内覧会検査  練馬区の「PTN」マンション  

内覧会検査  練馬区の「PTN」マンション  

2008年 

■ GMさんからメール

12月23日

□ GMと申します。初めて連絡をさせて頂きます。
 
□ 私は今年の2月にNM不動産の練馬区のマンションを契約し、来年の3月末に引渡し
 を受けます。
 内覧会は2月中旬に予定されていますが、村上様に内覧会への同行をお願いさせて
 頂きたいと考えています。
 
□ 理由と致しましては、マンションの品質が非常に重要とは理解しておりますが、私自身、
 購入するのが初めてであり、書籍やインターネットを読んでみたものの、実際の対応となり
 ますと勝手がわからない次第です。
 つきましては、私自身が適切な対応、判断をする為に、内覧会へのご同行、及びアドバ
 イスを頂けないかと思っています。
 
□ 年末のお忙しい時期に大変、恐れ入りますが、ご検討を頂けないでしょうか?
 宜しくお願い致します

12月25日

□ 年末のお忙しい時期にご返信をありがとうございました。

□ 村上様の著書、及びブログは読ませて頂きました(但しブログは膨大な数なので、
 現在進行形です)
 私が数ある立会い業者様ではなく、村上様への依頼を決めたは、著書やブログの
 中で、村上様が完全に買主の視点でお考えになられている点が大きな理由です。
 私も普通のサラリーマンであり、今回、マンションを購入するのにあたっては、非常に
 大きな決断が必要でした。
 そのような決断をして購入する物件ですので、後悔の無いよう、出来うる限りの対応
 をしたいと考えています。
 それではご検討の程、宜しくお願いします

12月28日

□ 雑誌,インターネットでは無数に検討を行いましたが、実際に物件を見たのは
 本物件以外は1件です。

□ オーダーメードプランでかなり手を入れました。
 オーダーできるのは、上層階であることと住戸タイプも限定されていました。

□ ”マンション購入掲示板”のNM不動産さんの物件内の書込みでお名前を
 見つけたかと思います


□ 私が良質なマンションを手に入れる為にアドバイスやフォローを頂ければと思って
 います。

□ 昨日、内覧会の日程の連絡がありました。
  2月17日(火)~20日(金),2月24日(火)~27日(金)となっており、変更を依頼
  しなければ27日(金)10:00~となるようです

2009年

1月6日

□ 明けましておめでとうございます。
 昨年末よりお世話になっていますが、今年も宜しくお願いします。

□ お正月にご紹介のあった過去のレポートを読ませて頂きました。
 その内容、及び数に改めて感服しました。
 このようなお考えの方にアドバイスをして頂ける事を非常に心強く思います。

□ 内覧会検査依頼書を添付致します。内容のご確認をお願いします。
 資料に関しては現在、収集中ですので、もう少々お待ち下さい

□ 内覧会の日程ですが、2月27日(金)10:00~との連絡があったのですが、
 村上様のご都合はいかがでしょうか?

1月26日

□ 寒い日が続く中、お忙しいかとは思いますが、お風邪などは召されて
 いないでしょうか?

□ やっとNM不動産から回答がありました。

 ・ 内覧会当日に電気・水・湯・床暖房の機能の確認は可能でございます。

 ・ 現時点では、検査済証は未取得ですが、基本的に内覧会までに全ての
  工事が完了しています。
  官庁検査も完了し、2月初旬には検査済証を取得する予定です。

 ・ NM不動産様の完成検査記録は事前 にご覧いただく機会は設けておりません。
  内覧会当日に閲覧いただけるようご用意させていただきますので、申し訳ござい
  ませんが、当日ご確認くださいますようお願いいたします。

□ 上記の内容(”完成検査記録は当日の閲覧”など)で特に問題ありませんで
  しょうか?

1月31日

■ 私から

□ > NM不動産様の完成検査記録は事前 にご覧いただく機会は設けて
   > おりません。内覧会当日に閲覧いただけるようご用意させていただきます
   > ので申し訳ございませんが、当日ご確認くださいますようお願いいたします。
   
   ⇒ この回答は誰からの者なのでしょうか?
     
   ⇒ 自分に ”様”を付けているのですか?

□ > 上記の内容(”完成検査記録は当日の閲覧”など)で特に問題ありません
   > でしょうか?

   ⇒ ご自身が事前報告を要求なさり、それに対して拒否してきたのですから、
    その拒否の理由を確認なさるべきかと思いますが。

   ⇒ 検査を受ける立場の者が、事前にその検査結果を検査者に対して
    報告するのは当たり前のことです。その報告内容次第では検査に行っても
    無駄になるということもあるのですから。
    事前報告を受けるのは必須です。

   ⇒ ブログのリポートをご覧になればおわかりのように、最近では殆どの買主
    (私に依頼された)が、事前に報告を受けていらっしゃいます。
    数日前の方もNM不動産から事前報告を受けられました。 

2月12日

■ GMさんから

□ この件につきまして、ご返信を頂いた後でNMさんの窓口(営業)の方と連絡を取り、
 また今週に入ってから建築担当の方と電話で会話をしました。
 その内容は下記の通りとなります
 
□ 完成検査記録は”閲覧”と書かれていましたが、内覧検査会の当日、検査を行う
  前に、NMさんより報告,説明が行われます。
  なお検査記録自体の提出は、粘ってはみましたが、出来ないとの事でした。
 
□ NMさんの完成検査について
 ・ 設備関係は1/23に実施。コンセントに不良が有った為、修正。
   2/3の2度目の検査にて修正完了を確認
 ・ 建築関係は1/14,1/28に実施。2/17までに修正完了し、2/23に最終確認を
  行う予定
 ・ 2/27の内覧検査会までには全ての修正,確認を完了させる

2月23日

□ 出張が多く返信が遅くなり申し訳ありません。

□ 内覧会検査事前確認事項に対する売主の回答を添付します。

□ 売主完成検査記録の事前提出に関しましては、以前にメールをしました通り、
  拒否をされています。理由は「社内文書であり、外部にコピーが流出するのが
  好ましくない」との事です。
  この点につきましては、直接、売主の建築担当の方を訪ねた上で、再度、お話を
  させて頂いたのですが、先方の回答は変わりませんでした。
  但し、その際に売主完成検査記録に沿った売主検査の内容の説明は受けました。
  また当日にも詳細な報告が行われるよう依頼、了承を得ました。

□ なお、この回答書に回答者氏名が記入されていませんので、明日、確認をします。
 
□ 日が近くなっているにも関わらず、十分なご連絡が出来ずに申し訳ありません。
 宜しくお願いします
 
2月26日

□ 携帯電話から失礼します。
 昨晩、自宅のPCがクラッシュしてしまいました。
 読み難いメール申し訳ありません。

□ 今までにNMさんに確認ができた内容を連絡致します。

 ・ 回答者:NM不動産㈱ 住宅カンパニー 住宅建築部 建築課 KTさん

 ・ NM不動産さんの内覧スタッフは業務委託をされた外部の方との事です。
  NMの社員の方は内覧検査の開始時の報告と,検査最終段階に住戸内で立ち会う
  との事です。
  
 ・ 騒音実感確認:NMさんにてラジカセを用意して頂く事になりました。
  アドバイスをありがとうございました

 ・ 住まいの手引き:当日、暫定版は用意してあるとの事です

□ 明日は天気が悪そうな中、遠いところ恐れ入りますが、宜しくお願いします。
 9:30に駅改札口にてお待ちしています。

2月27日

■ 内覧会検査当日です。

9:30

□ GMさんと最寄り駅で待ち合わせ

□ カフェで直前打ち合わせ

 手順・役割分担の再確認。

□ 「オーダーメイドマンションということですので、変更がらみの間違いがあるかも
   しれません。それを重点的にチェックなさる必要があるかと思います」

□ 「昨夜売主の建築担当者から電話がありまして、念のため1時間ほど最終チェック
   したところ、傷・汚れが4箇所ほど見つかったとのことでした」

  「わざわざ言ってくるほどのことでもありませんねえ」

9:50

■ 受付

■ 売主報告

□ NM不動産 住宅事業部 建築課 KTさん 品質管理専門役 THさん。

□ 売主検査結果報告
 THさんから

 「告知事項がございます」

 「・・・・・・・・・・?」

 「1月14日に検査しまして最終確認を昨日行いましたが、現状は2点の手直しと
  5点の懸念事項があるという状況でございます。僕のこだわりというかですねえ、
  おたくっぽいところがあるんですが・・・・・心配しすぎかなあとは思ったんですが、
  GM様のお部屋ですのでかなりナーバスになっておりまして・・・・・壁クロスの
  一部に光の加減によっては、ちょっと気になるところを見つけまして・・・触診では
  殆どわからないのですが・・・上司に報告いたしましたところ、自分の判断に任せると
  のことでしたので、施工のMD建設のWCさんとも相談いたしまして、GM様から
  御指摘いただく場合は直しますとの回答を得ております」

  「それ以外は完璧なんですね?」

  「はい、ただ言い訳ではないんですけど、傷・汚れはあるかと思います。あれば 
   ご指摘いただき手直ししてお引渡し致します」

□ 設計変更内容の報告・説明

□ 「検査済証は交付されておりますので後日提出いたします」
 
□ 「建設住宅性能評価書は3月13日に交付の予定ですので、写しを提出いたします」

□ 設備機能が全て生きているいることの確認

□ 検査用具等準備確認

□ 内覧会検査記録用紙の内容確認。記入の原則確認。

□ 「それでは検査を始めます」

11:00 
 
■ 入室 

□ 立会者 施工者MD建設 施工支援チーム シニアマネジャー WCさん。
        内覧レディMKさん。 

□ GMさんは、オーダーメイド変更関係の確認、オプション・セレクト内容確認、基本
 機能の確認、設備関係取扱説明等を受ける。
 
■ 当方検査開始

□ サッシュのチェック。

□ 共用部分 エレベーターホール・廊下のチェック。

□ バルコニーのチェック 

  内覧レディーさんがサッシュを開けて「ホカロンいかがですか?」と言ってくれたが、
 バルコニーをひたすら動き回ってチェックしていたので汗びっしょりの状況だった。

□ 室内チェック
 
13:45

■ 昼食休み

14:45

■ 再開

□ 室内チェックの続き。

□ GMさんは未だ確認していなかった、防犯センサーと漏水センサーとをチェックした。

15:30

■ 売主に指摘事項の伝達と記録

□ 立会者 売主NM不動産建築課KTさん 
        施工者MD建設 施工支援チーム シニアマネジャー WCさん。
        内覧レディMKさん。 

□ 先ずGMさんの指摘項目の伝達。

□ 記録係の施工者が1箇所1箇所不具合状況を確認しながら記録を読み上げていく。
 ふと見ると、なんと売主KTさんは遠く離れた所で突っ立っているだけ。
 「GMさん、売主自身に直接確認させなきゃ意味ありませんよ」

□ GMさんの指摘は20項目、伝達は30分。

□ 次に私の指摘17項目の内容の説明 伝達に1時間。

17:20

■ 騒音実感確認

□ 売主にて隣戸と上階住戸に入ってもらい、生活騒音相当音を出してもらう。

□ 隣戸と上階住戸からの空気伝播音と固体伝播音の影響を確認。
 
17:50

■ 検査記録のまとめ 確認会場のテーブルで。

□ 売主も施工者もどこへ行っちゃたんだろうか。
 相当時間待たされる。
 向こうのほうで大勢でなにかごちゃごちゃ話しているようだ。
 「何をしているんでしょうか。記録を早くまとめてしまうよう言ってきてください」
 内覧レディーさんが呼びに行くが、すぐに来ない。
 
□ やっと来たと思ったら、売主のKTさん「すみません、ちょっと用がありまして」
  
 「まだ終わったわけじゃないんですよ。記録をまとめてしまってください」 

 すると今度は朝に対応した品質管理専門役のTHさんが来て対応し始めた。
 「KTさんどうしたんですか? 彼がずっと立ち会っていたんだから記録のまとめまで
  しっかり終わらせてください。」 

 「あれっ、彼何も言っていきませんでしたか?失礼しました」

  「内部的な打ち合わせは後にしてもらって、やることやっちゃってください。客を待たせた
   ままで自分達の都合を優先させるなんて失礼でしょ」

□ やっと売主・施工者側がそろった。

□ 記録の読み上げ確認 修正・補足等。

□ 先ず驚いたことは、指摘番号がなんとアルファベットになっていたのだ。
 「どうしてそんなことをしたんですか?最初に記入原則の確認しましたよね。①②③・・・
  とすると仰ったじゃないですか」

 「書き分けたほうがいいかと思いまして・・・」

 「方針を変えるのであれば、勝手にやらずにその都度相談してからやってください。
  第一、アルファベットなど不適切でしょう。指摘が26以上になったらどうするんですか?」

 「申し訳ございません」

□ 「手直し確認会は3月13日です。売主検討事項につきましては3月6日までに
   売主より回答いたします。完了確認日の3日前3月10日までにに売主としての
   完了確認結果をご報告いたします。次回確認会には本日と同じものが立会い
   ます。そのことをこちらに記入いたした」

□ 双方で署名捺印してコピーを受領した。


19:15
  
■ その場で反省会

□ 「疲れました・・・・。気疲れです。テーブルの周りに大勢立っていて・・・ものすごい
   プレッシャーを感じました。なんだか自分が悪いことしているみたいな気持になって
   しまいました(笑)」
  
  「買主がそういう気分だってことを多くの売主は理解していませんね」

  「大勢で対応することが丁重に扱っているとでも思っているんでしょうか?」

□ 「気ばっかり焦っちゃって・・・直前レクチャーを受けて、アタマではわかってたのに
   漏れが多くって・・・自分ひとりだったら半分もいえないところでした」

□ 「それにしても最初の売主対応、大げさでしたね。告知事項があるとか言って、
   なにかと思ったら、前夜に傷・汚れを発見しましたと、いかにもお客様には特別に
   気を使ってますよという大げさなお芝居というか・・・」

  「傷・汚れなんか素人でも見つけられるんだから、そんなとこ無理して探し出さなくって
   もいい。そんなことよりも、プロなんだからプロでしかわからない所こそをしっかりチェック
   してもらいたい。買主検査の結果で、情けないかな、そういうところがたくさん抜け落ち
   ているということがわかったわけです」

  「私はあんなにぺらぺらとしゃべる人はどうもあまり信用できませんね」

□ 「検査指摘事項の伝達の際も自分で確認しようともせず、当事者意識がなかった。
   検査後の売主の対応も悪かった」

□ 「今後、売主との交渉を要する事項がかなりありますねー」

  「焦ると負けますよ。そのためには十分な時間を確保する必要があります」

19:15

■ 検査終了

■ 検査所要時間   8時間  (当方純検査所要時間 2時間45分)

■ 歩行数       8581歩 (検査中歩行数 2426歩)

■ 指摘事項     37項目 (当方指摘項目 17項目)

■ 大きな指摘事項 (傷・汚れ・隙間等以外)

□ エレベーターホール 防火戸 上部塗装剥がれ

□ ゴミ置場に掃除用流しが無い

□ EPS 扉(左側) フランス落しが動かない

□ PS 扉 クロス巻き込み部 剥がれ

□ 階段室内部 ALC壁 割れ

□ バルコニー モルタル巾木 浮き

□ バルコニー 床 長尺シート 浮き

□ バルコニー 避難ハッチ チャイルドロック セット未了

□ バルコニー 排水溝 隣戸境界部 ゴミ除けプレート設置未了

□ 洋室(1) 出入口扉開閉時 室内にて異音を発する

□ 洋室(1) 給気口位置 不適切(出入口上部) 

□ 洋室(1) アルミサッシュ 召し合わせ上部気密ゴム 外側にずれている

□ リビング 東側腰窓 アルミサッシュ 右下 気密不良 (気密ゴムずれ)

□ リビング 出入口上枠上部 クロス 隙間

□ 浴室 天井内部 防音壁 ダクト貫通部 穴埋め処理未了 

□ 洗面室 床下 漏水センサー 未設置

□ ディスポーザー 給水が連動せず 


■ 問題点

□ ゴミ置場に掃除用流しがない (不潔になりやすい)
 
□ 洋室(1) 給気口位置 不適切(出入口上部)  (室の空気が入れ替わりにくい)

□ 浴室 天井内部 防音壁 ダクト貫通部 穴埋め処理未了 (施工ミス・検査ミス)

□ ディスポーザー 給水が連動せず (詰まりや故障の原因にならないか)

□ 売主はパフォーマンスばかりで、実質的にやるべきことをきちんとやっていない。


■ 良かった点

□ 事前(1週間前に)売主から検査結果報告を受けたこと

□ 検査を開始する前に売主品質管理担当者から各種報告を受けたこと

□ 売主建築担当者が検査の最終段階で立ち会ったこと

□ 施工者が終始立ち会ったこと

□ 売主が騒音実感確認に立ち会ったこと

□ 騒音実感確認用ラジカセを売主が提供してくれたこと

□ バルコニー 隣戸間隔てパネルに隙間が無いこと (プライバシーへの気配り)

□ アルミサッシュに指挟み防止ストッパー設置 (安全配慮)

□ 各室出入口扉にアームストッパー若しくは煽れ止め設置 (安全配慮)

□ 引戸 彫りこみ引手に引き残しが設けられていること (安全配慮)

□ アームストッパーのストップ音が静かなこと (気配り)


3月2日

■ GMさんからメールが届きました。        

   先日は天気が悪い中、長時間のご同行をありがとうございました。
 お礼の連絡が遅くなり、申し訳ありません。
 私は結局、翌日も現地へ行き、管理他の説明を聞き、部屋の採寸を行いました。
 2週間後に再内覧会となりますが、経過,結果は追って連絡を致します。

3月18日

■ ブログを見させて頂きました。
 自分の物件ですとドキドキします。

  なお先週の金曜日に再内覧会へ行ってきました。
 概ね修正はされていたのですが、洗面所の棚の汚れ、バルコニーの
 幅木の浮きが改善されておらず、持ち越し事項となりました。

  今週はだいぶ暖かくなりましたが、その分、花粉が辛いです。
 村上様は大丈夫ですか?

  
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


            NHK出版 生活人新書   

■□■  「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著  ■□■

           どうぞ、ご参考になさってください。


 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

  一級建築士 ・ マンション管理士
  村上 健
  HP      http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  メルマガ   http://www.melma.com/backnumber_63026/
  ブログ    http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/

 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

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この記事へのコメント

購入者
2009年03月21日 11:30
別にあなたが、何言っても、買ってしまったので仕方ない。

文句ばかり言っていて、楽しいかい?
とおりすがり
2009年03月21日 11:35
GMさん

そんなに気に食わないのなら、キャンセルすれば良いじゃないですか。
手付け放棄しても、今の時代マンションが値下がりしているので、良いのが手に入るのでは?
入居者として、自分の物件をけなされると、腹が立つ。それとも、他のデベの回し者?
村上さんに頼んだことがあります
2009年03月25日 09:01
ちゃんと検査をして直すべきところは指摘するってのは
権利でもあり、義務のようなものでもあるでしょう。
なんで鉄家放棄してキャンセルしろとか書かれるのか?
GMさん、負けないでくださいね。
はぁ・・・
2009年03月27日 01:39
神経質な方ですね。
確かに買った人の権利ではあると思いますが、異常なほどの執着心だと客観的には感じました。
まぁかわいそうだなぁと同情すら覚えますよ。
どうしてもそれだけクレーマーみたいなことをやりたいのであればネットに載せるようなことをしないで正々堂々とデベと向き合えばいいのでは?なんか同情を誘っているみたいでかわいそうですね。

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