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zoom RSS 内覧会検査 横浜市の「PHYK」マンション 後篇  

<<   作成日時 : 2014/04/11 12:01   >>

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(この前に、前篇があります)
2013年(昨年)
2月24日

■ 内覧会検査当日です。

9:15

■ 待ち合わせ 

□ TKさんご夫妻と最寄駅近くのカフェで。 
 ”派手な服装の二人”との予告どおり。

□「いいお天気でよかったですね」

 「私たち雨男雨女なんですが。初デートの時も結婚式の時も試験のときも・・・」

 「今日の検査、幸先よさそう(笑)」

□「実は昨日、結婚式出席でヘトヘトなんです」

 「それで、真っ赤な戦闘服で気合を・・・」

□「営業の対応はいろいろ拒否して酷かったけど、品質管理のKZさんに代わって
  もらってからは、うまくいったね」

 「そうね、よかったわ」

■ 直前確認打ち合わせ

□ 手順・役割分担の最終確認
 TKさんのファイル、真っ赤なマーカーで塗りつぶされている。
 しっかり勉強されているようだ。

10:00

■ 受付

■ 売主報告

□ 売主 MI不動産R 横浜品質企画室 クォリティコーディネーター KZさん             
  施工者 H組 東京建築支店 工事主任 NOさん
   
□ 売主検査結果報告

 「これまで営業がいろいろ御心配をおかけいたしまして・・・それでは事前確認
  事項に沿って進めさせて頂きます。こちらがチェックリストと検査記録です。
  売主完成検査は1月23日に品管のFKが13項目の指摘をしました」
   
 「FKさんはどういう方で?」

 「設備専門のベテラン専門役です」

 「えっ、設備専門の人が建築の検査を?」

 「はい、研修を受けていますので・・・1月30日に品管の建築専門のベテランIB
  がその手直し確認を行い、その際、8項目の追加指摘がありました。2月14日に
  設備担当の経験5年のSZが手直し完了の最終確認を行いました。指摘内容は
  記載の通りで、軽微な内容ばかりです」

 「では、未済は一切無しで、売主さんとして完璧なんですね?」

 「はい」

□ 設計変更内容の報告・説明

 「お詫びと訂正の文面だけではわからないので、後でその場所で見ながら説明し
  てください」

□「検査済証及び建設住宅性能評価書は下りております」

 「では、そのコピーを下さい」

 「はい、なお建設住宅性能評価書の原本は引渡時に提出致します」

□「化学物質濃度測定は2住戸の抜き取り調査です。抜き取り位置としては条件の
  悪い西南に面した中住戸としています。結果は公的指針値内です」
 
□ 設備機能が全て生きていることの確認

□ 検査用具等準備状況確認

10:50

□ 3組の買主が次々に内覧を終えて戻ってきた。

□ 内覧会検査記録用紙の内容確認。記入の原則確認。

11:20 
 
■ 入室 

□ 立会者 
 売主 MI不動産R 横浜品質企画室 クォリティコーディネーター KZさん
 施工者 H組 東京建築支店 工事主任 NOさん 
 アテンダント UKさん (10年前からあちこちの物件で出会っているベテラン)

□ TKさんは、先ず、各室の異常な臭い・刺激の有無の確認を行う。
 次いで変更関係の説明、基本機能確認、設備関係取扱説明等を受けた後、検査開始。
 
■ 当方検査開始

□ サッシュの気密チェック。

□ 共用部分 エレベーターホール・内部廊下・階段のチェック。

□ バルコニーのチェック。

13:30

■ 昼食休憩

□ TKさんのお仕事、転職の話やご両親のお仕事の話やら。

14:30

■ 検査再開

□ 水周りのチェック

□ 各室内装・建具・設備のチェック

□ TKさんは既にチェックを終え、室内実測中。

16:25

■ 売主に指摘事項の伝達と記録

□ 立会者 
 売主 MI不動産R 横浜品質企画室 クォリティコーディネーター KZさん
 施工者 H組 東京建築支店 工事主任 NOさん 
 アテンダント UKさん 

□ TKさんの指摘27項目の伝達・記録は既に終わっている。

□ 私の指摘18項目の内容の伝達・説明・記録に1時間。

17:30

■ 騒音実感確認

□ 売主側にて隣戸と上階住戸に入ってもらい、生活騒音相当音を出してもらう。

□ 隣戸と上階住戸からの空気伝播音と固体伝播音の影響を買主は自室で実感確認
 する。

17:45

■ 検査記録のまとめ

□ 立会者
 売主 MI不動産R 横浜品質企画室 クォリティコーディネーター KZさん
 施工者 H組 東京建築支店 工事主任 NOさん 
 アテンダント UKさん 
   
□ 記録の読み上げ確認 修正・補足等。

□「手直し確認会は3月9日です。売主としての手直し完了確認結果を3月7日迄に
  ご報告致します。次回確認会には、売主はKZが、施工者はNOが立会います。
  以上のことを検査記録に記入致しました」

□ 双方で署名捺印してコピーを受領した。

□ 契約住戸間取図に於いて、変更や誤記訂正のあった部分を修正した最終図面を
 受領した。 

□「これまでの買主の内覧結果はどんな具合でしたか?」

 「内覧時間平均1時間、指摘項目数平均2項目です」

 「えっ、それは凄いですねえ。よほど工期的に余裕があったんでしょうか」

 「いえ余裕無しで、一時はどうなるものかと・・・H組さんの頑張りのお陰です」

18:30

■ 退館

□「おつかれさまでした」

 「いやあ、安心しました。緊張で興奮状態でしたので」

18:30

■ 検査終了

■ 検査所要時間  7時間30分 (当方純検査所要時間 4時間)

■ 歩行数       8868歩 (検査中歩行数 3063歩)

■ 指摘事項      45項目 (当方指摘項目 18項目)

■ 大きな指摘事項 (傷・汚れ・隙間等軽微な指摘以外)

□ 共用サービスバルコニーへの出入口扉 気密不良

□ 共用屋内階段への避難扉に施錠しているのは避難上問題あり

□ 共用屋内避難階段 最下部1階 梁が低くて頭に当たる恐れあり

□ 共用屋内避難階段 最下部1階 壁付照明器具が頭に当たる恐れあり

□ 共用屋内避難階段 最下部1階 出入口枠ラッチプレート隙間あり

□ 共用屋内避難階段 最下部1階 出入口扉開閉が重い 閉鎖音が煩い 

□ 共用廊下 メーターボックス扉 換気機能が無いが安全上問題ないか

□ バルコニー 床 長尺シート 浮き

□ バルコニー 洋室2 開き窓サッシュ先端角にプロテクターが必要

□ バルコニー 給気口キャップ周りの止水方法の確認

□ 玄関 出入口扉 閉鎖速度を2段階となるよう調整する

□ 洗面室 壁ボート面が平面でなく折れている

□ 洗面室 出入口枠取合部壁クロス カット不良

□ 洗面室 化粧台下部点検口位置が二重床開口部位置とずれている

□ 洗面室 床下 漏水センサー設置なし 必要 

□ LDと洋室2 給気口のフィルター仕様が相違している 

□ 洋室2 床の歩行振動がクローゼットに伝わる 

■ 問題点

□ 共用屋内避難階段への避難扉に施錠しているのは避難上問題あり
  (緊急避難時に開錠出来ない恐れあり)

□ 共用屋内避難階段 最下部1階 梁が低くて頭に当たる (怪我の恐れあり)

□ 共用屋内避難階段 最下部1階 壁付照明器具が頭に当たる (怪我の恐れあり)

□ 洋室2 開き窓サッシュ先端角にプロテクターが必要 (怪我の恐れあり)

■ 良かった点

□ 売主品質管理担当者から売主検査結果報告が検査前にあったこと

□ 売主品質管理担当者が立ち会ったこと

□ 引き違い窓アルミサッシュに指挟み防止ストッパー設置あり (安全配慮)

□ 各室扉にドアキャッチャー設置あり (安全配慮)

□ 売主が騒音実感確認に立ち会ったこと

□ 売主・施工者とも誠実な対応がされたこと

2月24日

■ TKさんから

□ 本日は本当にありがとうございました。
 私ももちろん、妻も非常に充実した1日を送ることができました。
 また、営業面では、不満のあったMI不動産RにもKZさんのようなきちんとし
 た方がいらして、その点でも安心することができました。

□ 私は朝、簡単に触れましたが、今まで地元に就職し、安定した生活をしており
 ましたが、やはり自分の人生において、挑戦しなかったという気持ちがどこかに
 あり、それが東日本大震災を経験し、生きているうちに後悔はしたくないという
 思いで、奮起し、転職の受験をした次第です。

□ まだ、内覧会検査が終わったという時点なので、気を抜けませんが、今後も
 先生を見習って鋭い指摘をしていきたいと思います。
 今日までそれなりに勉強をして内覧会検査に臨んだつもりでしたが、やはりまだ
 まだ、重大な部分には気が付くことが出来ませんでした。
 本日は先生のお陰で、自分達が気が付くことが出来なかった部分を指摘して頂き
 まして本当にありがとうございました。

□ なんとなく、生意気なようですが、先生と一度だけの付き合いというのは寂し
 い気がします。
 また、機会がありましたら、ご一緒いただけますように、よろしくお願いします。
 売主から手直し完了報告書が到着いたしましたら、送付させていただきます。
 疲労も多かったと思うので、ゆっくり休んで頂きたいと思います。

2月25日

■ 私から

□ 内覧会検査おつかれさまでした。
 疲れてお帰りになられましたのに、早速にメールを頂きまして恐縮です。

□ 年度末完成物件であることと、準備期間が殆どなかったことからして、かなり
 心配しておりましたが、さほど大きな問題もなく完成度も高かかったので安心致
 しました。

□ 売主の品管技術者KZさんの対応は、誠実で立派でしたね。
 検査中、「サッシュ水切板下部の状況を見てくれましたか?」と聞いてきました。
 前回の物件で、コーキング未施工部分を私に指摘されて恥ずかしい思いをしたら
 しく、今度は言われたくないと頑張ったようでした。
 技術者はこうでなきゃ。

□ 去年出会ったとのことで調べてみたら、なんと8月の検査でした。
 僅か半年ちょっと前だったのに、はっきり思い出せなかったことにショックを・・・
 そろそろボケが始まったのか?
 その検査の翌日、依頼主に送ったメールの中にこんなことが書いてありました。
 「やはり、売主の検査体制に問題があります。いかに品管担当とはいえ、設備
  担当者に全体的検査をさせるなど論外ですよ。形式的な検査でしかありません。
  買主を冒涜しています」
 内装の表面的な出来は良かったのですが、技術的な問題がたくさんあったのです。

□ 昼食や済みのとき、ほのぼのとしたお二人からいろいろなお話を伺って楽しか
 ったです。
 ”走る公務員”のように将来何かやりそうな人だと感じました。

2月25日

■ TKさんから

□ 昨夜は妻も本当に充実していたようで、大興奮でした。
 本当にありがとうございました。

□ 凄くと言うわけではありませんが、営業さんには不信感的なものがあったので、
 品質担当のKZさんやアテンダントのUKさんと、当日のスタッフにも恵まれ、
 その点では「満足」を購入できるのではないかと言う気持ちです。
 もちろん本番はこれからですね。
 先生は物件を多く見て来られているので、少々の記憶違いはやむをえないのでは
 ないでしょうか(笑)

□ 私は、一応今も埼玉県で全体の福祉の維持に努めておりますが、自分の父のよ
 うに国家公務員からの転職に憧れる面を以前から持っており、世界中の国を回っ
 て旅をしておりました。
 そのときにいつも感じるのは、行政や街づくり、福祉に関する方針や答というの
 は、「ひとつではない」ということです。
 行政が出来ることには可能性が多いので、自分に満足することなく、今後も頑張
 っていこうと思っております。
 その礎ともなるべき我が住居を、先生と内覧検査することが出来て本当に嬉しい
 し誇りとも思います。
 生意気な面も多い私ですが、御一緒できて本当に良かったです。
 これからもドンキホーテーのようにとは言いませんが、買主の支えとなり、この
 悪しき習慣のある業界の打開へお力となりますよう願っております。
 
3月7日

■ TKさんから

□ ご無沙汰しております。
 売主から手直し完了報告書が以下の通り届きました。
 問題点のみ記載します。
 私も当日には疑問点をぶつけつつ、再内覧に臨みたいと思います。
 取り急ぎメールいたします。

 ・・・・・・・・・・・・・・・・

 全ての項目の傷汚れ、スキマ、フクレ、調整に関しては完了しており、3月9日
 にご確認いただけます。
 何点かご説明しなければならないものは、以下にて補足させていただきます。

 ・ 内覧シートbR0 内部階段の照明器具に頭が当たる恐れあること。
 該当の照明器具について、移動先にあげられる上部が構造体の梁であり、取付け
 が困難で器具の大きさも頭等をぶつける厚みでも無いと判断し、現状の位置とさ
 せていただきます。
 ただし万一を考え、器具の角部分について養生材を付けさせていただきました。

 ・ 内覧シートbR1 内部階段の梁型が低いため、頭が当たる恐れあること。
 該当部位について、構造体であることから、移動するなどは出来ないものです。
 場所的に頭をぶつけるリスクも低いと判断し、現状とさせていただきます。

 ・ 内覧シートbR4 MB(メーターボックス)内に換気機能が無いことにつ
 いて問題無いか。
 消防所轄と協議し、開放性の無い屋内廊下ではガスと電気を区画するため、電気
 の接続部がある箇所を防爆仕様としています。
 そのため換気設備について設置が無くても問題ありません。

 ・ 内覧シートbR6 バルコニー開き窓出隅部で怪我の恐れあること。
 現場担当とも考えましたが、一般的にここは養生する部位ではなく、何か取り付
 けてしまうとサッシの締りに影響があります。
 将来お子さんの接触にご不安あれば、バルコニーに出る時には開放制限をご使用
 ください。

 ・ 内覧シートbS0 洗面化粧台下の点検口と二重床開口部とズレがあること。
 現場設備担当と確認いたしましたが、点検するには特に問題無くスラブ面がのぞ
 ける ことから現状とさせていただきます。

 ・ 内覧シートbS1 洗面化粧台下の漏水センサーがないことについて。
 「PHYK」では漏水センサーの設定は有りません。
 もし必要だという場合は電池式の製品をご購入いただく事でお願いいたします。

 ・ 内覧シートbS4 LD給気口のフィルターの仕様が違う事について。
 吸気口にはフィルターを設置することとしていますが、24時間換気口のフィル
 ターは防塵機能のサランネットフィルターです。
 こちらはグレードの高い浄化用フィルターに交換が可能との事です。
 必要に応じ取扱説明書にあるメーカーアフターサービスで購入出来るとの事です。

3月8日

■ 私から

□ 売主完了確認報告について確認致しました。

□ 売主検討事項に於いて、現状のままという項目がかなりありますが、再内覧会
 に於いて売主よりその場その場で詳しい説明をさせ、納得できれば捺印するよう
 になさってください。
 時間がないからと焦る気持はわかりますが、こと安全に関する項目はご自身が納
 得できることが大事です。
 納得できない項目は、納得できないと明記して残しておくべきだと思います。 
 入居後に事故があった場合は、補償交渉の根拠となります。

3月8日

■ TKさんから

□ 明日の件ですが、承知しています。
 良い環境で長く住むためには納得できない点に関しては、先方の書面での提出や
 自分の意見についてもきちんと明確な形で残したいと思います。
 いろいろありがとうございます。
 また、明日に帰宅後結果を報告させていただきます。


■ 後日談

■ TKさんからメール

□ 村上先生、大変ご無沙汰しています。
 私の方もやっと職場にも慣れてきて、横浜ライフを満喫しています!
 妻も元気です(^^)
自分たちのことがブログに載るなんて何だか緊張しますね。

□ マンションの方は、冬になってフローリングの剥がれが一箇所起きましたが、
 アフターサービスの中で対応してもらっています。
 内覧のときに不安に思った部分は、文書での回答をいただいているので、少しは
 安心ですが、まだまだこれからですよね。
 購入後間もないということもあるかもしれませんが、各種定期検査等や、アドバ
 イザー等の訪問は受けていて、現在は不適合な箇所はありません。

□ 先生もお体御自愛の上、多くの人に安心したマンションライフを紹介してほし
 いと思っております。

■ 私から

□ お久しぶりです。
 マンションは順調で快適にお暮らしのようで安心致しました。
 転職大成功だったということもうれしいですね!
  
  
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

            NHK出版 生活人新書   

■□■  「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著  ■□■

           どうぞ、ご参考になさってください。


 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

  一級建築士 ・ マンション管理士
  村上 健
  HP      http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  メルマガ   http://www.melma.com/backnumber_63026/
  ブログ    http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/

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