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zoom RSS ■ 内覧会検査リポート 横浜市の「TPYS」マンション ■

<<   作成日時 : 2016/08/26 09:53   >>

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2014年 (一昨年)

12月21日

■ BYさんからメール

□ はじめまして。
 横浜市在住の、BYと申します。

□ もう5〜6年前になりますが、村上様の「良質なマンションを手に入れる」を
 読みまして、以来参考にさせていただきつつマンションを探しておりました。
 そしてこのたび購入したマンションの内覧日の通知が来ました。
 つきましては、ぜひ村上様に内覧立会を依頼致したく、メール致しました。

□ 物件名は、「TPYS」
 JRの最寄り駅から徒歩5分くらいのところにあります。
 内覧会の日時は、2015年2月3日(火)9:30〜です。

□ 実は、何とかして村上様に依頼申し上げたい理由がございます。
 明らかに設計ミスまたは施工ミスと思われる事象を、「仕様変更」と称して事後
 に図面のみ渡されました。
 理由・経緯なども全く説明がなく、到底受け入れることができません。
 これからどう対峙していくべきか対策を練っているところです。
 ご参考までに、その書類をPDFで添付します。
 わかりにくくて申し訳ありません。
 戸境壁の上隅(廊下とバルコニー側の両方)に400×400×25o程度の板を張り付
 けて、その上にクロスを貼っているような外観です。
 断熱材の施工「変更」のため、「下り天井が追加」と言われました。
 私もずいぶんモデルルームを見に行きましたが、こんな仕様、こんな「下り天井」
 は見たことありません。

□ 私の契約住戸はもとより、マンション全体の施工に非常な不安を感じ、お願い
 申し上げた次第です。
 ご連絡、お待ちしております。

12月22日

■ BYさんから

□ 年末、しかも年度末引き渡し物件への対応が多くなるであろうこの時期に、早
 速のご返信をいただき感謝申し上げます。

□ 私の場合、先のメールに添付させていただいたとおり、ありえないと思われる
 施工(おそらくミス)を全く説明もなく承諾印を押させようとされました。
 できる限り冷静、かつ強く抗議しましたが、手応えがありませんでした。
 これは、強い気持を持って対峙していかないと、とんでもないモノをつかまされ
 てしまうと思いました。
 妻子を危険にさらす可能性さえあります。
 ですので、あくまで自分が交渉し、誠意ある対応を引き出さなければと決意して
 おります。
 ただ、私は一介のエンジニアで、建築についてはやはり素人ですので、先生のお
 力添えをいただきたくメールさせていただきました。

□ おっしゃる通りです。
 先生のレポートを拝読しておりましても、当事者意識が足りない依頼者(買主)
 には、容赦なく叱咤されてますよね。
 私自身も、先生に依頼するにあたり、今一度気を引き締めます。

□ 私も先人の「MB地所R」との闘いを参考にすべく、レポートを読んでいると
 ころです。
 結果ほかの方の役に立ち、デベロッパーが良くなるなら、レポート公開はやぶさ
 かではありません。
 しかし、現在進行中の逐一公開は少々不安です。
 解決後であればいくらでもかまいません。
 先人の例にもありましたが、もし、私の物件の「同志」がいらっしゃるようなら、
 その方には進行中の公開もいいと思います。
 
12月23日

■ 私から

□ マンション内覧会検査のお申込ありがとうございます。

□ 私が申し上げたこと、全て了解していただけたものとして、事前に売主検査結
 果報告をさせ、また検査に売主を立会わせ、厳しい対応をしていただけるものと
 して、内覧会検査をお引き受けしたいと思います。

□ > 内覧会の日時は、2015年2月3日(火)9:30〜です。

 ⇒ 今のところ、対応できます。

□ 案の定、エンジニアの方で安心致しました。

2015年 (去年)

1月5日

■ BYさんから

□ 明けましておめでとうございます。

□ お忙しい中、催促のようになってしまう非礼をお詫び申し上げます。
 先月22日、以下のメールをさしあげました。
 もし、残念ながら先生に引き受けていただくに値しない依頼者であると既にご判
 断されたということであれば別ですが、私としましては、是非ともMB地所Rと
 の交渉に際し、お力添えを頂戴したいと考えております。
 そのためでしたら、日程変更、入居の遅れも止むを得ません。

□ つきましては、正式な「依頼書」書式をお送りいただけないでしょうか。
 ブログを拝読する中で、おおよその内容は予測しておりますが。
 是非ともご検討いただきたく、何卒よろしくお願い申し上げます。

1月7日

■ BYさんから

□ お世話になっております。
 「TPYS」のBYです。
 「141223:150106再送」メールを拝見致しました。
 やはり、どういう訳か、昨年12月23日には、受信した形跡がありませんでした。
 再送の手間をおかけしてしまい申し訳ありません。
 こうして引き受けていただけるとのことで、安堵致しました。
 改めまして感謝申し上げます。
 早速ですが、内覧会検査依頼書を取り急ぎ記入しましたのでご査収ください。

□ それと、質問がございます。
 「マンション内覧会検査業務受託について」にある事前提供資料の送付タイミン
 グについてです。
 事前提供資料リスト中、大半のものは一両日中にお送りすることが可能です。
 一方、住戸平面詳細図(施工図)については、ご多分に漏れず手元にありません。
 施工図がどんなものか、その重要性については過去の事例から認識しております。
 これからの交渉で(拒否されるでしょうが)写しを取得することになります。
 まずは、お送りできるものから順次お送りして、施工図や、化学物質濃度検査報
 告書、売主検査結果報告書などは、村上先生の指示に従って、取得交渉に入ると
 いうことでよろしいでしょうか。

□ やや勇み足気味かもしれませんが、売主に焦りを見せるのは禁物という格言(?)
 を思い出しました。
 よろしくお願いいたします。

1月7日

■ 私から

□ 夜中までおつかれさまです。

□ 内覧会検査の御依頼有難うございます。

□ 「TPYS」」〇〇〇号室 △タイプの内覧会検査を、2月3日(火)9:30〜に予定
  致します。

□ > まずは、お送りできるものから順次お送りして、施工図や、化学物質濃度検査
  > 報告書、売主検査結果報告書などは、村上先生の指示に従って、取得交渉に
  > 入るということでよろしいでしょうか。

 ⇒ はい、それで結構です。

□ BY様が当マンション1番手ですので頑張ってください。

1月8日

■ BYさんから

□ 簡単に進捗状況をご報告致します。

 ・ 1/7夜に、内覧会検査事前確認事項を売主に提示しました。
  先生のお名前は出しておりませんが、内覧業者さんに立会検査依頼済みと伝え
  ました。
  期限を1/9中、遅くとも13日と切って、回答を求めたところ、本日、「期限内に回答
  致します」との返信が来ました。
  回答が来ましたら、私なりの次回文面案を添えてご連絡致します。

◆ 「質問1」に以下回答記入致しました。

□ これまでの住まいは、特に問題もなく、快適に暮らしていました。
 敢えて言えば、広さが欲しいといったところです。                                   
                                 
□ この契約物件については

 ・ 斬新な工夫などはなく、面白味には欠けるものの、オーソドックスな間取り、設
  僃が整ったマンションを多く造っていると感じていたこと。

 ・ 私が見に行った物件では、他の大手業者に比べると物件価格がリーズナブル
  なレベルに感じられたこと。

 ・ 大手の安心感、これも少なからずあります。
 (その後、見事に裏切られる不祥事が発覚しましたが…)
                         
□ この物件を選定した理由 

 ・ 住みなれたこの土地で、かつ駅近、平地、閑静な環境と現在より快適な生活が
  得られそうだと感じました。

 ・ 私、妻とも通勤に便利であること。

 ・ 横浜、東京方面へのアクセスの良さ。

 ・ 大型物件による共用施設などの付加価値を享受できること。

 ・ マンション価格高騰の折、やや高めではあるものの適正価格と判断しました。

 ・ 当物件の立地は、古くからMB地所Rが取得し、いずれマンションが建つという
  情報は5〜6年以上前からあり、動向をウォッチしてきました。

 ・ 総じて、立地で買ったと言えると思います。
                              
□ この住戸位置を選んだ理由
 
 ・ たまたま希望した間取りがそこであったということです。
 
□ この間取を選んだ理由

 ・ 行燈部屋がある横長リビングタイプより、居室がリビング横にある縦型リビ
  ングタイプを希望していました。
  
 ・ スペースの無駄が比較的少なめで、収納も充実していたこと。
                     
□ これまでの検討件数
 
 ・ モデルルームに足を運んだもので10件あまりです。
  うち1件は重要事項説明会まで行きましたが、諸事情によりやめたことがあり
  ます。
                          
□ 当物件のモデルルーム

 ・ 何度も見に行きました。
  ただ、悔やまれるのは写真撮影をしなかったことです。

 ・ 住戸内は見ておりません。
              
□ 売主・施工者に関して
 
 ・ MB地所Rの「TPGAT」の物件の大欠陥があり、その際の対応をネット
  掲示板などで見ていると、MB地所Rの隠蔽体質に不信感を覚えました。
  契約した後です。

 ・ 私の物件も販売中でしたが、「C.EYE'S強化しますのでご安心を」程度の封
  書が届き、担当者から同じ内容の電話があったのみでした。

 ・ 同じ時期に、施工会社のKG組の過去の施工ミス(杭の施工不良)が発覚し、
  ダブルショックでした。

□ 内覧会検査結果で大きな問題があった場合、引き渡し延期は可能です。
 もちろんそんなことにならないよう頑張ります。
                      
□ 契約書類の中に設計住宅性能評価書の写しがあります。

   
□ 設計変更・追加工事はございません。


□ オプション工事としましては、キッチンにバックカウンター(上部吊戸棚)の
 取付け、洗濯機上の吊戸棚、洗面化粧台曇り止め等です。

□ セレクトは、キッチン高さ(標準)、フローリング等のカラースキーム。
             
□ 検査依頼の目的・動機

 ・ 大欠陥露呈以降も同じ間違いを繰り返し不信感を募らせていたところ、12
  月の入居説明会に於ける専有部・共用部の「変更」通知、これに対する説明な
  しで決定的なものになりました。                

 ・ 実は私も性善説の「もの言わぬ買主」になりかかっていたのですが、これは
  毅然とした態度で交渉しないと後悔すると思いました。
  そして、以前から本、ブログを拝読しておりました先生にお願いするに至った
  次第です。
                          
□ 先生の本「良質なマンションを手に入れる」が切っ掛けです。
                              
□ 特に期待することについて。

 ・ 最初にお伝え致しました通り、断りなく(常識的に考えて)軽微でない変更
  (ミスの可能性も十分あると思っています)を行い、更に全く説明もせず(最
  初は写真も持ってきませんでした)、署名捺印を迫られました。

 ・ 私は彼ら曰くの「変更」はまったく納得できませんので、これを是正させる 
  ために、ぜひアドバイスをいただきたく存じます。

 ・ 躯体構造上、或いは機能上「下り天井」(板を貼ったように見える部分です)
  を直しても問題ないなら当然直させます。
 直すと問題なら、設計段階或いは施工段階で何らかの致命的なミスがあった可
  能性が大ですから、相応の賠償なりを求めます。
  この「変更」の真実を知り、直させるためにも、施工図の事前提出要求が必要
  であると考えており、交渉材料に使いたいと考えています。
  なお、後日お送りする事前書類の中に、この変更通知書も入れることにします。

□ 本日、「内覧会検査事前確認事項」を売主に提示しました。
 その文面に、「内覧業者さんに依頼済みである」旨書いておきました。
村上先生のお名前は出しておりませんが、今後、積極的にお名前を出したほうが
よいでしょうか。
 それとも事前要求事項の内容から気付くでしょうか。

□ 現時点では、内覧会検査日・引渡し日とも予定のままです。
 工事の遅れの通知は来ておりません。

□ 私は、是非とも様々なアドバイスを頂戴したいと考えておりますので、そのた
 めの資料提供、ご質問への回答は惜しみません。
こちらこそ、よろしくお願いいたします。

1月9日

■ 私から

□ 夜遅くまでおつかれさまです。
 急ぐことはなかったのですが・・・

□ 質問1への御回答有難うございます。
 詳しく書いていただきましたので、よく理解できました。

□ 検査の結果、大きな問題があった場合、引渡しの延期は可能とのことで安心致
 しました。
 検査での指摘事項を徹底的に手直しさせて、納得のいく引渡しを受けることがで
 きますでしょう。

□ > それとも要求事項の内容から気付くでしょうか。

  ⇒ と思います。

1月13日

■ 私から

□ 内覧会検査用提供資料が届きました。
 
 ・ 送り状

 ・ パンフレット 

 ・ 簡易図面集 共用部

 ・ PLANBOOK 

 ・ 住戸タイプ間取図(契約住戸・両隣住戸) 有償オプション申込図

 ・ 設計住宅性能評価書(写)

 ・ C.EYE'S BOOK

・ C.EYE'S REPORT

 ・ お詫びと訂正 

 ・ 今後のお手続きについて

1月13日

■ BYさんから

□ 資料が無事届いたとのことで、安心致しました。
 不足分、その他ご不明な点などありましたら、申しつけください。

□ 本日、MB地所Rより、内覧会検査事前確認事項への初回回答が届きました。
 先人の皆様の筆舌に尽くしがたいご苦労の甲斐あってか、予想よりは少々ましな
 回答でした。
 予想通り、品管担当者の立会、施工図の事前提出については拒否されましたが。。
 これに対し、再要求事項等を追記し、返信済みです。
(添付文書の青字が追記部分になります)
 お手数ですが、コメント・アドバイス等いただけますと幸いです。

1月14日

■ 私から

□ おかしな回答書ですね。
 買主名に「様」を付けず、回答者・売主名に「様」を付けている・・・・

□ > 弊社では施工図をお客様にお渡ししておりません。

 ⇒ 買主として必要であることの理由を伝える前に、先ずは相手の回答に対して
  ”それは何故?”と理由を問い質すべきだと思います。

□ > 仮に御社の社内規則で出せないということでも、

 ⇒ こういうことはご自分のほうから先に言うべきではないと思います。
  一遍に片付けてしまおうとせず、段階的に進めたほうが有利です。

□ > 未済工事となる内容が生じた場合には、事前にご案内させていただきます。

  ⇒ ”御案内”じゃなく、報告でしょう。

□ > 内覧会当日は工事期間中の建物所有者である施工会社の社員等がご案内し、

  ⇒ これは酷い言い分ですね。
   立会わされるのを逃げるために、”建物所有者”などとすり替えてきています。
   以前から使いまわしている文言ですが、この原文を作ったのはかなり悪知恵の
   働く社員ですね。
売主として買主さんの検査を受けるという考えはないということを言っている
   のですから、この一言で信頼を失っています。
   それに気が付かないのか?

□ > 共用部分のご指摘につきましては、雨や風により飛ばされますので、付箋
  > テープを残すのではなく、写真にて位置を残させていただきます。

  ⇒ またまた誤魔化しです。
   本心は、”他の買主の眼に触れさせたくないから”です。

□ > 鍵引き渡し日とその条件

  ⇒ 買主に要求することばかりで、売主自身の義務について記されていません。

1月14日

■ BYさんから

□ 早速のコメント、アドバイスありがとうございます。
敬称「様」は、私が昨日青字の追記を入れて売主に返信したword文書をそのまま
先生のメールに添付したためです。
私が、返信する際に自分の敬称を消し、相手側に「様」を付けました。
誤解を招きまして申し訳ございません。

□ 追記分に対しては、明日売主回答が来ることになっています。
 これに、本日いただいたアドバイスを盛り込み、以下のようにしたいと考えてい
 ます。

 ・ 施工図については、次回もし出せないと言ってきたら、納得いくまで理由を
  問い質したいと思います。
  ましてや、既に必要性を具体的に述べているわけですから。

 ・ 「仮に御社の社内規則で出せないということでも」
  今後は、先走り過ぎないように致します。
  どうせこのように断られるだろうと、先回りしてしまいましたが、まず相手に
  言わせてからおもむろに…というほうが効果的なのですね。

 ・ 引渡し条件については、次回の要求にて、買主としての要件は理解していま
  すとした上で、売主の義務として「ここまでした上で責任を持って引渡します」
  という事項を改めて問い質します。

 ・ > 共用部分のご指摘につきましては、雨や風により飛ばされますので、付
   > 箋テープを残すのではなく、写真にて位置を残させていただきます。
本当に風雨で飛ばされるところは写真だけでも可だが、「共用部分の室内では、
  きっちりその場所とわかるテープを残した上写真を撮る」とします。

 ・ 一点、ご質問です。
  施工図を事前提出させるための交渉についてです。
  「専有部の仕様変更の詳細説明(施工状態、経緯や理由もなど)を求める」と
  いうことを前面に出し過ぎると、何か不利になることがありますでしょうか。
  「場合によっては専門家に意見を求める所存である」とも伝えてあります。

   例えば、相手側に警戒されて、現状と違っていても一切異議申し立てをしな
  いと一筆書かされるとか、当該部分を勝手に修正された図を出されるとか、当
  該部分のみの抜粋だけならと条件を付けられるとか。

   要は、あまり具体的な記述は避けて、「自分の買った住戸がどう施工された
  か確認するのは買主の当然の権利である」「施工図を精査した上、照らし合わ
  せながら検査せねば、きちんと施工されているか評価できない」といったこと
  をメインに訴えていったほうがよいのでしょうか。
  過去の例では、当日閲覧や、内覧会検査直前に訪問閲覧のような結末が散見さ
  れますので、少々不安になり、具体的な理由を書いた次第です。
  アドバイスいただけますと幸いです。

1月15日

■ 私から

□ >「専有部の仕様変更の詳細説明(施工状態、経緯や理由もなど)を求める」と
  >いうことを前面に出し過ぎると、何か不利になることがありますでしょうか。

 ⇒ 変更に関することを絡めると、「では、その部分だけの図を出せばいいんで
  しょ」で終わりになってしまいますでしょう。

  ⇒ 買主が施工図を求めているのは、販売パンフレットのような間取図程度では
  自分が買った住宅がどのように造られているかは、殆ど判らないからです。
  施工図は工事をするための詳細な図ですから、それを見れば表面からは見えな
  い内部の構造や施工方法などを知ることが出来るわけです。
  そうすれば、まともな買主検査ができるということです。
  
□ > 要は、あまり具体的な記述は避けて、「自分の買った住戸がどう施工された     
 > か確認するのは買主の当然の権利である」「施工図を精査した上、照らし合   
 > わせながら検査せねば、きちんと施工されているか評価できない」といった   
  > ことをメインに訴えていったほうがよいのでしょうか。

 ⇒ 仰るとおりです。
  買主の当然の権利であることを強く主張する。

  自分の購入した住戸がどのように造られているのかを事前に理解した上で検査
  に臨む、当然だろう、そのために事前提出を求めているんだ、ということですね。

□ 買主としての権利を主張し、それに対して拒否してきたらその理由を問う、す
 ると誤魔化しやすり替えの回答をしてくるので、筋の通らないところを何故?何
 故?と問い詰めていく、この繰り返しです。
 当然時間はかかります。
 短気な買主は負けてしまいます。
 しつこさを見せれば、相手はそのうちネをあげて、譲歩してきます。

1月16日

■ 私から

□ 施工図提出に関しては、実に冷静に分析されてらっしゃいますね。

□ > 出向くと相手のペースになりそうですので。 
  
⇒ 仰るとおりです。
   これまでも、近いから行っちゃったとか、呼びつけるのは失礼だからなどと
   いう買主がいらっしゃいましたが、丸めこまれたことが多かったです。
  交渉事は自分の城で、が基本ですから皆様にそうお勧めしています。
  手強い売主の場合、役所の会議室を借りてそこに呼び付けたこともあります。 

  ⇒ なお、大抵の方が写真撮っていいですか?とバカ(失礼)なことを聞いたり
   してますが、ダメッと言うにきまってますよね。
   自分の購入住戸を造る為に使った図面なんだから、当然の権利だっというくら
   いの気概がないと。  

□ > 住まいの手引き(維持管理注意事項)提出
 > 一般的に最低限押さえておきたい(それ無しでは検査に差し支える)マニュ
  > アル等にはどんなものが挙げられますか?

 ⇒ 維持管理注意事項そのものは膨大な資料のファイルになるのが一般的であり,
通常は内覧会後引渡しまでの間に提出されます。
   それから読み始めるのでは、入居してすぐに役立ちませんから、大抵の売主が
ダイジェスト版を作成し、内覧会以前に提出しています。
   扱い方次第では、怪我や事故を起こしてしまうこと、故障させてしまうことな
   ど、入居時には既に頭に入っていなければならないことばかりを、説明したも
   のです。  
   買主が求めなくても自主的に早期に提出されるべきものです。

1月17日

■ BYさんから

□ 厳しい寒さが続く今日この頃ですが、先生におかれましては風邪などお召しで
はありませんでしょうか。
 我が家は家族が入れ替わり立ち替わりで…幸いインフルはまだ大丈夫ですが。
 真冬の内覧検査は、十分に暖房もないところで、時には外にも出ながら朝から晩
 までの仕事になりましょうから、忍びないです。
 妻も案じておりました。
 くれぐれもご自愛ください。

□ さて、先生の1月16日付のアドバイスを参考にさせていただき、施工図の事前
 閲覧、および専有部・共用部の仕様変更について、売主を我が家に呼んで説明を
 受けるべく、売主に返信いたしました。
 こちらの都合は1月21日で希望しました。

□ まだ確定していない中恐縮ですが、場合によっては日程前倒しになる可能性も
 ありますので、予め先生にご教示いただきたいことがございます。(以下)

□ 施工図について

 ・ 施工図の書式、形態について
  施工図は実際に見たことがありません。
  万一他の種類の図を出された場合、すぐに見破れるか少々不安です。
  ネットで添付のものを見つけましたが、このようなものでしょうか。
  施工をするための図面ですから、「これでは施工はできないだろう」という情
  報量であれば素人でも見破れますが。

 ・ 施工図は、初版、改定1版、2版…のように改定履歴付で保存されるものですか。
  品質ISO取得企業ならそうなっている筈だと思います。

 ・ 専有部の施工変更(洋室2、和室、洗面室の戸界壁)について
  施工図のどのような情報に目を付けて質問すべきでしょうか。
  (逆に、その情報が記載されていなければ怪しいというような)

 ・ その他全般的に、閲覧時の着眼点がありましたらお願い致します。

□ 専有部の変更について

 ・ 一般的に、「軽微な変更」とはどのようなレベルでしょうか。
  先ず売主の言うところの「軽微な変更」の認識を問い質してから、説明を受け
  るようにしたいと考えていますが。
  私の認識では、専有部では「日常生活に支障をきたさない程度」です。
私の住戸で言えば、変更@リビングの窓の幅の僅かな変更は「軽微」、変更A
  の妙な下り天井は「軽微でない」となります。
 背の高い家具が置けませんし、毎日眺めながら暮らすのも苦痛です。

・ 先生のご経験から、こんな施工はあり得ますか。
  私の部屋に限らず当物件はすべて二重壁ですので、断熱材の折返し施工は石膏
ボードの裏に隠れる筈で、ボードより上に浮き出ることはない筈です。
  また、天井及び廊下側・バルコニー側の壁から40センチ程度の凸というのも解
  せません。
洗面所付近もわかりません。
従って、断熱材云々ではないように思えます。

・ 仮に断熱材でないとすると、他にどんなことが考えられますでしょうか。
どんな説明なら施工ミスでないと思われますか?
  (私が納得できるかどうかは別として)

 ・ 平滑面に直す手はないのでしょうか。
  上記につきましては、説明を聞いてみないと、実物を見てみないと何とも言え
  ないとも言えますので、 内覧会検査当日に改めて先生の見解を伺えればと思
  っています。
 今回は、あくまで理論武装と、効果的に説明を聞き出すためにお聞きした次第
です。

□ 当日はアドバイス通り、断りなくカメラを構えようと思います。
 しかしながら、施工図の撮影にしても、変更の説明を受けることも、それ自体が
 目的ではありません。
 不具合を事前に発見し、修正させる方向に持って行くために、面と向かっての交
 渉はまたとない機会だと思っています。
 交渉スキル、留意点、着眼点などご指南いただけますと幸いです。
 またまた長くなってしまいました。
 どうぞよろしくお願いいたします。

1月20日

■ BYさんから

□ 本日、売主から連絡があり、明日21日夜に私の自宅で建築担当者を含む数人か 
 ら変更事項の説明を受けることで確定しました。
 施工図持参も確約済です。
 抜き打ちで写真記録する予定です。

□ さて、ご多忙の折大変心苦しいのですが、下記ご指南いただけますと交渉時に
 とても心強いです。
 ですが、交渉のシミュレーションもでき、先生から「自立」して交渉する覚悟も
 できましたので、無理は申しません。
 もし先生のご都合が許すのであれば、ということでお願い申し上げた次第です。
 明日の結果は、後日ご報告させていただきます。

1月21日

■ 私から

□ > ネットで添付のものを見つけましたが、このようなものでしょうか。

 ⇒ 添付がありませんが・・・

□ > 施工図は、初版、改定1版、2版…のように改定履歴付で保存されるものですか。

 ⇒ 図面下部の履歴欄に、年月日と変更・追記内容との記載があります。

□ > 施工図のどのような情報に目を付けて質問すべきでしょうか。

 ⇒ それ以前に本物の施工図であることの確認からです。
  設計図と施工図の大きな違いを以下に記します。

□ 設計図

 ・ 図面タイトルは、・・・・(マンション名)新築工事設計図
           ・・タイプ 平面詳細図  となっている。


 ・ 作成者名は、設計者名義つまり、KG組一級建築士事務所となっている。

 ・ 記載内容は施工図に比しそれほど詳細ではない。
  (契約前に、モデルルームに置かれた閲覧用図面でご覧になった筈です)         

□ 施工図

 ・ 図面タイトルは、・・・・(マンション名)新築工事施工図
           ・・タイプ ・・号室 平面詳細図
           ・・タイプ ・・号室 内装図
           ・・タイプ ・・号室 木工図
  のように、施工者により様々です。

 ・ 作成者名は、施工者名義つまり、KG組となっている。

 ・ 記載内容は設計図に比し、ずっと詳細に描かれている。

 ・ 図面変更履歴には通常多くの年月日が記載されていて、それは当然工事期間
  中の年月日である。 

□ 一番間違いがないのは、設計図と施工図の両方の住戸タイプ平面詳細図を持参
 させることです。
 比べてみたら一目瞭然でしょう。

□ そして、現場で使用した施工図と同じ内容の図面を、一切手を加えない図を持
 参するようにと予め指示なさることです。
 そして、面談時に、本物の施工図であることを念押しなさることです。
 写真をメール添付していただけましたら、確認させていただきます。

□ > 一般的に、「軽微な変更」とはどのようなレベルでしょうか。

 ⇒ 例えば、電気器具の位置が多少ずれたとか、下り天井の範囲が狭くなったと
か、下り天井の高さが高くなったとか・・・いう類の、殆どが買主にとって不
利にならないことが多いです。

 ⇒ 販売パンフレットの間取図は、設計図を基に作成されるので、工事の詳細が
あまり検討されないで出来上がってしまうことが多いのです。
  従って、安全策として、天井高は計算値より低めに、下り天井の範囲は広めに
記載されます。
  そして完成後に全て実測して異なる個所は、「お詫びと訂正」を提出するのです。

 ⇒ しかし中には、設計図ミス或いは検討不十分による問題が発生することもあ
ります。
  そのことを買主に気付かれないようにするため、いろいろな性格の変更或いは
  誤記もごっちゃに記載して、その理由の説明もなく、ただ何がどうなったとい
  う結果しか書かない、というのが売主の長年の「(悪)知恵」です。

 ⇒ 買主にとって不利になる変更・誤記は、「軽微」でないのは当然です。
  
 ⇒ 内容を理解しないまま、売主の求めに応じて、承諾印を簡単に押してしまう
  「羊」買主が多いのです。

□ > ご経験から、こんな施工はあり得ますか。

  ⇒ 無いことはありません。
  設計上の配慮不足だったり、見た目の美しさを無視した設計だったり、施工の
   早い段階で改善対応しなかったり・・・

□ > 仮に断熱材でないとすると、他にどんなことが考えられますでしょうか。
> どんな説明なら施工ミスでないと思われますか?

⇒ お送りいただいた図面や写真から判断しますと、この出っ張りは、大梁の
   コンクリート躯体への折り返し断熱と判断されます。
   ヒートブリッジになるであろう範囲(一般的に45p幅)に断熱ボードを接着
  したものと思われます。 
  
□ 戸界壁への断熱折り返しは、常識的に、二重壁の内部に収まるように設計・施
工されている筈です。
 大梁はコンクリート躯体にクロス直貼りなのではないでしょうか?

□ 問題は、いつ、この設計ミスに気付いたのかということです。
 内装工事着手迄であればよいのですが、内装工事完了後(つまり天井も張られた
 後)だとしたら、じゃあ二重天井内の梁側面はどうなってるの?ということにな
 ります。

□ この部分の断面詳細図を提出させる必要があります。
 上部界床スラブと大梁と戸界壁を含み、断熱層・二重天井・二重壁の関係が詳細
 に示された図面です。

□ 洗面室部分は、何がどうなったのか、図面からは読み取れませんが、断熱とは
 関係ありませんでしょう。

(以降、前篇その2へ続きます)
・・・・・・・・・・・・・・

※ 私事で恐縮ですが、私の句が朝日新聞の朝日川柳に掲載されました。

 ・ 2016- 8- 24  (通算51句め) 

     ☆ 心配しすぎ リオよごめんね                        
                   
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

        NHK出版 生活人新書   

■□■ 「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著 ■□■

         どうぞ、ご参考になさってください。

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 一級建築士 ・ マンション管理士 村上 健
 ブログ     http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
 メルマガ    http://www.melma.com/backnumber_63026/
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