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zoom RSS ■ 売買契約用資料事前調査結果 「TSB」マンション ■

<<   作成日時 : 2016/07/15 07:56   >>

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□ 提供資料

 ・ 販売パンフレット

 ・ 図面集

■■ 概要書 

■ 物件概要

□ 売主は戸建住宅メインであるがマンションも販売している。

□ 施工者は小規模建設会社である。

□ 設計監理者は施工者とは別の設計事務所が担当しており、設計監理の独立性は
 保たれている。

□ 竣工予定
 8月竣工予定となっているので、年度末完成物件のような諸問題(工事の遅れ、
 間違い、品質低下等)はないと考えてよいだろう。

□ 40戸程度の小規模マンションなので、管理組合はまとまりやすいであろう。
 
■ 設備概要

 (共用部分)  

□ 一般的な内容である。

 (専有部分)

□ 一般的な内容である。

■ 外部仕上

□ 一般的な内容である。

■ 内部仕上

□ 一般的な内容である。

■■ 全体計画

■ 建築計画について

□ 敷地は1本の公道に接している、ほぼ整形な狭小土地である。
 
□ 建物は一棟で、狭い敷地いっぱいに計画され、周囲に余分なスペースはない。

□ 立面的にはほぼ整形であるが、上層階は斜線制限によるセットバックがされて
 いる。

□ 平面的にも立面的にもほぼ整形な建物であることにより、施工はしやすく、不
 具合を生じるような要素は、少なくとも設計上は見当たらない。
 
□ 上記理由により、維持管理上の問題も見当たらない。

□ 屋内直通避難階段2本と共用廊下とが建物の中央付近に配置されており、判り
 やすい避難動線である。

□ 各階ほぼ同じタイプの住戸が重なっており、上層階の2階分は異種タイプにな
 っている。

□ 一部、敷地地盤面よりも潜っている1階住戸がある。
 漏水やそれに伴うカビ発生の場合は、管理組合としての問題となる。
 

■ 構造計画について 

□ 建物躯体構造は、一般的な鉄筋コンクリート造のラーメン構造である。

□ 建物構造体は、現場造成アースドリル杭(拡底・杭頭鋼管巻)により支持地盤
 (細砂層)に支持されている。

□ 鉄筋・コンクリートの品質・強度・仕様等は、一般的である。

□ 平面計画がほぼ整形なので、構造柱・梁は直線状に通っていて、きれいな架構
 になっている。

□ 従って、鉄筋の納まりが単純で施工性は良い。

□ 上下住戸間界床コンクリートスラブ厚の記載が見当たらない。

□ 隣戸間界壁は、乾式耐火遮音間仕切壁である。
 超高層マンションに多用される界壁仕様である。

■ 設備仕様について。

□ 一般的仕様である。

□ 給水方式は増圧直結方式のため、受水槽不要で維持管理の必要無し。
 但し、地震時に水道本管停止の際は、ストックが無いという問題がある。 

□ 給水・給湯・排水配管の材質や工法についての記載が見当たらない。

□ 給湯方式はエコキュート。

□ 床暖房は電気パネル式。

□ キッチンはIHクッキングヒーター装備。

□ ディスポーザーの設置はない。浄化槽設置スペースが無いためか。
 食器洗浄機は標準装備。

□ 水周りの二重床下には漏水センサー設置の記載は見当たらない。
 
■ 性能について

□ 住宅性能評価書に関する記載が見当たらない。(設計・建設共)
 評価を受けているのであれば当然記載するであろうから、受けていないものと推
 測される。

□ 窓ガラスは複層ガラスであり、断熱・結露防止への配慮がされている。

□ 防音性能に関する記載が少ない。

□ 界床スラブコンクリート厚の記載が見当たらず、防音性能を推測することがで
 きない。
 
□ 二重床・二重天井なので、一定の防音性能は確保されている。

□ 界壁はコンクリート壁でなく、乾式耐火遮音間仕切壁なので、固体振動音が伝
 わりやすい。
 隣家の生活の仕方次第では、振動の影響を受けやすい。

□ アルミサッシュの防音性能の記載が見当たらない。
 都心マンションなのだから、予め伝えるべきと思うが。

□ 給気口が防音型であるかの記載が見当たらない。
 
□ パイプスペース内の配管の遮音対策の記載が見当たらない。

□ 間仕切壁の防音仕様についての記載が見当たらない。

□ 省エネルギー対策等級4であり、スラブ上面下面への断熱折り返し(外壁面から
 50p)がされている。

□ シックハウス対策に関する記載が見当たらない。

■ セキュリティ対策について。

□ セキュリティシステムとしては、一般的なオートロックである。

□ 玄関扉の構造・仕様は一般的である。

□ 防犯センサーは玄関扉及び各窓に設置されている。

□ 玄関インターホンにはカメラが設置されている。


■ 性能・仕様等に関する記載が通常のマンションの資料に比し、少なすぎる。


■ 住戸階数についての考察。

□ 最下階1階住戸であることの問題点が多い。

□ 何といっても防犯上の問題。
 窓ガラスは防犯合わせガラスにはなっていない。
 最低でも、侵入防止フィルム貼りは必要であろう。 

□ 上階も同タイプ住戸であるのは安心である。
 間取り変更していない限りは、同じ性格の室が重なり合っている。
 (居室の上下は居室、水回りの上下は水回り)

□ 最下階なので躯体の柱や梁の寸法が最も大きいため、室内空間の有効性が低下
 する。

□ 躯体工事も設備工事も内装工事も最下階住戸から上方に順次施工が繰り返され
 ていくので、作業のとっかかりになる1階住戸は、不慣れに因り施工の質が高く
 ないし、間違いも起こりやすくなる。
 
□ 専用庭植栽の地面からの水蒸気により、室内が湿気やすくなりがちでなので、
 十分な通風換気が求められる。

■■ 候補住戸 ▲タイプについて 

■ プラス要素

□ 共用廊下に面して窓が無いので、プライバシーは確保されている。

□ 窓は南側のみであるが、住戸北側には建物上部までの吹き抜けがあり、その窓
 から通風が期待できる。

□ 専用庭へのテラスは独立形式なのでプライバシー上の問題は無い。
 
□ 水回りは1か所にまとまっていてパイプスペースに近接しており、設備配管の
 横引き距離も短くて済むため、トラブルも発生しにくい。

■ マイナス要素

□ エントランスホールに近いため、玄関前は騒音の影響があるのではないか。

□ リビング・洋室(3)室内に大きな柱型が突出しており、鬱陶しいし、家具配置が
 ままならぬ。

□ リビング天井の中間に梁型が突出しているので鬱陶しい。

□ 洋室(3)の天井の三辺が低い下がり天井になっていて鬱陶しい。

□ 洋室(2)の窓が面しているのは外部吹き抜けであり、太陽光は入らないし、建
 物上部からの自然光もここまではあまり届かず、薄暗いであろう。

□ 洋室(2)にトイレが隣接しており、騒音の影響があるかもしれない。


■ 確認を要する事項

□ 床構造

 ・ 界床コンクリートスラブの厚さ

 ・ 界壁の乾式耐火遮音間仕切壁の厚さ・仕様

□ アルミサッシュの遮音等級

□ 給気口の防音仕様

□ 間仕切壁の防音仕様

□ シックハウス対策

□ アルミサッシュに指挟み防止ストッパーは設置されているか?(怪我防止)

□ 各室開き扉に煽れ止めが設置されているか(怪我防止・騒音防止)

□ 設備配管材料

□ 給水・給湯配管工法は、さや管ヘッダー方式か先分岐方式か?

□ PS内排水管の遮音仕様

□ 水回りに漏水センサーは設置されているか?

□ キッチン系統排気及び浴室・トイレ系統の排気口の位置と形状・仕様

□ 排気口と窓や給気口との位置関係


◆ 全般的に最も重要な性能機能関係の記載があまりにも少なすぎる。
 パンフレットにはイメージ関係の写真などは多く、主婦の関心事である水回りの
 設備やインテリアについてはしっかり説明されている。
 建築は技術でもっているので、これらを十分に理解せずに契約することは危険で
 ある。

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※ 私事で恐縮ですが、

□ 私の句が朝日川柳に掲載されました。(7月13日朝刊 通算48句め)

  停職にして問題は無しとする   (選者コメント  → 甘利問題でUR)


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         NHK出版 生活人新書   

■□■ 「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著 ■□■

         どうぞ、ご参考になさってください。

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 一級建築士 ・ マンション管理士
 村上 健
 ブログ    http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
 メルマガ   http://www.melma.com/backnumber_63026/
 HP       http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  
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