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zoom RSS ■ 内覧会検査 横浜市の「TPYS」マンション 後篇その2 ■

<<   作成日時 : 2016/11/18 09:31   >>

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(この前に後篇その1があります) 

2015年 (去年)

3月16日

■ BYさんからメール 「本日正午まで回答せよと脅迫」    

□ 先日の内覧会検査は誠にありがとうございました。

□ ご挨拶もそこそこで申し訳ありませんが、困ったことになってしまいました。
 本日、売主MB地所Rより回答が来たのですが、やはり予想通り、壁改修を交換
条件にして、引渡しスケジュールをそのまま飲むことを迫ってきました。
 しかも期限を明日正午までと勝手に切ってきて、先生と相談する暇を与えな
 いように!

□ 全くの理不尽ですが、突っぱねて抗議、長期戦を強いられるのも本意ではあり
 ませんし、正直、身が持ちません。
 理詰めで反論したいのは山々なのですが、条件を呑まずに交渉を続ける勇気が出
 ません。
 対処する手立てはありますでしょうか。
 取り急ぎ、そのメールと添付書類(5通)をお送りします。
 よきアドバイスをいただきたく存じます。

 ・・・・・・・・・・・・

 BY様

  MB地所RのSNです。
 3月13日の内覧会にてお約束させていただきましたとおり、検討事項および確認会
 日程についてご回答させていただきます。

 【1】 指摘項目の対応および、質問事項の回答について
   添付のPDFファイルをご確認願います。

 【2】 確認会日程、引渡日について
   以下の内容をご確認いただき、改修工事の実施有無について、明日3月17日(火)
   正午までにご回答お願いいたします。

  3月13日の内覧会にて、二室の内装について、改修工事のご要望いただきました。
  弊社より3/10送付のメールにて
  ・3月30日 弊社検査
  ・3月31日 確認会、残金支払、引渡
  というスケジュールをご提示いたしましたが、上記「お引渡しまでのスケジュ
  ール」について『現状では了承していない』とのお話をいただきました。

  本日、再度弊社および施工会社にて日程調整等を協議し、「お引渡しまでのス
  ケジュール」を一部変更して以下のご提案をさせていただきます。
  ・3月27日 弊社検査、弊社検査結果をメール送付
  ・3月30日 確認会
  ・3月31日 残金支払、引渡
  
  事前に検査結果のメールを送信し、確認会を30日の実施、31日に残金支払・
  引渡とさせていただきます。
  弊社および施工会社としては、BY様にご満足いただけるよう、確認会時にす
  べての是正項目並びに改修工事部分について、きちんと完了できるよう最大
  限努力いたします。
  万が一、手直し工事の未済や改修工事の不具合などがあった場合は、引渡
  後についてもご入居(お引越し日)までの間、鍵を1本お預かりし、手直し工事
  を実施することをお約束させていただきます。

  弊社と致しましては、3/10送付のメールのとおり、お引渡し日を3月26日以降と
  する対応は致しかねますが、ご提案のとおり「改修工事を希望いただいた場合
  のみ」例外として、3月31日まではお引渡し日を延期させていただきます。それ
  以上の延期には対応致しかねます。

  また、上記スケジュールについてご同意いただけない場合、弊社といたしまし
  ては、以下の対応とさせていただきます。
  『3月6日付「2015年3月1日付抗議に対するご回答」に記載のとおり、今回の下
  がり天井は、「売買契約書第6条(仕様設計等)第2項 売買物件について軽微
  な仕様設計等の変更がおこなわれる場合は、買主はその旨了承する」に該当
  すると認識しておりますので、弊社では、売買契約書に定める残代金支払期日
  迄に完了できない対応は致しかねます。
  よって、【1】のとおり内覧会指摘項目についての手直し工事は対応いたします
  が、二室の改修工事を実施せずに3月26日にお引渡しをさせていただきます』

  つきましては、
  1. 改修工事を実施して3月31日のお引渡し
  2. 改修工事を実施しないで3月26日のお引渡し
  のどちらかをご選択いただき明日3月17日(火)正午までに本メールのご返信に
  てご回答を宜しくお願い申し上げます。

  なお、明日正午までにご回答なき場合は、改修工事が30日確認会までに間に合
  わなくなりますので、改修工事を実施せずに3月26日でのお引渡しとさせていた
  だきます。その旨ご留意をお願いいたします。

3月17日

■ 私から   

□ 買主指摘事項への回答内容について、買主さんとしてどのように受け止められ
 たのでしょうか? 

□ 買主検査に対応したのは売主の建築担当者FS氏です。
 にも拘らず、建築担当外の者からの回答というのは筋違いではありませんか?

3月17日

■ BYさんから        

□ 先ほどは我を失った状態で夜分遅くに大変失礼いたしました。
 妻とお茶を飲み、少し心を落ち着けて以下の文面を考えました。

 ・・・・・・・・・・・
 
 「3月13日内覧会時の検討事項のご回答および確認会日程について」
 につきまして、以下の通り回答致します。

 1. 改修工事は実施します。

 2. 3/27(金)売主検査結果報告は、遵守願います。
  当該壁改修部分及び他の部分も写真を用いて解りやすい文書としてください。

 3. 確認会は3/29(日)10:00に設定願います。
  御社FS氏、KG組MU氏、TD氏に立会願います。

 4.上記確認会を経て、問題無き場合は3/31までに残金を支払います。
                                    以上
 ・・・・・・・・・・・

□ 支払うことは確約せず、進めさせたい意図があります。
 売主検査結果報告で問題があれば、改善要求をし手直しするまで確認会には行き
 ませんし、確認会で重大な問題が発見されれば、サインはせず帰ります。
 但し、指摘事項の重要な部分(給排気孔)を拒否しているのをどのように交渉してい
 くかを検討しなくてはなりませんが、ひとまず改修工事を進めさせることを優先させ
 たいと思います。

□ いかがでしょうか。
 ご指導のほど、よろしくお願いいたします。

3月17日

■ 私から   

□ 冷静になられて良かったです。

□ 売主への回答文案について以下コメント致します。

□ > 1.改修工事は実施します。

  ⇒ どこの何の改修工事かを明記すべきだと思います。

□ > 2.3/27(金)売主検査結果報告は、遵守願います。

  ⇒ 買主検査指摘事項に対する売主による手直し完了確認報告3/27(金)は、
  遵守願います、と正確に記すべきでしょう。

□ > 3.確認会は3/29(日)10:00に設定願います。

 ⇒ こんなこと書いちゃまずいでしょう。
   3月27日(金)予定の手直し完了確認に関する売主報告内容を確認し、納得で
きる状況であれば、3月29日(日)に買主としての手直し完了確認を実施致し
   ます、と記されては如何でしょうか。

□ > 4.上記確認会を経て、問題無き場合は3/31までに残金を支払います。

 ⇒ 上記確認会を経て、問題が解決され買主として納得できる状況であれば、
   残金を支払います、と記されては如何でしょうか。

3月17日

■ BYさんから   

□ 会社から失礼します。
 昨夜遅く、売主への回答文案をお送りさせていただきました。
 その後、細かいのですが若干文言を変更したほうがよいと考えました。
 (特に4.)

 ・・・・・・・・・・・・

(変更前)

 「3月13日内覧会時の検討事項のご回答および確認会日程について」
 につきまして、以下の通り回答致します。

 1. 改修工事は実施します。
 2. 3/27(金)売主検査結果報告は、遵守願います。
  当該壁改修部分及び他の部分も写真を用いて解りやすい文書としてください。
 3. 確認会は3/29(日)10:00に設定願います。
  御社FS氏、KG組MU氏、TD氏に立会願います。
 4. 上記確認会を経て、問題無き場合は3/31までに残金を支払います。
                                     以上
(変更後)

 「3月13日内覧会時の検討事項のご回答および確認会日程について」
 につきまして、以下の通り回答致します。

 1. 改修工事は実施します。
 2. 3/27(金)売主検査結果報告は、遵守願います。
   当該壁改修部分及び他の部分も写真を用いて解りやすい文書としてください。
 3. 確認会は3/29(日)10:00に設定いただきますようご配慮願います。
   御社FS氏、KG組MU氏、TD氏に立会願います。
 4. 上記確認会を経て、3/31までに残金を支払います。
                                    以上
 ・・・・・・・・・・・

□ これは、一刻も早く売主に壁の改修に着手させるのが「実を取る」ために最良
 の方法と考えたからです。
 昨日までのやりとりから、売主はこの期に及んで、壁の改修はやらない方向へ誘
 導したいのかもしれないと疑うようになりました。
 ですので、まずはつべこべ言わせず着手させるようにします。

□ (以下は売主には言いません)
 27日までに、万一問題が発覚した場合は確認会に行かない。
 確認会で重大な問題があった場合は、当然判を押さないようにします。
 要は、改修着手前にケンカするか、改修後問題が発覚してからケンカするかで、
後者を採ったということになります。
  賭けにはなりますが、売主が「間に合わせる」と言ったことに一度だけ賭けたい
 と思います。
  いかがでしょうか。

3月17日

■ 私から    

□ > 4.上記確認会を経て、3/31までに残金を支払います。

 ⇒ これでは、確認会の結果に拘わらず、形式的にでも確認会に出席しさえすれ
ば3月31日までに残金を支払うと約束することになってしまう、それでいいん
ですか? 

□ なお、急ぐあまり仕事が荒れるようなことが無いように願います。
 せっかく手直しをしても、結果が悪ければ再度手直ししなければならなくなり、
 お互いの為にならないと思います。

 ということも書いておかれたほうが安心ではないでしょうか。

3月17日

■ BYさんから    

□ 本日は、早朝よりご指南を賜り、ありがとうございます。
 先ほど、アドバイスを盛り込んで売主に回答を送りました。

□ 彼等としては、「無条件で31日までに支払う」と確約する文面ではないので、あ
 れこれ難癖をつけて、まだ壁の改修に着手しないということも十分考えられます。
 また期限をつけて「払うのか払わないのか」などと言ってくるかもしれず、気が
 抜けません。
 また後ほどご相談申し上げるかも知れませんが、その際はどうぞよろしくお願い
 致します。

□(確実に仕事に支障が出ています。本当に迷惑です。損害賠償を求めたいぐらい
  です…)

3月18日

■ BYさんから     

□ 本日は、早朝よりありがとうございました。

□ 売主より連絡があり、ギリギリのところで、改修工事をする方向に進むことが
 確認されました。
 それにしても、この期に及んで、完全に売主に非がある壁の改修を交渉材料にし
 てきたこと、本当に許せません。

□ さて、指摘事項のうち、売主が拒否してきた項目等について、以下のように求
 めたいと思いますが、いかがでしょうか。

 ・・・・・・・・・・・・・

 2015年3月16日付「TPYS内覧会チェックシート対応内容」について、コメント
 致します。ご確認の上、再検討いただきたく存じます。

 ○33,34
  ご対応いただけるとのことで、何よりです。34については、どんな対策をした
  のか、写真と共に3/27予定の手直し完了確認報告に説明を記載してください。

 ○36
  申し送りが完了し次第、申し送り文書写しを添え、いつ、誰に、申し送ったの
  かご報告願います。
  また、完了時期の目安を引き渡し時にお知らせください。

 ○37
  羽根を縦にすれば問題が解決されることは現地でご確認いただいている筈です。
  このような簡単な手直しができない理由の説明にはなっていません。再検討を
  お願い致します。

 ○39,40
  「モデルルームと同じ仕様」とのことですが、私たちの契約住戸はモデルルーム
  タイプとは異なります。
  モデルルームタイプに比べ騒音が大きい可能性が高いと考えられます。
  従って、音環境についてモデルルームタイプより一層の配慮が求められます。
  方法はいくつかありますので、ご検討いただけますよう、お願い致します。

 ・・・・・・・・・・・

□ 更に、ドライエリアの雨水排水について、売主の言い分はいかがでしょう。
 地下貯水槽の大きさ、排水ポンプ容量は大丈夫か、停電時は?など気になる点は
 ありますが、恐らく何もしないのでしょう。
 何か良い次善策(変な言い方ですが)はないでしょうか。
 よろしくお願い致します。

3月18日

■ 私から    

◆ 売主拒否回答に以下コメント致します。

□ 35 1Fドライエリアの集中豪雨時の排水確保
 (売主回答)
  壁際にある排水ドレインとビニール枡のオーバーフローで排水計画がされてい
  ます。集中豪雨時に二つの排水経路で排水対応できない場合は、共用廊下の
  立ち上がりを雨水が乗り越え廊下の排水溝を雨水が流れ、排水ドレインで排水
  する計画のため現状のままとなります。
  
  ⇒ 長時間の集中豪雨が続くと、木の葉や土やゴミがドレインに集まり、ストレ
   ーナーが目詰まりして排水不能となり共用廊下が冠水する、更にはエレベー
   ターシャフトに浸水し、大変な事態になりかねません。
   これを防止するためには、背の高いハット型ストレーナーを採用する必要が
   あります。
   改善して下さい。

□ 36 ドライエリア管理用扉施錠忘れによる転落事故の恐れあり
 (売主回答)
  管理会社へ不安要素を申し送り運用で対応致します。

  ⇒ 人間の注意力など当てになりません。
   仮にうっかり施錠を忘れたとしても、自動閉鎖し自動施錠されるようにしなけれ
   ば、事故は防げません。
   上記のような物理的な対応策を講じてください。

□ 37 給湯器排気口 頭の高さに吹きつける
 (売主回答)
  今回の設置高さ及び種類につきましては、東京ガスの設置基準により施工され
  検査を行い完成しているため現状のままといたします。

  ⇒ 買主として問題にしているのは、ガス燃焼の熱と臭いを含んだ排気が通行
   人の顔に吹き付けることです。
   指摘していることの意味をしっかり理解してください。
   不快感を解消するよう対策を講じてください。
   安アパートではないのです。

□ 38 給湯器排気口ドレン受けがない
 (売主回答)
  37番と同じ

  ⇒ ドレン水滴が床に落ちる状況は困ると指摘しているのです。
   指摘に対してしっかり向き合ってください。
   対策を講じてください。

□ 39、40 外廊下給気口防音型でない(二室)
 (売主回答)
  モデルルームと同じ仕様のため現状のままとなります。

  ⇒ 私たちの契約住戸はモデルルームタイプではありません。
   契約住戸は、外部からの騒音侵入の大きな影響を受けます。
   静かであるべき寝室にそのような騒音が侵入することなど許せません。
   売主は買主(生活者)の立場に立って、誠実に改善して下さい。

 ・・・・・・・・・・

□ > 更に、ドライエリア雨水排水について、売主の言い分はいかがでしょう。
  > 地下貯水槽の大きさ、排水ポンプ容量は大丈夫か、停電時は?など気になる
  > 点はありますが、恐らく何もしないのでしょう。
  > 何か良い次善策(変な言い方ですが)はないでしょうか。

  ⇒ 地下に一定容量の雨水貯留槽と排水ポンプはもちろんあります。
   私が心配しているのは、貯留槽に入る以前のことです。
   貯留槽への入口つまり雨水排水ドレン金物のストレーナ(ゴミ除け)がすぐに
ゴミで塞がってしまい、排水不能となって廊下が冠水してしまうことなのです。
   ただ単に排水口を設けたというだけの現状であり、実際面を考えた設計になっ
ていないということです。
   排水口の一つはなんと敷き砂利の下に隠されているという、見てくれ優先の設
   計には呆れました。
   その結果、入居後酷い目に遭わされるのは住人です。
   全ての買主が、そういう意識でしっかり検査して改善を要求しなければだめな
んですよ。
   悪く言えば、売主は完成したものをそのまま渡すだけ、という逃げの一手なの
です。

3月19日

■ BYさんから    

□ 本日、売主より、再検討願に対する回答が来ました。
添付のPDF文書になります。
 交渉・反論の方針を考えましたので、アドバイスいただけますでしょうか。

 ○35 ドライエリア雨水排水確保
  一応、排水孔部分の敷砂利はどけて、山型の網はかけるようです。
壁側の排水溝にある排水孔にも背の高い山型のストレーナを取り付けるよう依
頼したいと思いますが、いかがでしょう。

○36 ドライエリア管理用扉施錠忘れによる転落事故の恐れ
仮に売主曰くの「申し送り」を抜かりなく行ったとしても、それでも「人間の注意力
  はあてにならない」と言っているのだ。
この主張への回答にはなっていない。
また、管理会社は、これから発足する管理組合との契約関係になるのでしょう
から、「管理会社に申し送り」自体が筋違いであることを問い詰める、といった
  反論が考えられますが、どうせやらないと思います。
万一の場合の責任は設計不備の売主にあると証明できないものでしょうか。
あるいは、転落しないよう、段差に階段やスロープを取り付けること等は(ドア
  取り替えより)難しいでしょうか。

 ○37,38 給湯器排気口の形状、施工方法が不適切
  売主の言うことは本当でしょうか。
  一応インターネットで「ガス機器の設置基準及び実務指針」を調べてみたので
  すが、排気口の形状の設置基準まではわかりませんでした。

 ○39、40 廊下側二室の給気口が防音型でない
  ・共用部分の騒音に関して明確な回答がない。騒音発生は容易に推測できる。
  ・これだけ広大な敷地の当物件では、住戸毎に音環境が大きく異なるのだから、
   そもそも全戸同じというのは配慮不足だと考える。

□ 先生のブログのリポートを拝見しましても、売主は他住戸への波及を恐れるあ
 まり、「共通仕様」「モデルルーム通り」など言い、真剣に向き合ってくれない
 ことが多いですね。
 廊下側から丸見え(=他住戸に波及する可能性あり)の「防音型フード」(所謂
 蓮根フィルターではなく)を取り付けるようにさせる術はないものでしょうか。
 また、どうしても応じない場合、最悪自腹取付けも止む無しとは考えていますが、
 防音フードは外壁に素人が簡単に取付けられる代物ですか?
 アドバイスいただけましたら幸甚です。

3月20日

■ 私から     

□ 売主再回答に関するBY様からの御質問にお答え致します。

□ > 壁側の排水溝にある排水孔にも背の高い山型のストレーナを取り付けるよう
  > 依頼したいと思いますが、いかがでしょう。

⇒ 当然ですね。

□ ドライエリア管理扉施錠方式について
  (売主回答)
   自動閉鎖、自動施錠にした場合、作業者がドライエリアに閉じ込められる危険
性があるため

  ⇒ バカげたことを言っています。
   作業者は当然、鍵を持参して作業しているのですよ。 

  > 万一の場合の責任は設計不備の売主にあると証明できないものでしょうか。

 ⇒ この回答もはっきり言って、バカげた考えです。 
  人身事故が起こらないように対策を講じろと言っているのではありませんか。

  > あるいは、転落しないよう、段差に階段やスロープを取り付けること等は
  > (ドア取り替えより)難しいでしょうか。

 ⇒ ドアを取り換える必要などありません。
   最初に指摘した電気室横のアルミ格子扉と同様にすればいいだけで簡単です。
  ホテル客室のドアと同じ方式と言ってたあれですよ。

□ > ○37,38 給湯器排気口の形状、施工方法が不適切
> 売主の言うことは本当でしょうか

⇒ 公的基準通りに施工するのは当たり前。
   排気口の羽根の向きが原因で顔に排気風が吹きつけることの改善を求めている
   のではありませんか。 
ドレン受けが必要なのも基準など関係ない、実用上の問題です。

□ > 廊下側から丸見え(=他住戸に波及する可能性あり)の「防音型フード」
  > (所謂蓮根フィルターではなく)を取り付けるようにさせる術はないもので
  > しょうか。

  ⇒ 外部側(共用部分側)で解決する方法は殆どの売主が拒否します。
   従って、これに対応させるのにはかなりの労力がかかりますでしょう。
   現実的な対策としては、給気口内に吸音筒を挿入することです。
  ある程度の消音効果はあります。
   こちらからこのことを言わずとも、売主側から自主的にこの方法を申し出るのが
   普通なのですが。

  > また、どうしても応じない場合、最悪自腹取付けも止む無しとは考えていま
  > すが、防音フードは外壁に素人が簡単に取り付けられる代物ですか?

 ⇒ とんでもないことをお考えです。
   今は売主に要求中の段階でしょう。
   何故そんなことをお考えになるのか?
   第一、共用部分に個人が勝手に手を加えることは、管理規約で原則禁止されて
   います。
   管理組合に申請して許可されれば可能となりますが、最初から原則を破るよう
なことは組合としてはやりませんでしょう。
          
□ 売主の神経に呆れました。
 こんなんで大手だなんてふんぞり返ってるんですから呆れます。
 自分たち売主として気付かなかった危険個所・問題個所を買主が教えてくれたん
 ですから、感謝してすぐに対策を講ずるというのが当たり前の売主でしょう。
 危険なもの、不都合なものを売ってしまったという反省が全くありません。

3月23日

■ BYさんから     

□ 前回頂戴しましたアドバイスをもとに、再要求した回答が売主より来ました。
 ドライエリア雨水排水に関するところは、一応決着しました(壁側にも背の高い
 ストレーナを付ける)。
 但し、それ以外のところは、勝手に議論を打ち切った項目(ドライエリアへの管
 理扉の自動施錠)をはじめ、酷いものでした。
 洋室給気口の防音対策については特に酷く、他にも騒音が出そうなポイントを挙
 げ、それらと大差ないから現状のままとする、などと全く意味不明の理論でした。
 そんなに騒音が出る環境で、かつ全戸同仕様に拘るのなら、全室等しく防音型給
 気口にするのがまともな売主であると思うのですが。
 どこも等しくうるさいのは否定できないまま、等しく低仕様側で押し通すという
 のはあんまりです。
 村上先生が少しは目をかけていらした(?)FS氏も、立派な「MB地所Rマン」に
 なっているようにしか思えません。
 どのように交渉していけばよいでしょうか。

3月24日

■ 私から     

□ > 村上先生が少しは目をかけていらした(?)FS氏も、立派な「MB地所Rマン」
 > になっているようにしか思えません。

 ⇒ 多くのデベ社員は、買主の指摘に対し、達者な口でその場で拒否、言い訳を
   して丸めこみ、指摘を記録に残させないという対応に出ます。
   そういう連中に比べればマシということです。
   顔や目付きも未だそんなに悪くなっておらず・・・もっともこれは横に坐った
   男が余りにも、なんでしたからねえ。(笑)

 ⇒ 以前の検査で、NM不動産の建築の課長は、買主の指摘に対し”ああ言えば
じょうゆう”ばりのディベートで鍛えた舌でまくしたてて拒否連発でした。
  どうしてそんなに不誠実な対応をするのかと聞いたら、胸を張って「会社を守
  る為です」とのたまいました。

□ > どのように交渉していけばよいでしょうか。

 ⇒ 買主さんとしてはどのようにお考えなのですか?

3月24日

■ BYさんから     

□ 会社から失礼します。

□ 今後の交渉についてですが、対応拒否項目について、優先順位をつけて、最上
 位のものは飲ませたいと考えております。
 それは、やはり両洋室の給気口の防音対策です。
 ここは、昨日のメールにも書かせていただいた通り、売主の言い分の矛盾を突く
 と同時に、吸音筒の挿入如きが何故できないのか問います。

□ 因みに、建築担当FS氏のことですが、私は指摘事項の伝達〜席についてから
 のやりとりまでで、評価といいますか、印象は地に落ちました。
 実は、屋外の共用部分の指摘事項を先生が私に説明してくださっているときのか
 なりの時間、つまらなそうにソッポを向いていました。
 そして、いきなり残金支払いの話、「全部持ち帰る」とした挙句、壁の改修の実施
まで交換条件としたことなど、十分に酷いものでした。

□ こんな姿勢でしたので、残り時間が少ない中、どこまで飲ませられるかわかり
 ませんが、せめて専有部(外廊下に面する機器や部材は正確には共用部ではあり
 ますが)の防音対策だけはさせたいと考えております。

3月25日

■ 私から    

□ > 防音対策だけはさせたいと考えております。

 ⇒ 仰る通りだと思います。
   日々の安眠に拘わることですからね。お仕事にも影響しますし。

□ ガス湯沸器排気口の件については、確認会の際に、暫く湯を出し続け、排気口
 のすぐ前に売主を立たせてはいかがですか?
 着火直後のガスの臭い、熱風に耐えられないことでしょう。
 理屈で言ってもわからん奴、買主(居住者)の立場に立てぬ奴には、身体で判ら
 せるしかありません。

□ 建築の設計技術者だったのが、今や不動産業者の悪弊に染められてしまいまし
 たか。
 残念です。
 もっとも技術部門はデベ社内での立場は弱いですからね。
 カネ最優先の組織にあっては、一人頑張ることは無理なのでしょうね。

□ 免震ゴムのとんでもない事件が発生しましたが、これもメーカー社内の何らか
 の無理強いの圧力(時間もしくはカネに拘わる)が技術部門にかかった結果なの
 では?と推測しています。

3月25日

■ BYさんから    

□ 変わらぬ親身なアドバイスをいただきまして、ありがとうございます。

□ さて、本日は会社から、給気口の防音対策一点に絞り、対応を要求致しました。
 ですが結局、対応しないとの回答でした。
 (・・・・・以下のメールです)
 売主の言うことは本当でしょうか。
 ネットを見ても、低圧力損失型のものはありそうですし、吸音筒の圧損分くらい
 は、それこそ玄関前の廊下天井に設置されていた給気配管から賄えるということ
 はないでしょうか。
 それと、そもそも24時間換気システムの給排気バランスは、その程度で違法レベ
 ルまで崩れてしまうようなものですか。
 ここは諦めたくありません。

□ ガス湯沸器燃焼排気を実感させるのは、やってみます。
 KG組に良心が残っていても、売主があの姿勢では、改善を進言もできないかも
 しれませんが。

□ それともう一点ご指南いただきたく存じます。
 27日に、売主による手直し完了確認報告を控えております。
 最重要項目の、二室の壁の改修については、写真を多数用いた報告を要求して
おり、ある程度様子はわかると思いますが、29日の確認会のときには、どのような
 観点で当該箇所を確認すべきでしょうか。
 素のコンクリート躯体の上に順番に施工していくのとは異なり、一旦仕上がった
 ものの一部を壊して施工するのですから、通常よりリスクがあると推測できます。
 その他、悪質な売主を前にした確認会における「傾向と対策」なども一言いただ
 けましたら幸甚です。

 ・・・・・・・・・・・・・・・
 
 BY様
  お世話になっております。MB地所RのSNです。

 内覧会チェックシート拒否項目、No.39,40「外廊下側給気口が防音型でない
 (洋室2室)」について、再度回答させていただきます。

 > 私が挙げた騒音源に加え、更に「機械式駐車場」「自転車置場の屋根」の騒音
 > 源を挙げ、それと差はないから納得せよ、と言うのは筋が通りません。
 > 上記の通り騒音源(となりうるもの)が至るところにあり、なおかつ他住戸と
 > の仕様統一(=モデルルームと同一)にそこまで拘るのであれば、より快適、
 > 安心サイドに仕様を統一するのが生活者(買主)への気配りというものだと思
 > います。
> 私は、防音フードの取付けが難しいのであれば、(外部からも見えず、特別な
 > 施工も要さない)吸音筒の挿入でも止むを得ないとまで申し上げているのです。
 > このような簡単なことができない正当な理由が見当たりません。
 > 日々の安眠は、人間の暮らしの中で基本中の基本です。
 > ご対応のほど、よろしくお願い致します。

⇒ ご指摘のありました吸音筒の挿入についてですが、24時間換気量計算が法律で
  決められていますので、吸音筒を挿入することにより換気量不足(違法)となる
  場合があります。また、換気量不足により、玄関ドアやサッシ開閉時にドアが重
くなるなど、居住性に影響が出ることが想定されるため、対応できません。
  他物件も同様に施工されていますのでご理解いただきたいと思います。

3月26日

■ 私から   

□ 検査での技術的な指摘に対する回答の回答者がなんと営業社員!
 買主として営業社員宛に回答要求なさったのですか?
 こんなものをそのまま受け取ってしまわれるのですか?

3月26日

■ BYさんから      

□ 会社から失礼いたします。
 早速のコメントありがございます。
 先ほど取り急ぎ品管のFS氏単独宛てで、再回答要求しました。
 (もちろん、これまで指摘事項についてのやり取りでは、全てFS氏を宛先に入
れておりましたが)

□ 以下、再要求文です。

 ・・・・・・・・・・・

  MB地所R 品管担当FS様

 昨日、御社SN様より、内覧会指摘事項の「洋室2室の防音対策」について回答を
 いただきました。
 しかしながら、納得のいくものではありませんでした。
 技術者のFS様からの直接のご回答を求めます。

 > ご指摘のありました吸音筒の挿入についてですが、24時間換気量計算が法律
 > で決められていますので吸音筒を挿入することにより換気量不足(違法)と
 > なる場合があります。

 → 圧力損失が小さいタイプの吸音筒だってありますし、少々の圧損分は廊下の
  天井設置の給気口を経て、扉のアンダーカットから空気が補充される筈です。
  「違法になる場合」とありますが、もし本当にそうなら、上記を踏まえた上、
  明確に換気量の比較シミュレーション結果をお示しください。

 > また、換気量不足により、玄関ドアやサッシ開閉時にドアが重くなるなど、
 > 居住性に影響が出ることが想定されるため、対応できません。

 → このような影響ももちろん考えられますが、そんなことよりも、騒音により
  安眠や静かな暮らしが妨げられるほうがよほど「居住性に影響」が出ます。
  前の回答にも書きましたが、日々の安眠は、人間の暮らしの中で基本中の基本
  です。
  ご対応のほど、重ねてお願い致します。

3月27日

■ BYさんから     

□ 品管のFS氏からの回答です。

 ・・・・・・・・・・・・・ 

  当物件は室内と室外での差圧を50Pa程度と決め、設計し施工を行っています。
 この数値は前の回答に記載しました玄関ドアやサッシ開閉時にドアが重くなるな
 ど、居住性に影響が出ないようにバランスの中で決めています。一般的な吸音筒
 を入れることによりシミュレーションでは55Pa程度となるため弊社としましては
 ご提案できません。また、外部からの騒音で住戸内で聞こえる騒音レベルを下げ
 ることは住戸内が非常に静かになり、ご自宅で出る排水音、トイレからの音、扉
 の開閉音、浴室音、テレビ等の生活騒音が非常に気になって来ると思われます。
 この事象を出さないためにも多少の音は外からも入り、住戸内で発生する音につ
 いても考え外部から聞こえる音レベルにつきましても決めて進めているため対応
 できません。
 他物件も同様に施工されていますのでご理解いただきたいと思います。

 ・・・・・・・・・・・・・・

□ 最後まで誤魔化し、すり替えです。

 ・「違法となる可能性」というので、シミュレーション結果を示せと言いました。
  これに対し、例えば「合法なのは数値○○で2時間に1度部屋の空気が入れ替わる」
  に対し、「吸音筒挿入の場合は、数値○○になるから違法の恐れがある」等の説
明はありません。

 ・廊下天井の給気口には触れてもいません(私の仮定が間違っているのでしょうか)

 ・挙句、「外部騒音を下げ過ぎると、自室の生活騒音が気になる」云々、全くの
すり替えです。
  こんなもの、大きなお世話です。自室の騒音が気になるかどうか決めるのは生
活者である私たち自身ですし、万一気になれば、吸音筒を抜けばよいだけです。
それに、そもそも吸音筒にそこまで劇的な効果があるとも思えません。
(これは言いませんが)

□ このように最後まで反論したいと思いますが、いかがでしょうか。

3月28日

■ 私から      

□ > 先ほど取り急ぎFS氏単独宛てで、再回答要求しました。

 ⇒ 本来の回答者でない営業社員からの回答内容に対して、反論してしまわれた
   のですか?
 突っ返して建築担当者から回答し直しさせた後に、それに対して反論すべきだ
ったと思います。

□ > しかしながら、納得のいくものではありませんでした。

 ⇒ 回答内容以前に、回答者として不適格な者からの回答など受け入れられな
   い、ということだけを伝えるべきだったのではありませんか。

□ きちんと筋を通して行動しないと、やられてしまいますよ。

 
(以降、後篇その3へ続きます)


※ 私事で恐縮ですが、私の句が朝日新聞の朝日川柳に掲載されました。

 ・ 2016-10- 28  (通算55句め) 

    勉強になる おわび訂正  

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            NHK出版 生活人新書   

■□■  「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著  ■□■

           どうぞ、ご参考になさってください。


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  一級建築士 ・ マンション管理士
  村上 健
  ブログ     http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
  メルマガ   http://www.melma.com/backnumber_63026/ 
  HP      http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  
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