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zoom RSS ■ 内覧会検査 板橋区の「PIH」マンション 後篇 ■

<<   作成日時 : 2016/06/17 08:51   >>

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2015年 (昨年)

8月6日
■ いよいよ内覧会(買主)検査当日です。

8:30

■ 待ち合わせ 検査依頼主TAさんと最寄り駅改札口で

 「妻は子供の病院に寄ってきますので、少し遅れます」

■ 直前打ち合わせ カフェで

□ 手順・役割分担の直前確認

□「住戸平面詳細図(施工図)は、住戸内に持って来てもらって確認します」

 「最終図面の提出要求も必要ですね」

□「化学物質濃度測定のサンプリング調査についての詳細説明をさせること」

 「抜き取り住戸の原則の確認と”追加調査”とは何か?でしたね」 

□「騒音実感確認ができる状況の確認と後は・・・」 

 「それから、前契約者による設計変更が無かったかどうか」

□「緊張しちゃいます」

 「闘い甲斐があると仰ってたじゃありませんか。頼もしいです。(笑)」

9:30

■ 受付

■ 売主報告

□ NM不動産 建築1部技術主査 KBさん      
   
□ 本日の流れの説明 KBさんからスムーズに説明が行われた。

□ 住宅性能評価書写しについて

 「お申し出のあった設計住宅性能評価書写しを参考としてお渡し致します」

 「”参考として”じゃないでしょ。本来契約時に提出されているべきものです」

 「申し訳ございません」

 「契約担当者にその旨伝えてください」

 「はい伝えます」

 「建設住宅性能評価書は交付され次第、写しを提出してください」

10:05

□ ここで早くも一組が内覧を終えて戻ってきた。子供がかき氷を抱えている。

□ 売主検査結果報告

  「6月25日に、経験10年の品質管理担当者MDが12項目の指摘をしました。
   その手直し完了確認を別の品管担当者が7月16日に行い、最終の手直し完了
   確認として7月24日に未済ゼロを確認いたしました。指摘内容としましては
   傷・汚れが殆んどです」

  「性能・機能に関する技術的な指摘は?」

  「玄関扉の閉鎖速度調整とアルミサッシュの指挟み防止ストッパーが上下で
   ずれていることの修正等です」

  「以上の報告は、建築関係の指摘内容ですよね。設備関係の検査記録は?」

  「こちらのファイルが設備検査記録なのですが、サンプリング検査なのです。
   TA様の○○○号室は対象外です」

  「はぁ? うちを検査してないって、あり得ないでしょう」 

  「検査基準で最下階と最上階は全戸検査ですが、それ以外は抽出です」 

  「納得できません。検査記録を出してください」

  「会社として・・・・・・すみません。持ち帰らせてください」 

□「住戸平面詳細図(施工図)を出してください」

 「お出しできるのは竣工図です。竣工図はこれから作ります」

 「私が要求しているのは、現場で使っていた工事の為の施工図です」 

 「後ほどお部屋へお持ち致します」

□ 設計変更の報告 

 「専有部分につきましては、お部屋で具体的にご説明いたします」

□ 化学物質濃度測定結果報告

 「7月25日にサンプリング調査を行いました。抜取り率は30戸に1戸です」

 「私の契約住戸が調査対象になっていないのならば、健康的に安全である旨の
  文書を下さい」

 「持ち帰らせていただきます」

□ 検査済証写し提出

□ 検査準備状況の確認

 「設備機能はすべて生きております。ご指示の検査用具類も準備済です」 

□ 買主検査指摘事項記録用紙の確認・記入の原則説明

 「用紙下部に小さな字で書かれた部分ですが、内容的に承服しかねるので一部
  削除してください。

 1.内覧会シートの情報は、@アフターサービス A顧客動向分析若しくは商品
   開発等のために利用いたします。

  ⇒ この文中Aは削除して下さい。

 2.住戸の傷・汚れの類、網戸や窓ガラスの破損等につきましては、内覧会での
  確認のみとなります。ご入居後の傷・汚れについては、アフターサービス対
  象外となります。 

   ⇒ この項目はすべて削除して下さい」

 「持ち帰らせてください」

 「ダメです。今削除してください」

 「少々お待ちください」・・・・・・・・・・・・・
 「お待たせ致しました。削除いたします」

 「検査記録用紙の記録係の方を紹介してください」

 「HSKのSDです」

 「名刺を下さい」

 「名刺はありません」

 「ではこの紙に、所属・役職・氏名を書いて下さい」

□ 入室してからの検査の仕方について、注意事項を伝える。

□ 騒音実感確認について

 「上と隣の住戸が不在の時間帯に行います」

 「上階は他の日です。隣は本日14:00からです」

□「それではこれから買主検査を始めますが、売主さんとして完璧なんですね」

 「うっ(笑)・・・お引き渡し出来る状況としております」

 「完璧かどうかを聞いているんです」

 「・・・ 担当者と致しましては完璧かと・・・」

□「それではこれから買主検査を始めます」 

□ 内覧レディーMKさんに先導されて契約住戸へ向かう。

12:00

■ 入室 (検査前の売主報告・確認等で2時間半もかかってしまった)

□ 立会者 
 NM不動産 KBさん 
 HSK   SDさん (記録係) 
 内覧レディ MKさん

□ TAさんは、気になる匂いや刺激が無いかを各室一廻りして確認する。
 売主から専有部分変更内容の説明を受け、オプション・セレクト内容の確認・
 基本機能の確認・設備関係の使い方の概略説明を受ける。
 その後、検査開始。

■ 当方すぐに単独でチェック開始。 

□ サッシュ気密状態のチェック 

□ 階段・エレベーター・共用廊下のチェック

 ・ 階段最下部出入口上部から侵入されやすい。

 ・ 1階外部廊下 強風雨時に雨水による冠水の恐れあり

 ・ インターホンパネル上部の照明器具の過熱

□ バルコニーのチェック

 ・ 雨水排水不良時の冠水対策のオーバーフロー用孔が見当たらない

□ 室内水廻りのチェック

14:15

■ 昼食休憩

 「バルコニーの隔てパネルに隙間あり、と図面集に書かれてましたが、実際には
  なかったですね」

 「良かったです。施工ミスや施工誤差などで、隙間が出来てしまうことがあるの
  で、念のために書いておいたということでしょうね」

 「書いてさえあれば、何を指摘されても安心という逃げですか」

□「管理組合理事に立候補しました。売主も知ってますよ(笑)」

 「最近、そういう意欲的な買主さんが増えていますよ。大変でしょうが頑張って
  ください」

□ TAさんが私に検査依頼することになった切っ掛けの、はるぶーさんについて
 の話で盛り上がる

15:20

■ 検査再開

□ 住戸平面詳細図(施工図)の確認
 最初に売主が見せた図面と大違い。こちらが本物。

□ 各室内装・建具・設備のチェック

16:10

■ 売主立会

□ 立会者 売主    NM不動産 建築1部 技術主査 KBさん
       施工者   HSK SDさん (記録係)
       内覧レディ MKさん

□ 買主の指摘事項の伝達 6項目の指摘に15分

□ 私の指摘事項 15項目の伝達・記録に1時間

17:30 

■ 騒音実感確認

□ 立会者 売主  NM不動産 KBさん
       施工者 HSK SDさん
     
 ・ 隣戸及び上階にて売主が生活騒音相当音を出して、その影響を買主は自室にて
  確認する。

 ・ 隣戸からのラジカセ音による空気伝搬音は問題なし。

 ・ 上階住戸での走ったり飛び跳ねたりする状況での固体振動音の影響は、非常
  に大きかった。直床である。

18:00

■ 指摘事項のまとめ 

□ 立会者 売主 NM不動産 建築1部技術主査 KBさん
       施工者 HSK SDさん

□ 手直し指摘事項25項目の記録の読み上げ確認 
 記録内容の落ち・表現不適切を正しい内容に修正。

□「次回、手直し完了確認日は、本日決めかねるのでブランクとしておきます。
  後日、ご連絡いたします」

 「売主の検討項目についての検討結果を8月12日までに文書で報告して下さい。
  確認会の3日前までに、売主としての手直し完了結果を文書で報告して下さい。
  次回の確認会には、今日の立会者と同じ方々が立ち会ってください。以上の
  ことを検査記録の1枚目に売主さん記入してください」

 「はい、記入致しました。ではこちらにご署名をお願いいたします」

 「その前に、売主・施工者さんから社名・所属・役職・氏名をご記入いただき、
  最後に私たち買主が署名捺印します」

□ 内覧会の状況について、KBさんに聞いてみた。

 「一日の内覧件数は?」

 「30件です」

 「平均チェック時間と指摘数は?」

 「所要時間平均2時間で、指摘数平均8項目です」 

□ コピーを受領し、これで検査終了。

□ このあと、買主さんは共用部の説明や関連業者の説明などを受け、最後に住戸
 内に戻り室内実測という流れになる。
 私はお先に退出する。

18:30

■ 検査終了

■ 検査所要時間 8時間 (当方純検査所要時間 3時間)

■ 歩行数    8942歩 (検査中歩行数 2710歩)

■ 指摘事項  25項目 (当方指摘項目 19項目)

■ 大きな指摘事項 (傷・汚れ以外)

□ 1階避難口上部から侵入の恐れあり

□ 1階共用外部廊下雨水による冠水の恐れあり

□ 1階エレベーター扉が防犯窓付きでない

□ 玄関ポーチ照明カバーがたつき

□ 玄関ポーチ照明器具(白熱球)過熱している

□ バルコニー雨水排水用オーバーフロー用孔なし→必要

□ バルコニー床長尺シート浮き

□ 玄関扉上部気密不良

□ 玄関床石浮き

□ 玄関下足入れ扉 開け切った時にこじれる 

□ 各室給気口フィルター取付け未了

□ 洗面室出入口戸の閉鎖音がうるさい

□ 洗面室三面鏡上部ダウンライトに依る熱の影響あり

□ 洗面化粧台引き出しにスム―ザーなし

□ 洋室(3)アルミサッシュガラス押さえにビード使用の理由は?

□ リビングダイニングへの隣戸キッチン排気の影響あり

□ キッチン床下に漏水センサー設置なし → 必要

□ キッチン スパイスラックにスムーザーなし

□ トイレ出入口扉アンダーカット不足 (10oしかない)

■ 問題点

□ 1階共用外部廊下雨水による冠水の恐れあり → 歩行に支障の恐れ

□ バルコニー雨水排水用オーバーフロー孔なし → 冠水の恐れあり

□ 各室給気口フィルター取付け未了 → 買主検査時には設置完了とすべき

□ キッチン床下に漏水センサー設置なし → 漏水発見が遅れ被害発生の恐れあり

□ トイレ出入口扉アンダーカット不足 → 臭気の排出が出来にくい

□ 上階住戸からの振動騒音が大きいこと


■ よかったこと

□ エレベーター床と敷居との隙間が殆んど無いこと(落下物の心配がない)

□ バルコニー 隣戸間隔てパネルに隙間なし(プライバシーが確保されている)

□ ウォークインクローゼットに換気口が設置されている(湿気防止)


■ その夜、TAさんからメール

□ 本日は猛暑の中、ほぼ1日お付き合い頂きありがとうございました。

□ 最初の売主からの報告の際には、私の対応を軌道修正頂きまして、ありがとう
 ございました。
 買主としての行動たるものを身をもって知ることができました。

□ また入室前に2時間超を要し、一体検査自体はどうなるのだろうと不安を感じ、
 実際にもバルコニーの雨水排水用オーバーフロー無し、洗面所のダウンライト問
 題等重大な指摘があったものの、内覧レディの方、施工者のスタッフの方は大変
 協力的であり、かつ村上様より「完璧」というお言葉を頂く点も複数あり、施工
 者の方々が手をかけて、頑張って作ってくれたのだなぁ、、、と正直感動しました。
 (バルコニー隣戸間隔てパネル隙間なし!!も二重丸でしたね)

□ 売主の対応が良ければ、もっと輝いたのに、、、とも思った次第です。

□ 今後も売主との交渉が続きますが、改めて気を引き締めて対応してまいります
 ので、引き続きご協力のほど宜しくお願い致します。


8月8日

■ 私から

□ 買主検査おつかれさまでした。

□ 猛暑の中の長時間の検査で疲れてお帰りのところ、さっそくにメールをいただ
 きまして恐縮です。

◆ 大きな問題点としては以下の通りです。

□ 1階避難口扉上部から侵入の恐れあり。

 ⇒ 当然、上部を格子で塞ぐとか、忍び返し取付等の対応が必要です。

□ 1階外部共用廊下が集中豪雨時に浸水の恐れあり。

 ⇒ 確実に排水できる排水経路が必要です。
  多分、砂利の下に隠れているのではないかと思われますが。
  メンテナンスできる状況とすることが大事です。

□ バルコニーに雨水排水用オーバーフロー穴が無い。

 ⇒ 集中豪雨が続いたら、床下浸水、更には、下階住戸に漏水の恐れありです。
  水害による影響は大きいので、確実に排水できる対策が必要です。

□ キッチン床下に漏水センサーなし。

 ⇒ 漏水被害防止のため早期発見の手段が必要です。

□ 各室給気口のフィルタ取り付け未了。

 ⇒ 完成検査だというのに未完成というのは論外です。

□ 最大の問題は、上階からの騒音・振動の異常な影響です。
 私のこれまでの多くのマンションでの実感確認結果に比し、とても大きいです。

 原因として考えられるのは、
 ・ 小梁なしの非常に大きな面積の床スラブ(アンボンド工法)となっていること、
   しかもスラブ厚は最低の20pであること。

 ・ 直床であること。

 上記は、あくまでも私の個人的見解でしかありません。
 もちろん、先ずは売主の見解を求められることが必要だと思います。

8月23日

■ TAさんから

□ 売主より検討項目への回答が参りましたのでお送りさせて頂きます。

□ 当方で気になった点は以下の通りです。

【内覧会前】

 <設計性能評価書の内容をなぜ事前(契約時)に説明しないのか>

 品確法を見ますと、
  第六条  住宅の建設工事の請負人は、設計された住宅に係る住宅性能評価書
 (以下「設計住宅性能評価書」という。)若しくはその写しを請負契約書に添付、
 又は注文者に対し設計住宅性能評価書若しくはその写しを交付した場合において
 は、当該設計住宅性能評価書又はその写しに表示された性能を有する住宅の建設
 工事を行うことを契約したものとみなす。
 以上の規定があり、売主が(法律でそのように規定されています)と言っている
 のは間違ってはいないようです。
 つまり、何かあった時のために訴えられないための売主の「ヘッジ」のために、
 契約時に交付をしないということですね。
 その姿勢は非常に残念です。

 <化学物質濃度調査報告書の住戸の選定について>
 
  こちらは選定の基準とその根拠につき理解しました。
 本当は購入住戸で調査がされれば良かったのですが。

【専有部】

 番号3
  仕様の話はどうでもよいので、閉めた際の住戸内での音が大きいこと、並びに
 上下間での騒音確認時もドアの開閉音が大きく聞こえたことから、スムーザーの
 設置を強く要求します。
 (3枚引戸の一部にスムーザーを設定し、こちらは設置しない対応の揺らぎも、
 その姿勢に一貫性がないと思います)

 番号11
  通風性をもって云々と回答にある一方、熱くなってしまっていることは、その
 通風性の効果が薄いことに他ならないと考えます。

 番号13
  隣戸のドレン金物が同時に詰まった場合には、排水の行き場がなくなる事にな
 りますね。
 再要求したいと思います。

 番号18
  耐熱アルミテープで一応は対応がなされているということですので、そもそも
 の配慮が不足してることは納得できませんが、了承しようと思います。

 番号23
  直床だから早く気付く、という主張は、漏水は発生した段階で速やかに検知す
 るべき、というそもそもの配慮に欠けていると思います。
 再要求します。

 番号24
  トイレ扉のアンダーカット20mmである必要はないでしょうか。
 (村上さんが20mmと仰っていた記憶がございます)

【共用部】

 番号7
  こちらは良かったです!
 (今後の管理組合の会合でこっそり報告しようと思います)

 番号8
  本当に排水できるレベルかどうかを、現地で確認します。

8月23日

■ 私から

□ 設計住宅性能評価書についての回答は酷い誤魔化しです。
 設計住宅性能評価書を受けていますよ、と言って売っているのに、その評価内容
 を購入検討者に伝えないなどあり得ないことです。
 何のための設計性能評価書なのか?

□ 引戸閉鎖時の衝撃音は隣戸のみならず、上階住戸・下階住戸にも伝わります。
 従ってスムーザーは必要です。

□ バルコニーの雨水排水用オーバーフローについての回答も誤魔化しです。
 集中豪雨時にはどの住戸の排水もほぼ同じ状況となるため、他住戸のものを期待
 することなど出来ないのです。

□ 直床だから、漏水を早期発見できる、なんて回答も現状正当化のための言い逃
 れです。
 水に関するトラブルは大きな被害を及ぼしますので、確実な対策が必要なのです。
 このような気休めを言うような売主は無責任です。

□ > 20mmである必要はないでしょうか。

 ⇒ 一般的には20ミリです。最低15ミリ以上。
  居室の換気の場合は、常時低風量換気なので、アンダーカット寸法は最低10ミリ
  以上です。
  トイレの場合は、発生した臭気を急速排気しなければならないので、大きなアン
  ダーカットが必要なのです。
  
□ 買主の生活の安全性や快適性を考えず、最低レベルさえ守ってさえいればよい
 というような売主の姿勢はなさけないです。

後日談

■ TAさんからメール

□ 本ブログは、はるぶーさんが主催する理事長が集まるコミュニティの中でも勝手(笑)
 に紹介させて頂きました。
 はるぶーさんはご自身の名前が出ていたことに喜んでいらっしゃいました。

□ これから暑い時期に突入し、ハードな検査の毎日になろうかと思いますが、村上様に
 おかれましてはくれぐれもお身体にはご自愛下さい。

・・・・・・・

※ 私事で恐縮ですが、

□ 私の句が朝日川柳に掲載されました。

・ (6月8日朝刊 通算43句め)

  学校が休みになるまでズル休み   (選者コメント  → 甘利氏快気)

・ (6月14日朝刊 通算44句め)

  可愛いが嫌われている保育園    (選者コメント  → 「住民との調整」で開園中止や延期)


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

            NHK出版 生活人新書   

■□■  「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著  ■□■

           どうぞ、ご参考になさってください。


 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

  一級建築士 ・ マンション管理士
  村上 健
  ブログ     http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/
  メルマガ   http://www.melma.com/backnumber_63026/
  HP       http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  
  

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