ 私から
□ ＭＩ不動産Ｒ物件の検査はたくさん行っています。
検査記録が事前に提出された事例はあります。
ライバルのＭＢ地所でも提出例はあります。
□ その前に先ず、提出した前例があれば検査記録を提出するんだね、と念押し
確約なさる必要があります。
買主が提出の前例を示すと、それは何年か前のことだからとか、担当者が勝手に
やったことだから、などと言って拒否するということが、何度もありましたので
要注意です。
”拒否”が大前提なので、どんな屁理屈を付けてでも言い逃れしてきます。
会社として提出したことはない・・・ その”会社として”というところで既に
逃げを打っています。
□ 事前説明に私は参加しません。
買主ＨＭ様が売主から報告を受けられた結果をメールでお知らせください。
第一希望の１月22日(火)は検査予定が入っておりまして対応できません。
1月27日(日)でしたら、今のところ対応できます。
■ ＨＭさんから
□ 売主検査結果報告につきまして, 過去に提出された事例があるとのこと、正直
残念でなりません。
村上さんの仰るとおり、そんなものなのですね。。。
前例があることが分かりましたので、屁理屈は要らない旨を伝え、18日までに検
査記録を出していただくよう強く要望いたしました。
□ まだ1月20日は内覧会に御対応いただくことは可能でしょうか。
18日までに検査記録が出てくれば19日に判断し、20日に実施したいと考えてます。
27日が御対応いただけるとのことでしたので、検査記録が出てこない、20日の対
応が無理とのことでしたら27日に実施できるよう調整したいと思います。
□ 引っ越しが3月、4月になると引っ越し代が高くなるため、2月23日に引っ越しが
できるスケジュールで考えてます。
もちろん内覧会で大きな問題が見つからない前提ですが。
【売主に伝えているスケジュール】
1月18日までに検査記録を提出いただく。
1月19日に検査記録を確認し、内覧会が実施できるか判断。
1月20日に、検査記録に問題がなければ、内覧会を実施。検査内容に不備があれば
延期。１月27日（予備日）
【最悪譲歩した場合のスケジュール】
1月20日に事前説明を受け、内覧会が実施できるか判断。
1月27日に、検査記録に問題がなければ、内覧会を実施。
1月17日
■ 私から
□ まともな買主検査が出来るようになれば対応できるように、もちろんあけて
あります。
1月27日(日)もあけておきます。
□ > 1月20日に、検査記録に問題がなければ、内覧会を実施。
⇒ その場合、買主検査当日の立会予定者 建築担当技術者開発室ＨＺさんの
出席の直前確約を念のためなさってください。
役職・専門・経験等は確認なさいましたか？
□ 売主完成検査記録はもともと積極的に提出されるような業界ではありません
でした。
私は1３年前にこの仕事を始めた時から、依頼主である買主さんにその必要性を
訴えてきました。
皆様の頑張りで少しずつ、提出する売主が増えてきています。
□ ＭＩ不動産は業界でも対応は良かったのですが、数年前にＭＩ不動産Ｒに組織
変更になったときから、隠蔽傾向が強くなったように感じています。
ＭＢ地所もＭＢ地所Rに組織変更された2年前から、同様の傾向を感じています。
□ 業界全体として、去年あたりから提出拒否の傾向が強くなったように感じてい
ます。
去年、マンション業者コスモスイニシアが消費者庁から販売資料等の不当表示
関係の措置処分を受けましたが、その影響で業界全体が隠蔽体質の昔に後戻りし
ているようで、今後更にその傾向は強くなるのではないかと危惧しています。
出さない・見せない・言わない・聴かない・・・そうすりゃ安心・・・
ということです。
だからこそ、買主自身が本来の権利を主張していくことが益々必要になると考え
ています。
□ 拒否体質の業界にあって、買主の気持を汲むことが出来る心ある担当者は自分
の判断で柔軟に対応していました。
こんなもののどこが社内機密なんだ、と明言する社員もいました。
来週に検査予定の大手売主の担当者も正に、このようなことのできる人です。
1月18日
■ ＨＭさんから
□ ＨＭの妻です。
売主より連絡がありましたが、結論は検査記録は提出できないということでした。
他の営業所にも確認したが、過去に提出したことはないということ、会社方針と
して検査記録に関する情報一切は第三者への開示（提出・閲覧）をしていないと
いうことです。
事前にするとしても説明のみで、提出はしていないということでした。
提出した事例があるにも関わらず、全く納得のいかない説明ですが、これ以上埒
があかないため事前説明を受けることにしました。
よって20日の内覧会は延期となります。
ただ、27日には必ず内覧会を実施したいため、それまでに事前説明を受けます。
□ 20日の延期について、直前のご連絡となり申し訳ございません。
事前説明の日程が決まっていないため、確実ではございませんが、27日について
は引き続きご予定を確保していただけますようお願い申し上げます。
1月19日
■ 私から
□ 了解いたしました。
□ 本日はこれから建売住宅の検査に行ってきます。
この売主は、素直に事前に売主完成検査記録を提出しました。
1月25日
■ ＨＭさんから
□ 売主完成検査記録につきまして
1月23日（水）に売主完成検査記録の説明を受けました。
正直、なぜこのレベルの資料が出せないのかといったレベルの資料でした。
売主完成検査では、細かい傷や隙間の指摘や断熱材の切れ目の補修などの指摘が
なされておりましたが、素人でも検査できる内容のように思えました。
念のため、施工会社が行うチェック項目についても確認を行いましたが、そちら
で確認を取っているため売主完成検査は目視レベルの確認しか行っていないとい
う印象を受けました。
ただ、売主完成検査記録、チェック項目から、一応、売主として確認をとってい
ると判断し、1月27日は内覧会を実施したいと思っております。
□ 換気扇の仕様誤り、チェック漏れについて
換気扇の仕様漏れに関しては、そもそも各パーツの仕様を確認する工程が無く、
二十数棟あるうちの１，２棟でサンプルチェックを行って完了としており、起こ
るべくして起こった事象でした。
他のパーツで仕様の過ちがないか、問題発覚後確認を取ったとの回答でしたが、
チェックリストは無く、書面でも用意されていなかったので、そちらは明日まで
に再度チェックし、提出していただくことになっております。
□ 内覧会スケジュールにつきまして
連絡が直前になってしまい申し訳ありません。
1月27日に内覧会を実施したいと考えておりますが、村上様のご予定は大丈夫で
しょうか。
可能であれば、9時に集合し、10時から売主報告を受けるスケジュールで考えて
おります。
■ 私から
□ 売主検査結果をもう少し具体的にお知らせください。
・ 報告者は誰ですか？(所属・役職・氏名・専門)
・ 検査日・検査者(社名・所属・役職・氏名・専門・経験)・指摘項目数・
技術的な指摘内容・手直し完了確認日・確認者
・ 完成検査記録は建築関係・設備関係に分かれますが、そのいずれも報告があ
ったのですか？
・ 工事は全て完了しており、未完了は全くないのですか？
■ ＨＭさんから
□ 報告者はＭＩ不動産Ｒ 横浜支店 開発室 主任 ＨＺ氏
専門：「ＦＣＯ」の仕様を決定しているそうです。
□ 検査日：10月10日
検査者、確認者：ＭＩ不動産R ＭＭ氏、ＥＴホーム ＯＳ氏
手直し完了確認日：10月18日、25日
（18日に確認を行い、直ってない箇所は25日に再確認を行ったそうです）
指定項目数：30～40
技術的な指摘内容： 配管による断熱材の隙間をテープで補修
下駄箱の隙間を充填剤で埋める
階段と巾木と目違いの修正
ドアのゆがみ調整
床傷の修復 等
□ 建築関係は、設計図通りであるかの確認
設備関係は、たとえば換気扇が回るかなどの設備動作確認という認識でよろしい
でしょうか。
設計図面を基にした確認で、建築関係も設備関係も行っているとのことでした。
ただ、指摘内容は傷やゆがみや隙間への指摘が主で、設備に関する指摘はありま
せんでした。
設備の動作確認は行っているが、設備の仕様（メーカ、型番等）は完成検査記録
では確認しておらず、換気扇の取付け間違い発覚後、設備の仕様確認も行ったと
のことです。
□ 工事は全て完了しており、未完了は全くないとのことでした。
1月26日
■ 私から
□ 企画部門の社員に建築物検査の能力があるかは疑問です。
□ この方の専門・経験を確認なさってください。
買主として信頼できる建築技術者なのかが問題ですので。
□ 30～40項目とはずいぶん大雑把ですね。
検査記録を見れば明確な指摘数がわかったのではありませんか？
□ 設備関係の指摘が全くないなんてこと考えにくいです。
検査をしたが指摘事項がなかったのか、検査してないのか？
素人の買主が指摘する傷・汚れだけは徹底的にチェックするというのが一般的
な売主ですが、住まいにとって重要な設備関係の検査こそ、しっかりやってくれ
てないと困りますね。
超大手なんですからなおのこと。
□ 検査日当日買主検査開始前に、上記の重要な事項を確認なさってください。
□ 稀に、売主が現地に来ていないなどということがありますので、当日立会う
売主建築担当者のケイタイ№は確認しておかれた方がよろしいかと思います。
□ 検査準備の最終確認をなさってください。
・ ガス開栓 (開栓時刻・閉栓時刻)
・ 買主検査指摘事項記録用紙
・ 付箋用マスキングテープ
・ 検査用具類 脚立・バケツ・懐中電灯
■ ＨＭさんから
□ 内覧会立会いを了承していただきありがとうございます。
□ 指定項目についてメモを取り忘れたため、曖昧な数値になってます。
正直、指摘内容が専門的でなかったので、メモを取る気が失せたのも事実です。
□ 検査者、確認者ＭＩ不動産ＲのＭＭさんですが、施工会社で長年建築に携わり、
その後ＭＩ不動産Ｒに転職し、検査を専門に行っていると聞いてます。
□ 買主検査開始前確認
設備関係の検査を含め、検査前にきちんと確認したいと思います。
□ 明日の買主検査宜しくお願い致します。
(以降、後編に続きます)
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ＮＨＫ出版 生活人新書
■□■ 「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著 ■□■
どうぞ、ご参考になさってください。
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一級建築士 ・ マンション管理士
村上 健
ＨＰ http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
メルマガ http://www.melma.com/backnumber_63026/
ブログ http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
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