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zoom RSS ■ 売買契約用資料事前調査結果 「ASO」マンション ■

<<   作成日時 : 2016/07/29 07:52   >>

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□ 提供資料

 ・ コンセプトブック(販売パンフレット)

 ・ プランガイド(図面集)

 ・ エリアガイド

■■ 概要書 

■ 物件概要

□ 売主AB不動産は地方本社の中堅ディベロッパー。

□ 施工者HSKはマンション建築を多く手掛けている建設会社。

□ 設計監理者は施工者HSKが兼ねており、設計監理の独立性が保たれるかどう
 かという問題はある。

□ 竣工予定
 1月竣工予定となっているので、年度末完成物件のような諸問題(工事の遅れ、
 間違い、品質低下等)はないと考えてよいだろう。
 (工程の遅れもなく予定通り進捗していることの確認を要す)

□ 総戸数50戸程度の規模なので、管理組合はまとまりやすいであろう。
 

■ 設備概要

 (共用部分)  

□ 一般的な内容である。
 電力一括受電方式。

 (専有部分)

□ 一般的な内容である。

■ 外部仕上

□ 一般的な内容である。

■ 内部仕上

□ 一般的な内容である。


■■ 全体計画

■ 建築計画について

□ 敷地は2本の公道に接している、ほぼ整形な土地である。
 
□ 建物は一棟で、道路・敷地に対して約45度振って(傾けて)配置されている。
 平行でなく不自然であり、外観はやや違和感を感じるであろう。
 マンションの正面は南西を向いている。

□ 建物周辺は、機械式駐車場・自転車置場・ゴミ置場等で占められ、ほとんど
 余裕はない。

□ 建物平面はシンプルな矩形である。

□ 立面的にもシンプルな矩形でありセットバックは皆無。

□ 平面的にも立面的にも全く整形な形状をしているので、施工はしやすく、不
 具合を生じるような要素は、少なくとも設計上は見当たらない。
 
□ 従って、維持管理上の問題も見当たらない。

□ 屋外直通避難階段2本と共用廊下とが建物の北東側に配置されており、判り
 やすい避難動線である。
 但し、2本の避難階段が外廊下の端部近くに接近しており、避難計画の基本から
 は外れている。

□ 最下階1階から最上階11階まで、各階全く同じタイプの住戸が重なっており、
 施工の間違いも起こりにくく、工事もしやすい。


■ 構造計画について 

□ 建物躯体構造は、一般的な鉄筋コンクリート造のラーメン(柱・梁)構造である。

□ 建物構造体は、現場造成アースドリル杭(拡底)により支持地盤に支持されている。

□ 鉄筋・コンクリートの品質・強度・仕様等は、一般的である。

□ 平面計画が全くの整形なので、構造柱・梁は直線状に通っていて、きれいな架構
 になっている。

□ 従って、鉄筋の納まりが単純で施工性は良い。

□ 上下住戸間界床コンクリートスラブはアンボンド工法であり、小梁は無い。
 スラブ厚の記載が見当たらない。

□ 隣戸間界壁は、コンクリート躯体の内側に二重壁仕上である。


■ 設備仕様について。

□ 一般的仕様である。

□ 給水方式の記載がないが、図面から判断しては増圧直結方式であろう
 と思われる。

□ 給水・給湯・排水配管の材質や工法についての記載が見当たらない。

□ 給湯方式の記載なし。

□ 床暖房についての記述も図示もない。

□ ディスポーザーの記載はない。

□ 水周りの二重床下には漏水センサー設置の記載は見当たらない。
 
■ 性能について

□ 住宅性能評価書に関する記載が見当たらない。(設計・建設共)
 評価を受けているのであれば当然記載するであろうから、受けていないものと推
 測される。

□ 窓ガラスに関する記載がない。

□ 防音性能に関する記載がない。

□ 界床スラブコンクリート厚の記載が見当たらず、防音性能を推測することがで
 きない。
 
□ 二重床・二重天井に関する記載がない。

□ アルミサッシュの防音性能の記載が見当たらない。
 
□ 給気口が防音型であるかの記載が見当たらない。
 
□ パイプスペース内の配管の遮音対策の記載が見当たらない。

□ 間仕切壁の防音仕様についての記載が見当たらない。

□ 断熱に関する記載が見当たらない。

□ シックハウス対策に関する記載が見当たらない。


■ セキュリティ対策について。

□ セキュリティシステムとしては、一般的なオートロックである。

□ 玄関扉の構造・仕様は一般的である。

□ 防犯センサーは玄関扉及び各窓に設置されている。

□ 玄関インターホンにカメラ設置とは記載されていない。


■ 性能・仕様等に関する記載が通常のマンションの資料に比し、あまりにも少な
 すぎる。


■ 住戸階数(10階)についての考察。

□ 最上階に近いので防犯上の問題は少ない。 

□ 上階も同タイプ住戸であるのは安心である。
 間取り変更していない限りは、同じ性格の室が重なり合っている。
 (居室の上下は居室、水回りの上下は水回り)

□ 最上階に近いので躯体の柱や梁の寸法は最小となり室内空間の有効性が増す。

□ 躯体工事も設備工事も内装工事も最下階住戸から上方に順次施工が繰り返され
 ていくので、作業の終盤となり、繰り返し施工による学習効果で間違いも起こり
 にくく、慣れに因施工の質が高くなる点で有利である。
 但し、工事の遅れがあった場合など、しわ寄せで、工事が荒れるということも
 あるかもしれない。

□ 最上階の直下階なので、上階からの騒音の影響が大きくなるかもしれない。
 というのは、最上階の住人はその上が無い(屋根)なので、上からの騒音の影響は
 ない。
 従って、自分が発している生活騒音が下階の住人にどれ程の影響を与えているか
 実感できない。
 従って、下階住人への気配りは期待できないのだ。
 

■■ 契約候補住戸 ▼タイプについて 

■ プラス要素

□ 小梁が無いので、天井はすっきりしている。

□ 水回りはほぼ1か所にまとまっていてパイプスペースに近接しており、設備配管の
 横引き距離も短くて済むため、トラブルも発生しにくい。

□ バルコニーに避難ハッチが無いので、使用上の制約を受けない。


■ マイナス要素

□ エレベーターシャフトが隣接しており、区隔壁の構造厚さ・防音仕様によっては、
 振動騒音の影響を受けるかもしれない。

□ 玄関がエレベーターホールに接近しているため、落ち着きのなさとと騒音の影響
 を受けるであろう。

□ 主寝室と中和室との界壁側は隣戸の水回りと接しているため、隣戸住人の生活の
 仕方によっては、騒音の影響を受けるかもしれない。

□ 洋室(2)は隣戸のリビングと接しているので、隣人の生活の仕方次第では、騒音
 の影響を受けるかもしれない。

□ 洋室(2)及び中和室にトイレが接しており、騒音の影響があるかもしれない。

□ 中和室には窓が無く、日中でも暗く、風も通らず、換気が十分に行えず、押入は
 湿気やすいであろう。

□ リビング・洋室(2)は西日の影響を受けるので、夏季は夜になっても相当の暑さ
 であろう。窓ガラスは遮熱ガラスとするなどの配慮が必要であろう。(記載なし)

□ 物干金物がリビングの前に設置されており、雰囲気が悪い。


■ 確認を要する事項

□ 住宅性能評価書(設計・建設)の有無

□ 界床コンクリートスラブの厚さ

□ 界壁コンクリートの厚さ

□ エレベーターシャフト区隔壁コンクリートの厚さ・防音仕様

□ アルミサッシュの遮音等級

□ 窓ガラスの仕様(遮熱ガラスか、複層ガラスか)

□ 給気口の防音仕様

□ 間仕切壁の防音仕様

□ シックハウス対策

□ 設備配管材料

□ 給水方式

□ 給水・給湯配管工法は、さや管ヘッダー方式か先分岐方式か?

□ 床暖房設備の有無

□ PS内排水管の遮音仕様

□ 水回りに漏水センサーは設置されているか?

□ キッチン系統排気及び浴室・トイレ系統の排気口の位置と形状・仕様

□ 排気口と窓や給気口との位置関係

□ ディスポーザ―の有無

□ 共用廊下に面した居室窓の面格子の仕様(可動ルーバータイプか)

□ アルミサッシュに指挟み防止ストッパーは設置されているか?(怪我防止)

□ 各室開き扉に煽れ止めが設置されているか(怪我防止・騒音防止)


◆ 全般的に各資料の内容が貧弱で、最低限のことしか記載されていない。
 特に、最も重要な性能機能関係の記載があまりにも少なすぎる。
 上記の確認すべき内容が網羅されいる資料を改めて要求することが必要である。
 通常は、パンフレットに詳細記載をしないのであれば、別冊クォリティブックとして
 説明している。
 売主の、モデルルームを見ればわかる、などという言葉に騙されてはいけない。
 契約物件の詳細な記載内容が印刷物として買主の手元に保管されなければなら
 ない。

・・・・・・・・・・・・・・

※ 私事で恐縮ですが、

□ 私の句が朝日川柳に掲載されました。(7月21日朝刊 通算49句め)

  共和党をちったぁ見習え自民党   (選者コメント  → 党大会重鎮欠席)


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         NHK出版 生活人新書   

■□■ 「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著 ■□■

         どうぞ、ご参考になさってください。

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 一級建築士 ・ マンション管理士
 村上 健
 ブログ    http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
 メルマガ   http://www.melma.com/backnumber_63026/
 HP       http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  
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