内覧会検査 横浜市の 「CHMGT」マンション 8番手 トリ

内覧会検査 横浜市の 「CHMGT」マンション 8番手 トリ

2008年 

■ GNさんからメール

5月19日

□ はじめまして、メールで失礼致します。
 私、GNと申します。
 現在、マンション購入予定で、「良質なマンションを手に入れる」を読ませていただきました。
 過去に、マンションの購入はなく、大きな買物であるので、夫婦ともに勉強しているつもり
 ではありますが、内覧会には、村上先生のお力を貸して頂きたく存じます。
 他の購入予定者とも、情報交換し始めました。
 どうぞよろしくお願い致します。
 購入予定マンション:横浜市の「CHMGT」です。
 今年の10月、内覧会予定です。

5月21日

□ 返信メールありがとうございます。
 出張のため返信遅くなり申し訳ありません。

□ 先生の考え方に賛同致しており、条件了解いたしました。
 長く住む住居のことであり、後悔しないように対応したいと考えております。
 至らないところはご指導お願いします。

□ 現在、青森県に単身赴任中でありますが、6月中旬にも、神奈川で購入予定者
 とオフ会で情報交換しようと考えております。
 内覧会検査よろしくお願い致します。

8月11日

□ ようやく、夏休暇で神奈川に戻ってまいりました。

8月25日

□ 10月18日(土)朝1番10:00~で、予約することができました。

9月10日

□ お世話になっております。
 「CHMGT」の内覧会の検査依頼をお願いしております、GNの家内です。
 青森におります主人のパソコンの調子が悪いため、かわりに依頼書を送付させて
 いただきます。ご査証ください。遅くなり申し訳ありません。

10月13日

□ 毎週、CHMGTへの内覧検査お疲れさまです。
 先生のブログ、CH-SNSを通じて、内覧会の状況を把握しているつもりではありますが、
 検査日が近づくにつれ、緊張感が高まっております。

□ 先日(10月4日)、神奈川に帰ることができましたので、内覧検査日を有効に
 活用するため、売主検査記録の確認と、管理事項諸手続に行って参りました。
 結果、事業主検査(事前)76項目、事業主検査記録23項目、機械設備検査
 記録2項目の指摘事項はあったものの、最終的に9月19日確認時点で完了で
 ありました。
 当日は、買主として気を引き締めて検査に臨みます。

10月14日

■ 私から

□ チームのお仲間に同じ住戸タイプの方がいらっしゃいましたので、傾向性は掴んで
 おります。
 GN様がトリです。有終の美を飾ってください。
 ソフト面・ハード面ともに良好であることを期待しております。

10月18日

■ 内覧会検査当日です。
9:30

□ GNさん御夫妻と最寄り駅改札口で待ち合わせ。

□ カフェで直前打ち合わせ。

□ 「5ヶ月前のご依頼でしたね。チームリーダーのGYさんの1年前というのは別格として、
    一番早かったのでは・・・でも、それにしてはメールのやり取りが極端に少なかった
    ですね」

  「遠隔地への単身赴任ということや海外出張がありましたのでね、でもSNS仲間との
   情報交換は頻繁に行っていましたので、不安はありませんでした」

□ 「8番手・トリですし、上層階ということで工事の完成度としては文句ないと思い
    ます。問題あるとすれば設計上の不具合でしょうね」

  「ブログで拝見していて、回を重ねるに従ってよくなっているようですね。同じタイプの
   方のお宅が既に検査されてもいますしね。でも緊張感を持って臨みます」

□ 「2週間前に家内と一緒に現地へ出向き、NM不動産のHO課長と品質管理の
   EMさんにお会いして、売主検査結果の報告を受けました」

□ 手順と役割分担の確認

10:00 

■ :受付

□ 会場は静かだ。既に公式内覧会は終わっており、今日はGNさんだけの単独内覧会。

■ :売主報告

□ 売主3社のうちの内覧会対応幹事会社NM不動産の住宅建築部建築課HO課長
                                    品質管理専門役SJさん
■ 売主検査結果報告

□ HOさんから概要説明。
 そのあと、SJさんから詳細報告があった。

 「事業主自身の検査と致しましては、このようなチェック項目について検査しております。
  8月28日に売主の1社NM不動産の品質管理担当EMが19項目の指摘を行い、
  9月18日に同人が手直し確認、その際4項目の追加指摘をしました。10月1日に
  全ての完了を確認いたしました」

 「設備は?」

 「事業主による設備関係の検査は抜き取り検査です。GN様のお宅は検査しており
  ませんが、施工者検査結果報告書の内容を確認しております」

 「他の住戸で問題になった項目は、全戸にフィードバックされているのですね?」

 「はい」

 「では、売主としては完璧だということでよろしいですね?」 奥様が念押しされた。

 「はい」

□ 「専有部分の変更はスプリンクラー位置変更の1件だけです。共用部分の変更は
   内覧後に報告させていただきます」

□ 買主検査記録用紙の確認  記録の仕方の原則確認。

□ 検査準備状況の確認
 「設備機能は全て生きております。検査用具類も全て準備しております」

□ 「騒音実感確認は検査終了後にしましょう」

□ 「それではお部屋へどうぞ」

□ エレベーターで上昇中、二度扉が開いたが、いずれも誰もおらず、大型のガラスが
 立てかけられていた。ガラスの傷交換が多いのだろうか?

10:40 
 
■ 入室

□ 立会者 売主3社のうちの内覧会担当幹事会社NM不動産 品質管理のSJさん
        施工者MD建設工業のTJさん
        内覧レディさん 
 
□ GNさんは、内覧レディから設備説明を受ける。
 そして施工者とオプション・セレクトと基本機能の確認。
 
■ 当方検査開始

□ サッシュの気密チェックから。
 リビングに気密不良あり。最終回だというのに残念!
 
□ 共用廊下・ポーチのチェック
  廊下奥天井設置の浴室系統排気による問題と、新聞受の形状不適切と、
  床シートの浮きはいつも通り。壁タイルの巾木部分に浮きあり、これは初めて。

□ バルコニーのチェック。
 キッチン系統排気が直下の窓開口から室内に侵入する。給気口の金網の目が
 粗く虫が入る。物干し金物がぐらつく。
 ワイドリビングの外壁片側にしか給気口が見当たらない。
   
□ 水周りのチェック
 良好。水漏れなし、ディスポーザの自動給水OK、水栓蛇口はシンク内に納まって
 いる、浴室パネルOK、シャワー位置OK、排気OK、キッチン間の間仕切壁には
 吸音材グラスウールが貼られている。

□ 居室での問題点
 ワイドリビングの奥まった部分に24時間換気用の給気口が設置されていない。
 
13:00

■ 昼食休み 

□ 隣のスーパーの軽食屋で。

□ 「私はちょうどチェックが終わったところです。順調でした。純検査時間2時間20分、
    このマンション8件中、最短ではないでしょうか」

  「私達はまだまだかかります」

□ 「バッグの中からスポイト状のものがはみ出して見えましたが、あれはひょっとして・・・」

  「ええ、発煙管です。私は医療関係の仕事でして、気流のチェックなどに使うのです」

   これまでのブログでのリポートをお読みになって、今日も、給排気設備やサッシュの
   気密不良があるだろうと、睨んでらっしゃったのでしょう。奥様用意周到。

□ 「バルコニーの手摺が透明ガラスなので、下を見て足がすくんでしまいました」と御主人。

  「空の上を飛んでいるお仕事なのに・・・(笑) でも、中途半端に地上のものが見えて
   しまうので怖さを感じちゃうのでしょうね」

14:00

■ 売主への指摘事項の伝達

□ 立会者 売主 NM不動産 品質管理担当 さん
        施工者 MD建設工業 TJさん
        内覧レディさん

□ 「ご契約以来、ずいぶん長くお待ちいただきましたが、我々としても長かったです」
   とNM不動産のSJさん。

□ GNさんは未だ検査が残っているが、先に私の指摘内容を皆さんにお伝えする。

□ 「リビングのアルミサッシュ戸先側下部に気密不良があります。手に風を感じます
   でしょう」 ここですかさず奥様が商売道具の”発煙管”(AIRFLOW INDICATER)
   から吹き出した白煙が室内へ流れていく。外気が流れ込んでいるのが一目瞭然。

□ 「浴室系統の排気が共用廊下奥の天井に設置されており、羽の角度が殆ど水平に
    近い。これは廊下を通る人の頭に排気風を吹き付けないために配慮したものである
    ことはわかりますが、排気風が天井面を舐めるように流れるので、湿って暖かな
    排気により結露水滴下や天井面の汚れるなどの恐れがあります。ミストサウナ
    も設備されているので影響は大きいと思われます。本来は廊下先端部に設置
    すべきだったのでは?今更位置の移動が難しいというのであれば、現状位置で
    改善できる方法を考えてください」

□ 「キッチン排気口がリビング引き違いサッシュの上部のほぼ同面に設置されています。
    これではせっかく追い出した排気が部屋に逆戻りしてしまいます」
    ここですかさずご主人が発煙管から白煙をシュッシュッと・・・白煙は室内に
    流れ込んでいった。
   「本来は窓開口の上部に設置するなどすべきではないのですが、今更位置を
    変えられないでしょうから、排気風の向きを変える工夫をしてください」

□ 「納戸の引戸を閉めると界壁の乾式耐火遮音間仕切壁に大きな衝撃を与え、
    隣戸や上下階に騒音・振動の迷惑がかかります。ブレーキを設置してください」

□ 「新聞受けの形状が実際上の問題を配慮していない設計になっています。
    ゴミが溜まりやすく清掃しにくい、不潔になりやすい。改善してください」
  
■ 伝達を終えてみんなが外の景色を見ていると、目の前をトンビが大きく羽を広げて
 気持よさそうに弧を描いて横切っていった。

 「大きいですねー、そばで見ると・・・窓開けたら入ってくるかも・・・」

 「やめてくださいっ、クロス傷だらけにされちゃう・・・(笑)」 とTJさん。

 「GNさん、しょっちゅう出会っていらっしゃるのでしょう」

 「ええ、離着陸時の大敵です」


14:50

■ 騒音実感確認

□ 売主側で隣戸・上階住戸に入ってもらい、生活騒音相当音を出してもらう。

□ 隣戸 ラジカセの聴こえなくなったレベルを再生して確認する。
      乾式耐火遮音間仕切壁の界壁の固体振動音は、体に感じた。
      襖の閉鎖音は大きく響いた。
      奥様、隣戸玄関が主寝室に隣接していることが気になり、玄関扉の
      開閉音をリクエストされた。 
  上階住戸からの固体振動音 かかと歩きやジャンプ音が響く。
      
■ 私だけお先に失礼するので、皆さんにご挨拶。

  「内覧会長いことお疲れさまでした。TJさん全8試合出場おつかれさまでした」

  「買主指摘事項どのくらいでしたか?」

  「平均12項目でした。ゼロの方もいらっしゃいました」

 
15:15

■ エントランスロビーでGNさんと反省会。

□ 「途中ですが・・・ おつかれさまでした」

□ 「私達、一所懸命見たつもりなんですが、見えてなかったんですね」

   「殆どの買主、素人ですから、向こうにこれが標準だと言われると、何にも
    言えなくなっちゃいますよね。やはり、専門家が一緒だからこそ、自信を持って
    売主に要求できる・・・」

   「MD建設工業のTJさんの物腰の柔らかさのお陰で、とても安心できました」

□ 「設計上の問題はいろいろありましたが、これからチームのみんなで売主に改善を
    求めていきます」

   「全体的には、とても満足しています」

  「遠く、離れてはいましたが不安はありませんでした。GYさんはじめチームの皆さん
   のお陰です」

  「みなさんが中心になって、いいコミュニティーが出来そうですね」

   「組織は最初が肝心なんですよね。明日、任地へ戻ります」


17:00

■ 検査終了

■ 検査所要時間  6 時間

■ 指摘事項    38 項目

■ 大きな指摘事項 (傷・汚れ以外) 

□ 共用廊下 奥の天井設置の浴室系統排気口による天井面の汚れ・結露水
   滴下等の恐れあり

□ 共用廊下 巾木 タイル 浮き

□ 共用廊下 床 長尺シート 浮き

□ 共用廊下 メーターボックス扉 開閉時 軋み音

□ ポーチ 新聞受がポケット状になっておりゴミが溜まりやすく掃除しにくい

□ バルコニー 床 長尺シート 浮き

□ バルコニー キッチン系統排気が直下の窓から室内に侵入する

□ バルコニー キッチン排気用給気口 金網の目が粗く虫が入る

□ バルコニー ドレンレール 勾配不良

□ リビング 奥まったスペースに給気口が設置されていない 必要

□ リビング アルミサッシュ 戸先側下部 気密不良

□ リビング アルミサッシュ 開閉時横ぶれする 

□ リビング アルミサッシュ 開閉時 軋み音

□ トイレ 排気が弱いのではないか

□ 洗面所 排気が弱いのではないか

□ 洗面室 三面鏡 開閉状況により吊り元がこじれる

□ 洗面室 洗濯機防水パン 奥の隙間を塞ぐ

□ 納戸 引戸 戸先側上部に ブレーキを取り付ける


■ 問題点

□ 浴室系統排気口が共用廊下奥の天井に設置されていることにより、入居後
   不具合が発生する恐れあり (廊下先端部の天井に設置すべきだったのでは?)

□ バルコニー キッチン系統排気が室内に侵入する (設計上の配慮不足)

□ ワイドリビングの片側に24時間換気用の給気口が設置されていない
   この部分の空気が入れ替わりにくい (設計上の配慮不足か施工忘れか?)

□ 新聞受け ゴミが溜まりやすく掃除しにくい (設計上の配慮不足)

□ 界壁面に直交する引戸にブレーキが設置されていない
   引戸の閉鎖時衝撃音が乾式耐火間遮音仕切壁に振動を与え隣戸に伝わる
   上階・下階住戸にも伝わる (設計上の配慮不足)

■ 良かった点

□ 内覧会の2週間前に売主検査結果報告を受けたこと

□ 内装の完成度は高かったこと

□ 売主ベテラン技術者が、ほぼ終始立ち会ったこと

□ 施工者が終始立ち会ったこと

□ 施工者の誠実な対応

□ 売主が騒音実感確認に応じたこと
  (NM不動産としては画期的なこと!他社はどこでもこれまでやってきていることだが)

□ アルミサッシュに指挟み防止ストッパーが設置 (安全配慮)

□ 各室出入口扉にアームストッパー若しくは煽れ止め設置 (安全配慮)

□ 引戸 彫り込み引手に引き残しあり (安全配慮)



■ GNさんからのメール                おつかれさまです。
  
10月19日

□ 昨日は、内覧会検査ご同行いただきまして、本当にありがとうございました。
 村上先生の、指摘事項を併せて38項目、検査記録確認は17時終了でした。
 この後、共用部分の変更説明、採寸を18時から19時となりましたが、この時やっと、
 景色を味わうことができました。

□ 次回、再内覧検査予定は、11月2日(日)午後となりました。
 しっかり、再検査してまいります。
 引渡しまで、気を抜かず、頑張ります。

10月20日

□ 内覧会検査に至るまでを振り返ってみて、先生のブログとネットでの情報交換が、
 本当に勉強になりました。
 結果、買主の意識の向上と、村上先生を中心としたチーム力(各人の情報交換と
 そのシステムを影で支えてくれている方の苦労)の積み重ねと、その成果により、
 売主の対応を少しずつでも変えていくことができたものと考えております。
 
□ 航空業界では、CRM(Crew Resource Managementの略語)といって、安全
 運航を達成するために、運航の現場で得られる利用可能なすべてのリソース
 (人、機器、情報など)を活用し、技術はもとよりチームとしての意思決定や
 コミュニケーション、リーダーシップを活用しています。
 
□ 我々の職場でも同様にCRMが重要視され、通常10数名乗っているクリュー
 全体の能力を最大限活用し、困難な状況下においても確実かつ安全、迅速に
 任務を達成するよう努めています。
 今回の場合のCRMも、(チーム・リソース・マネージメント)、チーム村上全体と
 それをまとめる力により、目的が達成できたのではないかと思います。
 このような、前向きな力は、この後の、維持管理にも大きくプラスになっていくものと
 考えております。

□ まだ、終わったわけではないので、これからも気を引き締めてがんばっていきたい
 と思います。

□ 新幹線を降りると、北の寒さが身にしみます。
 これから、関東地方も寒さが増してくることとは存じますが、先生のご健勝を心から
 お祈り致します。
 これからもよろしくお願いします。

 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・


            NHK出版 生活人新書   

■□■  「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著  ■□■

         どうぞ、ご参考になさってください。


 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

  一級建築士 ・ マンション管理士
  村上 健
  HP      http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  メルマガ   http://www.melma.com/backnumber_63026/
  ブログ    http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/

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この記事へのコメント

GY
2008年10月25日 21:46
チーム村上として最後の内覧会レポートをありがとうございます。
今回は、これまでの個人としてではなく団体として申し込みさせて頂き、本当にありがとうございました。
個人で申し込んでいた時より、団体の方が色んな事でとても安心できたように思います。

今回は、内覧会期間が短かったことと私の段取りが悪くて、チーム村上全員が依頼することができず、全体の2/3の依頼となってしまいました。
しかし、村上さんに依頼できなかった方にも、色々と情報提供することによって、ある程度のフォローが出来たのではないかと思います。

村上さんには、毎週横浜に来て頂きまして、本当にありがとうございました。
また、機会がありましたら、よろしくお願いします。

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