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zoom RSS ■ 内覧会検査 横浜市の「TPYS」マンション 中篇その2 ■

<<   作成日時 : 2016/10/07 07:58   >>

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(この前に中篇その1があります)

2015年(去年)

3月1日

■ BYさんからメール  

□ 同日に2回も親身なアドバイスを賜り、感謝申し上げます。
 さて、前回先生にいただいたアドバイスをもとに、より厳しい形に抗議文書を書
 き直しました。
 内容ご確認いただけますでしょうか。
 2日(月)に売主にメールが届くようにし、その週いっぱいを回答期限にしようと
 考えております。
 「7日までに内覧会検査をしていただきます」などと書いていますから、(もち
 ろん納得できる回答が得られるまで応じる気はありませんが)どう出てくるか…

3月1日 

■ 私から  

□ 抗議文草案を拝見致しました。
 完璧な内容だと思います。

□ 変更でなく単なるうっかりミスだと主張したいが為の言い換え、自分らの対応
 の悪さ部分・不都合な部分は全て抹殺、という実に身勝手な対応。
 個人であれば恥ずかしくてとても出来ないことを、企業ではいとも簡単に出来て
 しまうんですね。
                  
3月1日

■ BYさんから     

□ 先生のお力添えを得まして、本日売主(今回から、書類を自宅に持って来た当
 物件のプロジェクトリーダー宛としました)に抗議文を送付しました。

□ 昨日までは、「改修計画書」がしっかりしていることから、多少歩み寄りの姿
 勢を見せる方針でもよいかとも考えましたが、一瞬でも気を抜くと、足元を見て
 ガラリと態度を変えそうだということに改めて気が付きました。
 断固として、骨抜きにされた「確認書」は受け入れず、相手の本当の誠意が認め
 られるまで、改修工事も簡単には実施させない方針としました。

□ > 変更でなく単なるうっかりミスだと主張したい

 → これを許してしまうと、売主は契約書やらを持ち出して、「買主は軽微な点
  に主観で駄々をこねているので、売主曰くの期限に残金を支払わないのは契約
  違反だ」などと言い出しかねません。

  > 自分らの対応の悪さ部分・不都合な部分は全て抹殺

 → これを許してしまうと、決裂して外部機関で争うことになったときに、私た
  ちの不利になってしまう可能性があります。

  ということで、より強硬に対決姿勢を示していきますが、3月26日の引き渡しに
 躍起になっている売主は、今後、本格的に脅迫めいたことを言ってくる可能性が
 出てくると予想しています。

□ 売主には、今後全てメール、文書で交渉する旨伝えてあります。
 何があっても、まず村上先生に私たちの方針をお伝えし、ご指南を賜りながら冷
 静に交渉にあたっていく所存ですので、今後もよろしくお願い申し上げます。

□ なお、まだまだ先になるかも知れませんが、もしもの場合はこちらの利用を考
 えております。
 ・住まいるダイヤル(公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター)
 ・一般財団法人不動産適正取引推進機構
 ・国民生活センター など

  まだ、調べ始めたばかりですので、万一の時は選択肢についてもアドバイス
いただけますでしょうか。
 (その「もしもの場合」も、先走ったことはせず、まず先生にご相談申し上げる
 つもりです。)

【追伸】

 「引き渡す 何が何でも 引き渡す」( MB地所R )

  予断を許さない状況になってきた中でも、妻とこんなことをしながらやってお
 ります。
 特に妻は川柳を楽しみにしており、自身でマンション川柳を詠んでおります。
 蛇足失礼致しました。。

3月2日

■ 私から       

□ すわっ、ライバル現る!!

3月6日

■ BYさんから  

□ 本日、売主への抗議文の回答が来ました。
 前回までとは打って変わって、反省などツユほどもしていない本性を露わにして
 きました。
 「もう、お買い上げいただかなくて結構です!」という文面に見えました。
 しかも、脅しも入っています。
 手付金を没収して…〇〇〇号室の再販売まで匂わせています。。
 許せません。

□ もちろんこんな脅しに屈するつもりはありませんが、本当に出るところに出れ
 ば(法律的にも抜けが無く)、勝てるのかは少々心配です。
 ですので、早いところ法律の専門家に相談し、契約内容から、勝てる見込みかど
 うかだけは確認したいと思っております。

□ 村上先生には、過去のご経験から、どこにどのように相談したらよいか、それ
 を売主に伝える方法、タイミング等についてアドバイス賜りたく存じます。

□ さすがに、住めなくなることはともかく、汗水たらして貯めた手付金をあんな
 連中に渡すのだけは我慢なりません。
 まあ、売主にしたら、ごちゃごちゃ言っていても最後に没収さえちらつかせれば
 屈服するとの狙いでしょう。
 脅しには乗らず、努めて焦らず対処していく所存です。
 (さすがに不安ではありますが)
 お力添えのほど、よろしくお願いいたします。
 内覧会検査とはほど遠くなってしまいましたが・・・申し訳ございません。

■ 私から  

□ 現状は、BY様の原文中の多数の記述を売主が一方的に削除したという状況な
 のですね。

□ 次は両者の面談での協議が必要なのでないでしょうか。

□ 昨日の内覧会検査は所要時間9時間、指摘数104項目というものでした。
 買主要求の売主検査記録と住戸平面詳細図(施工図)の事前提出を最後まで拒否
 し続けていましたので、前日に面談でそれらの内容報告をさせ、ほぼ納得出来た
 ので、買主検査に臨んだ次第です。
 年度末完成物件にしては、驚くほどでした。
 完成していましたし、内外装とも完成度が非常に高かったです。
 指摘項目数こそ多いですが、その大半は買主ご自身による表面的な傷・汚れの類
 です。
 私の指摘では、毎度おなじみの、侵入の恐れ、墜落事故の恐れ、プライバシー、
 漏水事故の恐れ、サッシュの気密不良、床の施工不良等がありました。
       
3月7日

■ BYさんから     

□ 昨夜は、頭に血が上った状態で先生にメールしてしまいましたこと、お詫び申
し上げます。
 急を要する事態ではありますが、まだ「最後通告」ではないですね。
 直接的に「手付金の没収」が書いてあるわけではありませんし…。
 それに、契約書やら重要事項説明書の写しまでお送りしてしまい、大変失礼致し
 ました。

□ 今回、売主は明確に「軽微」との見解を示してきました。
 「軽微にも関わらず、改修してやろうとしているのに、買主がゴネている」とい
  ったところでしょうか。
 軽微だから、(他の問題がなければ)売主は契約を履行していると言えるので、
 期日までに残金を支払わないのは買主の契約違反で、手付金没収の解約となると
 いう主張です。

□ この点については、私たちの主張とは全く相容れません。
 当初から、私たちはこれは見過ごせない(軽微でない)変更で、売主の契約違反
 であるうえ、発覚後の対応が不適切であることを問い質してきました。
 一連のやり取りを重ねていく中で、売主の不誠実さが浮き彫りになり、不信感が
 日に日に強まっていきました。
 このような中、改修計画書はきちんとしたものを出して来ました。
 (売主が「軽微にも関わらず歩み寄りを見せたのに、買主は応じなかった」と言
 ってきそうです)
 ただ、補修する場合、比較的大きな工事となり、更なる建物瑕疵にも繋がりかね
 ないのに、その仕上りを確認せぬまま、「確認書」記載の損害賠償に係る条項を
 削除するのは、これまでの極めて不誠実な対応に対峙してきた私たちにとって、
 大きなリスクであると考えました。
 ましてや、残金を支払うなど論外です。
 (支払ってしまったらその後の対応は推して知るべし)。
 それゆえ、「確認書」抜きで、修補一本で進めるのは危険と考えて、慎重に進め
 たつもりです。

 ・重大な過失を認めさせる。

 ・契約違反を認めさせる。

 ・損害賠償請求の余地を残しておく。
  (傷物にもなるし、工事中何があるかわからない)
 これらも併せて協議開始の条件にした次第です。

□ 売主回答書前半部の「期日までの残金支払」には絶対に応じられませんし、後
 半の回答文は、これまでのすり替え・ごまかしの繰り返しでした。
 もうこれ以上やり取りしても平行線となると判断し、第三者機関への相談にシフト
 したいと考えています。
 争点は、一言でいえば「売主の過失の度合い」となるでしょうか。
 もっと言えば「軽微か否か」。
 
□ 売主の主張は、
 @「軽微だから報告、相談せず壁の仕上げを決めた」
 A「軽微だから、契約は充分履行している。期日通りに残金を支払わないのは買
  主の契約違反」
 という理屈です。

 Aがあるので、急を要すると考えます。
 現時点で私たちが(主に法的に)不安に感じていることを書きます。

 ・買主が予め売主に申し立て及び契約解除の意志は無いことを通知していても、
  買主が契約上の残金支払期日に支払いを行わないことは、売買契約書第19条の
  買主による契約不履行にあたり、売主による契約解除がなされ、手付金が戻ら
  ない恐れはないか。

 ・買主が予め売主に申し立ておよび契約解除の意志は無いことを通知していても、
  売買契約書第6条4項にもとづき、売主による契約の一方的な解除が有効になる
  恐れはないか。

 ・上記の第三者機関および司法機関へ申し立て・受理されるタイミングによって
  は、売主が契約解除に着手する恐れがないか。
  緊急でそれを差し押さえる手立てはあるのか。

 ・同時に売主は当該物件を再販売する恐れがないか。

 ・2/28付 売主の提出文書で、改修工事について必要な資料はほぼ整っている。
  買主提示の「確認書」に合意できないことを理由に内覧会に臨まない姿勢は買
  主に不利にならないか。

 ・第三者機関・司法の見解に於いても、今回のスケジュールでは実質的には(他
  住戸への入居が始まり)改修工事を行うことが難しいと判断され、現状有姿で
  の引き渡しを受け入れざるをえなくなるのではないか。

 ・住宅紛争処理機構の調停では、売主は和解案を受け入れず決裂する可能性が高
  いのではないか。

□ 急を要する中、どこに相談するのがよいのか、未だ思索中です。
 先生のご経験から、何か良い方法をご存じでしたら、ご指南いただきたく存じます。

3月8日

■ 私から  

□ > 頭を冷やしました。

 ⇒ かなりヒートアップされていて心配しましたが、クールダウンされたようで
  安心致しました。

□ 「軽微」に関しては非常にあいまいなことですので、争っても決着つかないで
 しょう。

□ 筋を通したいお気持はわかりますが、相手が突っ張っている状況では簡単には
 いかないでしょう。
 更なる精神的・時間的負担がかかりますでしょう。
 要は、BY様が考えていらっしゃるようなすっきりした状況にさせればよいこと
 であり、相手がそれを拒んでいるわけではないですよね。
 
□ 先ずは買主検査を行い、そこで壁面の改善方針を決定し、住戸全体の徹底的な
 検査を行い指摘事項の手直しを厳しく要求する、というように実際に動き出した
 ほうがよろしいのではないでしょうか。

3月8日
        
□ 本日、横浜弁護士会に相談に行ってきました。
 住まいるダイヤル(公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター)でも
 紛争処理委員に名を連ねている弁護士さんでした。
 結果、現実の厳しさに呆然とするばかりでした。
 訴訟は一旦売主に契約解除を言わせる必要があるが、その時点で一旦手付金は没
 収され、さらに違約金を2割請求されるかもしれない。他者に部屋をすぐに再販
 するだろう。そうなってからの争いとなるので、リスクは非常に大きい。イーブ
 ン(手付金返しのみ)か、仮にこちらが勝訴しても十分な額は得られず、まず物
 件には入居できないと思われる。とのことでした。
 ましてや、期限までの斡旋、調停など不可能とも。
 そして、住みたいならば、先生から本日いただいたアドバイスと同様、現実路線
 を勧められました。
 非常に悔しいですが、やるだけのことはやりましたので現実路線にシフトするこ
 とにします。

□ 前置きが長くなりました。
 方針としまして、以下のように考えております。

 @売主による「下り天井問題 協議開始に際しての確認書(改)」を受け入れ、
  当方の捺印済みのものを2通売主に送り、売主捺印後、1通を返送させる。

A同時進行で、、直ちに内覧会出席の意志があることを伝え、日程調整に入る。

B直ちに買主検査を実施、同日に改修案を決定、売主に伝える

C買主検査指摘事項の手直しと同時進行で、壁の改修工事を行い、完成後売主検
査を行い、当方に報告させる。

最低ここまでは残金支払前までに終わらせたい旨、売主に伝えようと思います。
それとも、初回検査指摘事項の手直し、壁改修とも、支払期日に拘らず、急がせ
 ず丁寧に仕上げろと言うほうがよいでしょうか。

 D確認会(これは引き渡し後になるかも知れませんね…残念ですが。)

 E再手直し(こちらは引渡し後でしょう。どこまで真摯にやるか、不安です)

 この進め方でいかがでしょうか。

□ そこで、村上先生にお願いがあります。
 ・直ちに買主検査を行うとして、明日から売主との日程調整を開始したいと思い
  ます。
  私たちは、直近1週間では、11〜13日、15日、16日が大丈夫です。(14日は妻が
  おりませんのでできれば避けたいですが私は可能です。)
  先生のご都合をお聞かせ願えますでしょうか。

  なお、売主は私たちが先生に依頼していることを知っていますので、こちらか
  ら先に指定するのはやめます。(なんだかんだで拒否されては困りますので)
  まずは売主都合の日程(例えば向こう7日間の間で)を言わせ、私たちと先生の
  ご予定が合う日を選択する形にしたいと思います。

 ・今回は、不本意ながら、確認会(壁の改修状態については初検査)が恐らく残
  金支払後になると思われます。
  場合によってはCの途中で期日を迎えるかもしれません。
  これは非常にリスクのあることと考えますので、確認会の際にも先生の同行を
  お願いすることは可能でしょうか。
  (初回検査の結果や売主の態度や、時期にもよりますが)

 ・本件、本日これからお電話にてご相談申し上げることは可能でしょうか。
  可能であれば、先生ご指定の時間帯にお電話さしあげたく存じます。
  急展開となり、ご多忙の折ご迷惑をおかけしますこと、お詫び申し上げます。

3月8日

■ 私から     

□ > 本日、横浜弁護士会に相談に行ってきました。

 ⇒ もうそんなことまで考えていらっしゃったんですか。
  ちょっと先走りし過ぎではありませんか。
  先にお送りしましたメールでも書きましたように、現実的な対応で解決出来る
のではありませんか。

□ この段階で弁護士のアドバイスなどに頼るべきではないのではと思います。
 これまでも弁護士に相談した買主さんがいらっしゃいましたが、そのアドバイス
内容は彼らにとって安全側な言い方であって、通り一遍の説明であり、本当に親
身になってのアドバイスはあまり期待できないように感じておりました。
 それ以前に、相談の事情をよく理解しないで(建築の専門的な知識もなく)断定
的なことを言うやり方に、私としては違和感を感じておりました。
 これまでの買主さんの例では、(私からみて)まるで役に立たないアドバイスを
し相談料だけはしっかり取るという腹立たしい例もありました。

□ 現実路線に切り替えるとのことはいいことだと思いますが、今回の売主回答文
に於いて、原文の文面を一方的に削除するという非常に失礼な対応をされた段階
で、それに対する協議や反論も全く無い状態でいきなり方針を大転換することは
問題ではないでしょうか。
 相手は「勝った」と思うでしょう。
 そんなふうに思わせてしまったら、今後の買主検査や指摘事項の手直し対応に於
いて、相手は更に強気に転じる恐れがあります。
 
□ いきなりの転換ではなく、前段階として、削除についての真意を聞きたいと面
談を要求なさってはいかがでしょうか。
 その場で、一方的に削除するなどでなく、売主としてこのようにさせていただき
たいが如何でしょうか?とお願いするのが筋ではないかと迫り、形式的であった
としてもその場で謝罪させる。
 そのうえで修正文案に妥協する。
 その話し合いの中でお互いに軟化して、それじゃあとりあえず問題個所の状況確
認をし改善方針を決めることと、買主検査を始めましょうと持っていくことは出
来るのではないかと思いますが。 
 少なくとも売主の脅しに屈したと思われないようにすることが大事だと思います。
               
□ と、以上のように感じておりますが、もちろん買主・BY様のお考えで決断さ
 れることです。

□ > 最低ここまでは残金支払前迄に終わらせたい旨、売主に伝えようと思います。
  > それとも、初回検査指摘事項の手直し、壁改修とも、支払期日に拘らず、急
 > がせず丁寧に仕上げろというほうがよいでしょうか。
  > D確認会(これは引き渡し後になるかも知れませんね…残念ですが。)
  > E再手直し(こちらは引渡し後でしょう。どこまで真摯にやるか、不安です)
   この進め方でいかがでしょうか。

 ⇒ ちょっと考え違いをしてらっしゃるのではありませんか?
  残金支払いする段階というのは、売主が契約通りに工事を完成させ、それを買
  主が検収し、検査で指摘した不具合の手直しが完了し、買主として納得し引き
  渡しを受けられる状況になった時ですよ。
  引き渡し期日が契約上決まっていますが、それは、上記のことを前提とした予
  定に過ぎません。
  時々工事が遅れて契約期日に間に合わない場合がありますが、その時は事前に
  その状況の報告をして引き渡し遅延を伝え、引き渡し日(及びそれに先立つ残
  金支払い日も)が変更になります。
  内覧会検査での指摘手直しが間に合わなくて、引き渡し日が変更になった例も
  あります。
  つまり絶対的な期日ではないわけです。

 ⇒ 確認会というのは、検査指摘事項の手直し完了確認の日なのですから、それ
  もせずに引き渡しなどあり得ません。
  買主の当然の権利であるのに、なぜこんな基本的なことに対してこのような考
  え方をしてしまわれるのか? 正直驚きました。
  これまで冷静でいらした方の急変に驚いています。

□ 買主検査日についてのお尋ねですが、上記のことをお考えになられて結論が出
 た段階で、BY様の候補日を優先順位をつけて複数お示し下さい。
               
3月10日

■ BYさんから       

□ 日曜日以来、ゆっくり考えました。
 やはり、私がいかに慌てていたか、慌てると一瞬で冷静さを失って、間違った判
 断をしてしまうかということに改めて気づきました。
 私は、十分に買主の権利、売主の義務を理解し、信頼関係が再度築けるよう丁寧
 に交渉してきたつもりですが、初めて感じた大きな恐怖から、自分でも信じられ
 ないほどの譲歩案を村上先生に書いてしまいました。
 まったく筋が通っておらず、売主の思う壺ですね。
 まだ検査を行う前から、明確な脅迫も受ける前から、譲歩するなどあり得ません
 でした。

□ また、先生の3月8日付メールでのアドバイス
 > 前段階として、削除についての真意を聞きたいと面談を要求なさってはいかが
 > でしょうか。
 についての私の考えを述べます。

□ 2月27日に、十分な改修計画書と、件の「確認書(改)」を売主が持参しました。
 これを受け、3月1日付で、

 ・強引な引き渡しを仄めかしたこと
 ・「確認書」を勝手に「確認書(改)」として送り返してきたこと
 以上に対する抗議文を送り、それに対する回答が、3月6日に買主がメール送付し
 た文書になります。
 すなわち、一旦3月1日付でしっかり(と自負しています)抗議をして、その結果
 が6日付の売主の回答文になるということです。
 もうこれ以上やり取りしても平行線となると判断し、売主の主張には納得してい
 ない旨伝えた上で、内覧検査をする方向に決めました。

□ なお、2月27日文書が届く前日、夜までしつこく電話があり、出(られ)なかっ
 たため、26日遅くに「お会いしてお詫びご説明したい」とのメールが来たのです
 が、前回1月21日の態度から、「今後電話・対面には無闇には応じない」とピシャ
 リと断ってしまいました。
 こういう経緯もあり、面談を求める選択はしませんでした。
 そして、昨日、売主には以下のように通知しました。
 3月6日付回答に対し、
 ・検収、手直し、当方の納得を得て、残金を支払うというのが当然の権利である
  こと
 ・「確認書(改)」とその抗議への回答内容には、誠意が感じられず、 そのまま
  承諾することはないこと
 この2点は初めに強く述べた上、内覧検査を行う意思は伝えました。

□ そこで、ご多忙のところ急で大変恐縮なのですが、内覧検査にご同行願えます
 でしょうか。
 候補日は、
 第1希望 3月13日(金)
 この日は、1月21日面談した建築担当(説明は全てしたFS氏)が終日OKと確認
  済みです。

 第2希望 3月15日(日)
 売主は、土日を候補日に入れて来ていないので、恐らく休みたいだけだと思い
  ます。
  村上先生が13日ご都合がつかず、15日にご同行いただける場合、 何としてもこ
  こで調整してほしい旨交渉します。

 第3希望 3月14日(土)
  15日と同様の理由です。
  ただ、この日は妻がどうしても外せない仕事があり、夕方まで来られません。

 第4希望 3月16日以降で再調整。売主の都合はまだわかりません。

 第5希望 3月12日(木)
  この日は、上記FS氏がAMのみとの回答でした。
  これから12日PMに、FS氏と同様当物件に精通している建築技術者(検査結果
  通知時に立会ってもらう人物)を手配させるのには、あまりに時間が迫ってい
  ます。
 そもそも明後日ですし、先生にご迷惑をおかけする上、準備する時間が少ない
  ことは、焦りにつながりそうなのでできれば避けたいです。

 恐れ入りますが、可能であれば11日午前中までにご返信いただけないでしょうか。
 勝手な申し出で大変恐縮ですが、お力添えのほど、よろしくお願いいたします。

3月11日

■ 私から     

□ >・検収、手直し、当方の納得を得て、残金を支払うというのが当然の権利であ
  > ること
 
 >・「確認書(改)」とその抗議への回答内容には、誠意が感じられず、そのま
    ま承諾することはないこと
  > この2点は初めに強く述べた上、内覧検査を行う意思は伝えました。

⇒ そういうことでしたら安心致しました。
 
□ > 候補日は、第1希望 3月13日(金)

⇒ 3月13日(金)でしたら、対応できます。
  朝一番の開始となさってください。

□ 待合わせについてご指示願います。
 
□ 週末に予定していた検査は先程お断りしました。
 大手売主の拒否に敢え無く降参した不甲斐ない買主さんだったためです。
   
3月11日

■ BYさんから       

□ 急な申し出にお応えくださり、感謝申し上げます。
 13日朝一9:30からの検査同行、よろしくお願い致します。
 精一杯頑張ります。

□ いよいよ明後日に迫り、身が引き締まる思いです。
 緊張が過ぎると信じられない行動に出てしまうことを経験したばかりですので、
 努めて冷静に、を心がけます。

□ 待ち合わせは最寄り駅改札口8時15分でいかがでしょうか。
 それでは、当日は夫婦共々精一杯検査に臨みます。
 お力添えのほど、どうぞよろしくお願い致します。


(以降、後篇へ続きます)  

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

        NHK出版 生活人新書   

■□■ 「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著 ■□■

         どうぞ、ご参考になさってください。

 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 

 一級建築士 ・ マンション管理士 村上 健
 ブログ     http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
 メルマガ    http://www.melma.com/backnumber_63026/
 HP       http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  
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