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zoom RSS ■ 内覧会検査 横浜市の「TPYS」マンション 後篇その1 ■

<<   作成日時 : 2016/10/21 09:16   >>

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(この前に中篇その2があります) 

2015年 (去年)

3月13日

■ 内覧会検査当日です。

8:20

■ 待ち合わせ 

□ 最寄り駅改札口でBYさん御夫妻と。

 見るからに寝不足の御様子。大丈夫かな?

 「妻は仕事の都合で11時半頃一旦退出します」

■ 直前打ち合わせ  カフェにて約1時間

□ 手順・役割分担の最終確認

 「手順・役割分担は理解しています」

□「最初は黙っていて、誰がどういう対応をするかを見ることですね」

 ・完成建築物の検査なのだから、関係ない社員は同席させないこと 

 ・これまでのことについてどのような謝罪をするか

 ・対応する建築担当者の専門分野・経験年数・社歴・この物件の業務内容

 ・売主検査はどのような状況で、どのように行われたのか

 ・施工者検査が終わって、売主としてのまともな検査ができる状況だったのか

  ・未済事項はなかったのか、性能・機能技術的な指摘内容は?

 ・売主として完璧か

9:30

■ 受付

■ 売主報告

□ 売主:MB地所R 品質管理部FSさん 事業部グループ長SNさん   
  施工者:KG組 工事長 MUさん 主任 TDさん 

□「この度はご心配をお掛けしまして・・・これより内覧をしていただきます」

 「その前に売主としての検査結果報告をして下さい。先ずは、お二人の経歴・業
  務内容等を説明してください」

 「私FSは経歴は10年。設計事務所で4年、入社後販売部門経由で技術部門の品質
  管理に来ました。この物件は最初から今まで一貫してやっています」

 「私SNは事業部グループ長。販売担当で入社11年です」

□ 売主検査結果報告 

 「検査の流れとしましては、施工者KG組の自主検査、監理者検査、手直し完了
  後に発注者検査を行いました。1月9日に私FSが検査し、33項目の指摘をしま
  した。1月22日に手直し確認時に未了が数項目あり、1月28日に手直し完了最終
  確認を私FSが行いました。」

□「”建築各戸検査シート(事業主)〇〇〇号室”に基づいて御説明します」

 「指摘内容を詳しく説明してください。傷汚れの類ばかりが多いようですが、肝
  心な性能機能・技術面の指摘だけを」
 
  「床下排水管勾配検査記録シール貼り直し、吊戸棚フィラー隙間・・・」

  「そんなのは、表面的なことじゃないですか。本当にシッカリ検査したんですかね」

  「ユニットバス天井内電気配線が天井下地のLGSに接触」

 ・・・・・・・・・・・・

 「設備・電気は?」

 「別紙になっています」

 「そりゃそうでしょう。説明してください」

 「給湯機支持金具締付甘い、天井内LGSにケーブル接触・・・・・・・・」

 「図面にF〜Iの指摘個所があるのに、リストに項目記載がされてないですね」

 「調べて報告します」

□ 設計変更内容の報告・説明

□ 検査済証の写しが提出された。
 
□ 化学物質濃度測定結果報告

 「測定の抜き取り率は?」

 「マンションの規模に関わらず1戸」

 「えっ」絶句

 「使用建材は全てF☆☆☆☆だから1戸でいいんです」

 「建前の話であり、間違いが起こらない保証はない。多くの売主が抜き取り率
  3%程度、10%という慎重な売主もいましたよ」

 「・・・・・」

□ 建設住宅性能評価書
 「検査済ですので交付され次第後日提出します」  

□ 設備機能が全て生きていることの確認

□ 検査用具等準備状況確認

□ 内覧会検査記録用紙の内容確認。記入の原則確認。

 「1ページに僅か12行しかないが、これではページが多くなってしまうのでは?」

 「何枚でも書きますので」

□「これから買主検査を行いますが、売主として完璧な状況になっているんですね」
 
 「未済はありません。問題ありません」

 「完璧かと聞いているのです」

 「はい」

10:55 
 
■ 入室 

□ 立会者 売主:MB地所R FSさん
      施工者:KG組 MUさん TDさん
      内覧レディ KJさん

□ 先ず、最大の問題の大梁端部と界壁端部の断熱層突出箇所を確認。
 案の定、安易な設計と施工の仕上がされていた。
 BYさんと方針の打ち合わせ。
        
□ BYさんは、各室をサッと一回りして、異常な刺激や臭いが無いかを実感確認
 する。
 その後、セレクト内容確認、変更関係の説明、基本機能の確認、設備関係取扱説
 明等を受ける。
 その後、検査開始。
 
■ 当方検査開始

□ サッシュの気密チェック。(皆さんが出入りしない密閉状態で)

 ・ 気密状態の悪い箇所が3か所あり。

 ・ 各室の給気口内にフィルターが未設置。完成していないではないか。

□ 共用部分 エレベーターホール・階段・共用廊下のチェック。
 全体の完成度を確認するために、1階から最上階まで見て回った。

12:40

□ バルコニーのチェック

13:00

□ 水回りのチェック  キッチン・浴室・洗面室・トイレ

13:45

■ 昼食休みへ  近くのカフェで

□「あまり食欲がありません」

 「寝不足だからでしょう。これまでのところ、いかがでしたか?」

 「私たちのチェックでは、今のところ特に大きな指摘はありません」

 「そうですね。内装の仕上がり状態は良好ですね。マンション全体の完成状況を
  確認するために、全階の共用部分を見て回ったのですが、完成していました。
  一般的に年度末完成物件は、未完成だったり欠陥や不具合が多いのですが、そ
  の点では安心しました。ただ、安全性や性能・機能に関する大きな問題がいく
  つかありました。どこのマンションでもよくあることですが。後ほど指摘事項
  を売主に伝える際に、詳しくご説明します」

14:50

■ 検査再開

□ 各室内装・建具・設備のチェック  

15:50

□ 私は検査終了 BYさんはあと30分程かかるとのこと。

16:15 

□ 奥様戻られる。

16:30

■ 売主に指摘事項の伝達と記録

□ 立会者 売主 品質管理部FSさん 
      施工者 MUさん TDさん 
      内覧レディ KJさん  

□ 私の指摘(25項目)の内容の説明・伝達・記録。
 (私の指摘は外部共用部分もかなりあるので、暗くならないうちに先にやる)

□ BYさんの指摘(32項目)の伝達と記録 

18:50

■ 騒音実感確認

□ 売主側にて隣戸と上階住戸に入ってもらい、生活騒音相当音を出してもらう。

□ 隣戸と上階住戸からの空気伝播音と固体伝播音の影響を確認。
 やはり、ジャンプする(子供の跳び下り相当)音と建具の閉鎖音が大きく響いた。
 
19:10

■ 検査記録のまとめ

□ 立会者 売主:MB地所R FSさん 
        施工者:KG組 MUさん TDさん
        内覧レディ KJさん   
   
□ 検査記録の読み上げ確認 修正・補足等。

□「ドレスアップオプションで、洋室に造り付け本棚を契約していますが、その部
  分の二重床の補強はしてありますよね?」

 「いえ、床下地補強は一件もやってません」

 「荷重に耐えられるのですか?オプション契約に補強があるかどうか確認してく
  ださい」

 「調べて後日、ご連絡致します」

□ 通常の検査では、手直し完了予定日と次回手直し確認(再内覧会)予定日を決
 めるのだが、今回は問題個所の大きな改修工事が伴うので、その見通し次第と
 いうことになる。
 ところが、

 「3月30日に弊社MB地所Rの確認、3月31日にBY様のご確認・残金支払い・引
  渡しと考えております」

 「なんですって?引き渡し日ありきなど、とんでもないこと。先ずはどのような
  改修方法で、いつ改修工事が終わるかの見通しを立て、その後、検査、引渡し
  でしょう。まともな手順を踏んで進めて下さいよ。そちらの日程上の引渡し日
  ありきだなんて全く失礼な話だ。憤りを感じ」る。期限に間に合わないから、この
  手直しはやらないとかされては堪らない

 「少々お待ちください。相談してきます」

 ・・・・・・・

□ 待っている間、KG組に聞いてみた。
 「工期・現場社員数、躯体コンクリート打設ピッチと内装工事期間は?」

 「工期22カ月、現場社員数(最盛期)14人。打設区画は3工区。基準階打設ピッチ
  は12日。内装工事期間は、墨出しから、実働61日、暦日72日です」 

 ・・・・・・・

□「お待たせ致しました。社内で検討致しまして、3月16日(月)に確認会予定日
  をご連絡致します」

 「私はほんとに怒ってるんですよ。なめてますよ。そちらにとっては何万分の一
  かもしれないが、私にとっては高額な買い物。真剣なんです。バカにしないで。
  契約内容をしっかり完成させて、次の日から生活できるという状況で引き渡す。
  取引の基本でしょうが。いいですね」

 「・・・・・はい」

21:00

■ 退館

□「おつかれさまでした」

 「遅いので、反省会はメールでやりましょう」

21:00

■ 検査終了

■ 検査所要時間  9時間30分 (当方純検査所要時間 3時間40分)

■ 指摘事項      57項目 (当方指摘項目 25項目)

■ 大きな指摘事項(傷・汚れ・隙間等軽微な指摘以外)問題点

□ 外部避難階段入口扉の(固定用)丸落しは不要・取外す(避難出来なくなる恐れ)

□ 外部竪樋を伝いフェンスを乗り越え侵入の恐れあり

□ 1F(半地下)ドライエリア雨水排水口が詰まりやすく、廊下が冠水の恐れあり

□ 1F(半地下)ドライエリアへの管理扉施錠忘れにより、階段から転落し怪我発
 生の恐れあり 自動閉鎖施錠方式とする

□ 共用廊下に面する洋室2室の給気口は防音型とする
 
□ ガス湯沸器排気筒の羽根は横でなく竪にする

□ 隣戸のガス湯沸器排気筒にドレン受けなし(水滴が廊下に滴る) 必要

□ 3室のアルミサッシュ召合せ上部気密不良 気密材固定不良 ずれる

□ 玄関扉ドアガードが受け金具と擦れる レベル調整を要す

□ 4室の給気口にフィルタ設置未了 (工事が完了していない)

□ 洋室大梁端部下部の断熱折返し部分に絡む範囲の仕上を段差なく横に延長して
 体裁よく仕上げ直す

□ リビングのクロゼット扉ヒンジのこじれ

□ 洗面室框戸戸当たりゴム破れ 交換

□ 浴室バスタブ標準湯張りでの排水時間が8分は長すぎる 原因調査する

□ 南側居室床歩行振動が伝わる

□ 南側居室断熱折り返し部分の段差は、みっともなく不適切なので界壁仕上全て
 を25oふかして体裁よく仕上げ直す

□ リビング床歩行振動が引戸に伝わりガタガタする

□ リビング出入口扉開閉時にキッチンのレンジフードにて異音を発す


■ 良かった点

□ エレベータ防犯窓設置あり (安全性配慮)

□ エレベータ 「ペット乗車中」表示ボタン設置あり (快適性配慮)

□ エレベータかごと乗場床との隙間は塞がれている (安全性・落下物配慮)

□ バルコニー 隣戸間隔てパネルに隙間なし (プライバシー配慮あり)

□ 引違いアルミサッシュに指挟み防止ストッパ設置あり (怪我防止)

□ 引違いアルミサッシュ下部にサブロック(開放制限)設置あり (防犯)

□ 大型引込みアルミサッシュにアシストハンドル設置あり (楽に開閉できる)

□ 各室木製巾木 床フローリングと絶縁されている (歩行振動音伝播防止)

□ 各室出入口開扉にドアキャッチャー設置あり (怪我防止)

□ 各室出入口開扉のアンダーカット寸法適切 (換気適切)

□ 引戸にスム―ザ―設置あり (閉鎖音静か)

□ 引戸の彫込み引手のための引き残しあり (怪我防止)

□ 水回り3か所に漏水センサー設置あり (結線・表示式の本格設備)

□ 洗面室 三面鏡の曇り止めヒーター コンセント式 (安全配慮)

□ 内装仕上の完成度は高かったこと


その夜遅くに

■ BYさんから

□ 本日は、長時間にわたりご同行いただき、本当にありがとうございました。
 適切な御礼の言葉が見つかりません。

□ 開始当初から、緊張のあまり間違った方向に逸れたり、交渉能力が弱いところ
 を露呈してしまいました。
 先生のご指導にもかかわらず、売主に厳しいところを見せられなかったことは、
 今後のことを考えても忸怩たる思いです。

□ ただ、KG組のMU氏、TD氏が比較的誠実で、先生のご質問から、MU氏の
 気概を垣間見れたこと、内覧レディのKJさんもてきぱきとしつつも笑顔を絶や
 さず対応されていたことで、自分なりに満足できる検査ができたと思っております。

□ 最後にもミソをつけてしまい、また非常に不愉快な思いを致しましたが、部屋
 の出来が思いのほか良好であったのが一筋の光明でした。

□ 妻も大変感謝しております。
 その妻が、おもしろいことを申しておりました。
 今朝出てきた売主MB地所RのSN氏と、KG組のMU氏の両氏。
 着席した瞬間、同系統の風貌だと思ったが、目を見比べて、前者は信用できない
 (怖い形相)、一方MU氏は信用できそう、と直感的に思ったそうです。

□ 来週月曜日以降は、ああいう連中ですから、「支払わせること」を最大目的と
 して再びSN氏名義でメールして来ると思われますので、まったく予断を許しま
 せん。
 鋭気を養うため、週末は少しゆっくりしたいと思います。

□ 帰りがけ、預けている子供を気にかけてくださったこと、先生ご自身お疲れに
 もかかわらず、まだ若い私たちに「今日はゆっくり休んで」と仰ってくださった
 こと、先生の優しいお言葉が身に染みました。
 本日は、半日以上に渡り、ありがとうございました。
 重ねて御礼申し上げます。
 また、どうかお体を大切になさってくださいませ。
 今後もどうぞよろしくお願い申し上げます。

3月14日

■ 私から

□ 買主検査長時間おつかれさまでした。
 
□ 帰宅されバタンキューかと思っておりましたが、夜中にまでメールをいただき
 まして恐縮です。
 終わってからも緊張が解けなかったのでしょうか?

□ 朝お会いして、寝不足であることがすぐわかりましたが、長時間の緊張によく
 ぞ耐えられましたね。
 最初の予定をボイコットされた後の40日間の闘争はさぞかし厳しかったことで
 しょう。 
 一家の主は大変です。
 一方で、奥様の落ち着き払った表情にホッと致しました。

□ 朝の直前打合わせの際に、今日の建築検査に関係ない者はには同席させないよ
 うになさってくださいと申し上げました。
 ところが、名刺を受取りそのまま着席させて何も仰いませんでした。
 彼の眼を見てコイツは危険だと感じたので、排除するようにお伝えしました。
 同席させてしまうと、技術担当のFSさんが操られてしまうと感じたからです。
 
□ FSさんは前歴は設計専門であり、未だ「フドーサン屋」の悪弊に染まってい
 なかったのが救いでした。
 どこかで見覚えあるなと思っていたら、向こうから「5年ほど前の検査でお会い
 しました」と懐かしそうに話しかけてきました。
 KG組のMUさんは、見るからに好人物でした。

□ 建築の内装仕上の完成度はなかなかのものでした。
 この年度末に工事が完了しているだけでも有難いことなのですが。
 ただ、案の定、プロとしてのまともな売主検査は行われていないことがわかりま
 した。
 住まいの最も基本的な重要事項、性能・機能・安全に関する指摘をたくさん受け
 るようじゃ売主失格です。
 詳細な反省点については、後日メールさせていただきます。

□ 実は、明日、川柳の句会があるのですが、その作句のまっ最中なのですよ。

□ 息抜きに、昨日の買主検査に因んだ句を二つ三つ。

 ・ 悪役の名優なれるあの目付き

 ・ 若い技術者染まるな悪い体質に

 ・ 勝つ為にゃここぞと発揮演技力

(以降、後篇その2へ続きます)

※ 私事で恐縮ですが、私の句が朝日新聞の朝日川柳に掲載されました。

 ・ 2016-10- 14  (通算54句め) 

    もはや名を変えることしかできません  (選者コメント → 自由党 )

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

            NHK出版 生活人新書   

■□■  「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著  ■□■

           どうぞ、ご参考になさってください。


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  一級建築士 ・ マンション管理士
  村上 健
ブログ     http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
メルマガ   http://www.melma.com/backnumber_63026/
  HP      http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  
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