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zoom RSS 内覧会検査  新宿区の「ZPHST」マンション 後篇 その1

<<   作成日時 : 2013/06/28 10:20   >>

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(この前に中篇があります)
2012年(去年)
3月6日  

■ 内覧会検査当日 ・・・ の筈だったが・・・?  

8:15

■ 依頼主Sさん御夫妻と直前打合せ カフェにて

□ 「今期年度末完成物件MB地所Rシリーズ1番手の筈だったSさんがなんと
    5番手になってしまいました」

  「本来の内覧会予定日から25日も経過しているので、工事が完了している
   のは勿論、手直しも徹底的にやっているでしょう」

  「ボイコットまでした厳しい買主だし、そして私の検査の傾向を知っているわけ
   ですから。これで大きな指摘があったんじゃ、どうしようもないですね」

  「売主検査記録はだらしないし、何の記録かも判らないし、記録内容も不確か」

  「今日は購入建築物の買主検査ですから、対応すべきは売主の建築・品管
   担当者になるわけですが、問題はこれまでの様々な問題点を認識しているか
   ですね。今日の買主検査指摘への手直し対応にも大きく影響しますので」
   
  「もちろん、最初にそのことをしっかり確認します」

  「検討物件数20件以上というつわものですから期待しています」

□ 手順・役割分担の最終確認

9:30
■ 入館

□ 大型ガラスで囲まれただだっ広いガラーンとした人気のないエントランスホール。 
 その片隅に置かれたテーブルで売主からの報告を受ける。

□ 立会者
 売主:MB地所R 品質管理部 シニアリーダー HSさん 
            引渡推進室 グループ長 AMさん
 施工者:KJ建設 建築課長 OGさん 

□ 「では、今日の流れからご説明いたします」

  「ちょっと待って。その前に何か話はありませんか?」 Sさん制止する。

  「あ、すみません、不手際がありまして、謝罪いたします」 HSさん 無表情で。

  「営業の人は、このことを知ってるんですか?」

  「はい、存じております」

  「それなのに来ていない」

  「区切りは既に付いたのかなと・・・」

  「営業の方は、売ってしまったら後はおしまいなのですか?」

  「後ほど・・・」

  「後ほどじゃなく、今ここにいるべきでは? 御社の姿勢がわからない」

  「すみません。推進室のAMがついて廻るので控えています」

  「引渡推進室のOH室長は?」

  「他所に行ってます」

  「来てください。御社が謝罪の文書を出したことはご存知ですか?」

  「少しはわかっています」

  「そもそもこうなったことはそちら様の嘘から始まったことなんですよ」

  「・・・・・・・・」

  「えっ、ご存じないんですか?私から説明することじゃないかと」

  「行き違いがあったことは・・・」

  「行き違いなんかじゃない。嘘があったんですよ。化学物質測定は購入住戸で
   やってくださいと申入れたら、既に実施済みだから対応できないと言っていた。
   しかし実際にはその翌日にやったんですよ。その理由も社内での連絡ミス。
   そもそも、相手の立場に立って行動していない。
   自分の都合を通せばいいやと考えているのではないのですか?
   もしかして、営業にも伝わってないんでしょ」

  「・・・・・・・・」

  「営業のNYさんは謝罪文を見ているんですね?」

  「と思います。ギャラリーの所長には渡してあります」 とAMさん。

  「誰ですか?所長って」

  「え〜っと、KTです」

  「ギャラリーの電話番号は?」

  「〇〇〇ー〇〇〇〇」

  「もしもし、あ、NYさんですか、Sです。今日内覧会検査でここに来ています。
   いろいろと問題があったこと聞いてますか?・・・・ そうですよねー、聞いてないで
   すよねー。謝罪文見ました? ・・・・・ そうですよね、見てませんよねー。
   KTさんいますか?え電話中?待ってますよ・・・・・・(AMさんに) NYさん
   やっぱり知らないと言ってますよ」

  ・・・・・・ 沈黙が続く・・・・・・

  「あの、引渡しは私どもでやってますんで」 とAMさん。

  「?・・・あ、やっと電話が来た。もしもし、今日私がここに来ることは知ってまし
   たよね?それなのに営業の方が誰も来ていません。売った本人として何らか
   の話があって然るべきでは?」

  Sさん、キビキビした口調で次々問い詰める。

  「そちらの部署、このタワーマンションの隣のオフィスビルの中にあるんですよ
   ねえ、僅か数十歩の距離なんだから、こんな長電話するより来て話せば
   いいのに。」

  「あれだけのトラブルがあったんだから、売った本人としても何らかの話がある
   だろうと期待していましたが。東京と大阪じゃないんですよ。」

  「そもそも、重要文書の数字間違えたのは営業ですよね?間違いは素直に
   正すべきでは?」

  「AMさん一人に押し付け、営業はオールクリア、引渡推進室に尻拭いさせ
   るのですか?」

  「あなた方の姿勢を聞いているんですっ。引渡推進室を会社の代表として
   出せば、後は知らないということ?」

  「間違った担当部署として謝罪する気持ちは、さらさらないんでしょ!」

  「都合のいい時だけ部署単位だとか、組織の代表だとか使い分けているに
   すぎない!」

  「間違ったことは是正するのが筋。誤りをした人が本来謝罪すべきと思いますが?」

  「少なくとも、当事者意識も、相手の顔を見て謝罪する気も全く無いことがよく
   分かりました。・・・」

10:10

□ 30分近い電話が終わった。待っていたかのように、

  「では、ホルムアルデヒドの御報告から・・・」

  「どなたでしょう、お名刺を」

  「MB地所Rの品質管理部HSです」

  「KJ建設さんは? えっ? 名刺持ってない? ・・・・・」

■ 売主検査記録の報告

  「先ず売主完成検査記録内容の報告をしてください」

  「こちらが検査記録です。一昨日も来て最終確認してます。特になかったので・・・」
 
  「そんなことより先ず、検査した人がどういう方なのか専門・経験を説明してください」

  「建築関係の検査員は私HSです。マンションの設計監理を20年、一時出向し、
   戻ってからは品質管理です」

  「設備関係は?」

  「設備の検査員はTNで、前歴はTS建設で設備専門30年やってきました」

  「検査日・指摘項目数・指摘内容・手直し完了確認等についての説明を」

  「検査日1月30日、指摘は8項目、内容は、ひばた傷・洗面室床点検口内
   墨書きを消す、洗面ボウル水垢・洗濯機内残水除去・フローリング傷等、
   2月6日に是正確認済です」

  「いいですか、検査名称の記載なし、誰による何の検査か不明、右下の是正確認
  欄に確認者印がない」

  「・・・・ 記入ミスです」

  「きちんとした検査記録を出し直してください」

  「後ほど」

  「設備関係は?」

  「1月26日にTNが6項目の指摘をしました。指摘内容は・・・・」

  「棒読みするだけでどういうことか説明できないんですか?何故検査担当のTN
   さんが来ないのですか?」

  「竣工検査で忙しいので」

  「開き直りですか。だったら、HSさんが事前に理解しておくべきでしょう」

  「TNに確認して後ほど」

  「では、工事は完了しており手直しも済んでいて、完璧な状況なのですね?」

  「確認しております」

  「確認じゃなく、売主として完璧な状態になっているのかを聞いているんです」

  「はい、大丈夫です、はい」

  「・・・・・・・・・」

□ 化学物質濃度測定記録報告

  「1月27日のサンプリング調査で全ての化学物質が基準値の1/10以下で
   OKです。MB地所の頃は建材は全てF☆☆☆☆を使っていたので、測定は
   行っていなかったのですが、MB地所Rになってからは、実施するようになりました」

  「アクティブ法とは何ですか? サンプリング住戸はどのような基準で抜き取ったの
   ですか?」

  「・・・・・・・・・・・」

  「え?お判りにならない? ご自身でしっかり理解してから報告願います」

□ 設計変更報告

  「共用部にこの文書のような変更と誤記訂正があります。専有部はありません」

  「読んでも何のことやらわからない」

  「印刷の関係で・・・」

  「違うでしょ。文書の表現が悪すぎる、買主には理解できないですよ。変更の
   結果だけでなく、1項目ずつその理由や目的も書いてください」

  「”詫訂”のセクションと協議させてください」

  「・・・ワビテイ?」

  「”お詫びと訂正”です」

12:05
  「お昼過ぎましたので、お食事にでも・・・」

  「なに仰ってるんですか・・・ まだ検査を始めてもいないんですよっ。次」

□ 住戸平面詳細図(施工図)について

  「準備していただいてますね?住戸内で見ますので持って行ってください」

  「設備の施工図はありません。設計図のみです。一般的には出しておりません」

  「それでは検査できない。大根人参ですら産地情報出てるのに。数千万円の
   マンションの情報を出さないだなんて。売主は何を見てチェックしているのですか?」

  「パンフです」

  「パンフにはスイッチや配管の位置は書いてない」

  「本来は会社的には出してませんが、今回は私の独断で見せてます」

  「何を基にチェックすればいいのか?」

  「私の一存では・・・・・ 重説では出さないと書いてあるし・・・ 施工図が
   なければ契約しないと言うんですか?施工図は私どもには保管義務は
   ないんです。施工者さんなんです。私達は販売パンフを見てるんです。
   私はそれ以上の回答はできません。こちらの建築図面しか出せません。
   な〜んでそんな要求をなさるのかわからない・・・パンフを基に検査して
   いただければ。これ以上は会社の問題なんで」

  「買主に代わってチェックしてくれるのが品質管理部なんでしょう。自分の仕事に
   責任持てないんですか」

  「言葉の使い方にまでご指導いただくとは・・・」

□ 膠着状態なので、本来黙っているべき当方から

  「重説に閲覧させぬなど書かれていません。見せないと拒む理由はないでしょう。
   何回も同じことの繰り返し、大勢の人間の時間の無駄。今日のことでお互いに
   不快な思いをして不信感を懐いてしまう。多少違いがあってもそこは容認します
   よと買主が言っているのですから。持って来られては」

13:10

□ トイレ休憩

□ 再開

  「持って来て頂いた”販売用閲覧図面”ではさや管ヘッダー方式となっています。
   給水管8P給湯管3Pとある。設備施工図では給水管・給湯管が先分岐
   方式となっている。さや管ヘッダー方式を変更したのですか?」

  「パンフは直ってます。変更がありうるとの但し書きもあります」

  「勝手に変更するんですか?販売用閲覧図で書いてある内容で造るので
   マンション買いませんか?と言いながら、契約後に自分達の都合で勝手に
   変更しておいて、買主に対しては全く報告しない。先程、設計変更報告の時
   に、専有部分には変更はありませんとHSさん言ってましたよね。でも違っていた。
   他にもあるんじゃないんですかこんなこと。一事が万事。出せないと拒否していた
   理由はそこですか?」

  「さや管ヘッダー方式は施工に手間がかかるし、配管のカーブ次第では後から
   引き抜くのが困難という場合もありまして」 それまで黙っていたKJ建設が。

  「でも、そういう工法を設計してたんでしょ。工事中にコストダウンした。変更報告
   もしていない。他にもあるんでは?疑いの目を掛けられても仕方ない」

  「この閲覧用図面の内容を直してください。KJさん」 HSさんがとんでもない
   ことを口走った。

  「え〜っ、そんなことをするんですか?自分達がどうすべきかまともに判断でき
   ないんだったら、会社の上の方に上げたらどうですか。ボールはそちらへ預け
   ますから。とにかく今日、この図面コピーください」 Sさん呆れ顔。

  「確認してきます。その間にお昼に行かれては?」とAMさん。

  「まだ検査やってません」

13:30

□ 売主・施工者の3人が席を立つ。
 なかなか帰って来ない。

□ 「あれっ、この間取図違ってるぞ、給排水設備図も電気図もっ・・・」

14:00

□ 「お待たせいたしました。社内で検討いたします」

  「私、以前から何度もお願いしましたよねー。当日速やかに検査できるようにと。
   この図は何の図なんですか?パンフと違いますよね。間取りも違うし。電気図
   というのに配線も書いてない」

  「・・・・・・・・」

  「本物の施工図を出しなさい」

□ 「確認してきます」

14:45

□ 3人戻る。

  「大変お待たせいたしました。会社とも相談しましたが、設備施工図はお見せ
   できません」

  「隠してるんですか?全然筋通らない」

  「・・・・・・・・・」

  「回答を」

  「・・・・・・・・・」

  「黙っていても困る。時間だけ刻々と・・・何度も言うが正しい図面を見せてくれ
   と言っているのに間違った図面を出してきた」

  「すみません、ちょっと確認してきます」 売主また席を外す。

15:20

□ 売主戻る。

  「会社とも検討しましたが今回はお見せします」

  「今まで誰も文句言わなかったんですか?」

  「はい・・・」

  「私だけ?」

  「極めて少数・・・ これ内部資料ですので、住戸はパンフレットと照合して
   いただきます」

  「違っているところは?」

  「持ち帰らせてください。販売用閲覧図は訂正します」

  「ダメでしょ、そんなことしちゃあ」

  「・・・・・・・・・・」

  「今何時ですか? 15:30ですよ〜」

  「社内で何度も何度も検討しました。さや管ヘッダーの件は、貴重なるご意見と
   して承りまして・・・」 とHSさん。

  「”貴重なご意見”って(呆)・・・これほどに時間がかかったことについて一筆下さい。
   6時間もかかって・・・食事もせずに」

  「会社にとって重要なことなので・・・」

  「私も専門家に頼んで来てもらっているのに、こんな時間になるまで検査させて
   もらえなかった。次回は意思決定できる人が立ち会ってください。文書にして
   もらわないと帰れない」

□ KJ建設の設備担当が呼ばれた。
  「設備担当課長のSIです」

  「さや管ヘッダー方式を先分岐方式に変更したのは何故?」

  「さや管は曲がりのカーブを大きくとらないと中の給水・給湯配管の施工性が
   悪いからです。今後は先分岐工法にシフトしていこうということに」

  「売主MB地所Rの仕様があるんでしょ。見せてください」

  「お断りします」 とHSさん。

  「なぜ見せない?」

  「いろいろ議論になるからです。他社さんと比較しても・・・問題ないことを確認
   してます。いちいち開示はお断りします」

  「隠蔽ですか?方針見せてください」

  「お断りします。見せるつもりないから」

  「あなた個人が言ってるのか?組織としての回答なら、私宛に社長さんからの
   回答文書をください」

  「なぜでしょうか?」

  「あらら・・・ 買主だからでしょ」

15:40

  「席外してよろしいでしょうか」 HSさん  ?度目

  テーブル上の「給排水設備電気図面」を皆で見る。

  「給排水図面、さや管ではなく先分岐方式、電気図には配管記入なし、
   器具のプロットのみ、こんなのを施工図だなんて言って誤魔化す・・・」

16:05

  HSさん戻る。

  「さっきの文書の件どうなりました?」

  「協議しましたがお断りいたします」

  「MB地所Rの経営ビジョン5項目仰って下さい」

  「・・・・・・・・」

  「え?ご存じない?」

  「・・・・・・・失礼ですが、何故それほどまでに開示を求めていらっしゃるのですか。
   私で説明できないので離席させていただきます」
   (俗に言う ”席を蹴る” )

  「逃げるのですか?社内のルールと言うなら客観的に示してください」

  「解釈の違いです」

  「はぁ? 社是と違うことをやっている。HSさん個人でなく、組織としての回答を
   してくださいということです。あなたの言っていることは、会社の方針とビジョンと
   違っていますね」

  「持ち帰らせてください。ここでそんな話をしていると内覧の時間がなくなって
   しまいます。時間がかかったこと、図面を出さなかったことは陳謝します」

  「私が悪いんですか?重要な図を出してもらってから芋づる式に出てきたんで
   しょう。この時間になるまで住戸に入ることすらできない。私に非があるのですか?」

  「申し訳ない。口下手なものですから」

  「それだけ喋れば口下手なんかじゃない。今日あった事実を紙に書いてください。
   待ってますから。その上で逃げるなら逃げてください。敵前逃亡ですよ」

  「・・・・・・・・・・ 紙ありますかぁ」

16:25

□ HSさん他、席外す。

16:55

□ 3人戻る。

 「書いてきました。これでよろしいでしょうか」

 「”多大な時間を”は曖昧すぎ、具体的に時間を。その結果として内覧検査が実施
  できなかった、これは書いてください。さや管ヘッダー方式の変更文書のことも書い
  てください。変更事項について適切な説明ができなかったこと。それが出てなければ
  検査などできない。そして文書の宛先、私の名前を書かないんですか?」

  「書いたほうがよろしいですか?」

  「はぁ〜? 文責はHSさんですね。立会者・引渡推進室のAMさんお二人とも
   捺印を」

  「印ありません」

  「えっ?買主にだけ印つかせて自分達はしない?そんな馬鹿な、じゃサインして」

  修正後コピー受領。

  「あの〜先ほど仰った閲覧図のコピーはご容赦を・・・」

  「どうしてそんな小出しにしてくるのか。了承しませんっ」

  「はい、ではこの場の判断で・・・ はい」 

  コピー3枚受領。

  「S様限りとしてください」

  「化学物質測定記録は提出していただくことが、お互いの信頼関係を築くと思い
   ますよ」

17:30

■ 退館  反省会

□ 「おつかれさまでした」

  「疲れますね〜、ああいう人を相手にするのは」

  「 ”本社で検討していただきました”とか、”KJ建設さんにお願いしました”とか、
   身内に対する言葉が丁寧すぎる、おかしい・・・」

  「ほんとに社員なんですかね」

  「普段は施工者相手の仕事で威張ってられる立場。我々買主とは接触しない。
   それが最近になって客を相手にしたって感じ。名刺は出さないし。きちんとした
挨拶もせず、指摘されると感情的になり開き直る、遂には席を蹴るなど全く
大人気ない」

  「Sさん。筋を通して、追求鋭く、あれほどの時間、休憩もせず徹底的に厳しい
姿勢で対応し、中途半端な状況で検査など始めなくて良かったと思います」

  「あの人が身に沁みて反省してくれることを願いたいです」

□ 今後の対応について、そしてMB地所R他大手売主の対応に関する体験談など。

3月7日

■ Sさんからメール

□ 昨日は、同行していただき、更に貴重なアドバイスや体験談をご教示いただき
 ありがとうございました。
 また、昼食もとらず、夕方まで売主との話し合いに同席いただき申し訳ありませ
 んでした。
 
□ 私達も家に着くなりクタクタでしたが、村上様も相当お疲れのことと思います。
 さて、売主より約束の「設計変更事項報告書」がメールで昨夜届きました。

□ 「設計変更事項報告書」の中身ですが、一部を除き、現場で打合せた内容に
 訂正されていました。
 今後は、給水・給湯管配管方式の変更についての説明と、変更事項が有るのに
 隠蔽していたことの回答を待ちたいと思います。
 給水・給湯配管方式の「さや管ヘッダー方式」について、過去のパンフレット等の
 資料を見ましたが、方式自体の記載を見つけることができませんでした。

3月10日  

■ Sさんから

□ 売主より6日夜に届いた「設計変更事項報告書」ですが、一部、直っていない
 所と文字が欠けている所があったので、その部分の手直しと給水・給湯配管方式
 の変更についての説明を催促しました。その回答を添付します。

□ 給水・給湯配管方式の変更についての説明文の中で、「3. MB地所Rの
 取り組み」の@については、既に設計されていることから、言い訳にしか聞こ
 えないのですが、A〜Cについては、実際どうなのか、ネットで見ても探しき
 れず判断に迷っています。
 この点について村上様のご意見はいかがでしょうか?
 もし、これらが本当ならば、現在施工されている給水・給湯配管方式でもやむ
 を得ないと思っています。
 但し、事前に変更報告が無かったことについては謝罪文を出させようと考えて
 います。

3月11日

■ 私から

□ 内覧会検査、おっと、その前哨戦、おつかれさまでした。
 延々8時間にも及ぶ一歩も引かない戦いお見事でした。
 相手を追求する様を惚れ惚れして、拝見させて頂いておりました。

□ それにしましても、担当者のあまりにも子供じみた対応には呆れてしまいましたね。
 その都度、S様のそして奥様の失笑が聴こえる。
 更にこの私ですら、耐えられず失笑してしまう始末。
 それに感づかず、何度も繰り返しているところがまた凄い。
 日頃現場のゼネコン相手の仕事なので、人に頭を下げたことなどなかったのでしょう。
 だから、挨拶も表情も態度も口の利き方も、お客様に対応する人間としてのものが
 身についていない。そのまんま出てきた。

□ 以前出会った大手ゼネコン技術者からのメールの一部をご参考までに。

 「MB地所Rは、基本仕事しませんね、危機感皆無です。MB地所Rがお客様
  を怒らせてしまい、ゼネコン担当の私が、なだめる始末です」

□ 昨日の売主DKのマンション検査は、なんと完成していたのでびっくりしました。(笑)
 内外装の完成度は高く、指摘もこの時期としては少なく、売主対応も誠実でした。
 設計上の技術的な問題もいくつかありましたが、改善してくれそうな感触を得て、
 買主さんとしては安心して帰ることができました。、

■ 私から

□ さや管ヘッダー工法から先分岐工法への変更に関する売主回答(>)について
  コメント致します。

□ > 結果的にS様に誤解を与えるような回答となり、

  ⇒ 誤解などではなく、誤魔化しですね。

□ > @ さや管ヘッダー工法では、配管の曲げ率が大きく、施工上大きなスペース
   > を必要とする

  ⇒ 当然であり、スペースは確保できます。

  > また、ヘッダー置場を別途必要とし、室内レイアウトに制約があること。

  ⇒ 当然であり、天井内や床下の遊んでいる空間を利用します。

  >  さらに、床または壁に600o描く程の点検口が必要であること。

 ⇒ 元々ある浴室天井点検口内や洗面化粧台点検口内を利用するのが一般的。

 ⇒ いずれもさや管ヘッダー工法の仕方ないマイナス面として先刻承知の筈。
  何の為にさや管ヘッダー工法を採用したのか、主目的を度外視してしまっている。
  在来工法(分岐工法)の問題点、つまり、配管からの漏水時の補修や配管
  劣化による配管更新の際に、二重床等の内装を壊して配管施工した後に、
  復旧しなければならないというのでは大事になるので、二重床等の内装はその
  ままで、配管だけを引き抜き・挿入できるように考えられた画期的工法として
  脚光を浴び、普及した工法なのです。

 ⇒  マイナス面だけを挙げ連ねて、一番大元の利点である目的を隠しています。

□ > A 配管の更新性が優位性に挙げられているが、実際の施工状況から必ず
  > しも、配管の引抜が上手く行かず、結局更新性については同等であること。

  ⇒ 施工不良で配管の曲率が小さくなり、鞘管内を配管が通りにくくなるという
   悪い施工例を出し、さも工法全体の欠点でもあるかの如き言い方は、技術を
   売っている企業のやることではないでしょう。
   正規の曲率以上で施工すればいいだけのこと。

□ > B 一般的に住戸内物入れ、WIC等の床下に設置することが多く、配管
  > 経路が長くなり、お湯が出る時間も長くなり、相対的に湯温低下を生じ
   > やすいこと。

  ⇒ 一般的に、浴室天井内や洗面化粧台下部床下に設置することが多いです。

□ > C ヘッダーによる水圧低下防止では、マンション住戸1室の使用水量程度
   > では顕著な差は生じないこと。
   
  ⇒ なりふり構わず無理やり、変更の屁理屈を探し出している。 
    さほど大きなメリットとは言えないかもしれないけれど、デメリットではない筈。

□ > 上記の分析結果を踏まえ、また、架橋ポリエチレンを使用し、分岐部の接合
   > を工場加工とすることにより、相対的に施工性の良い先分岐工法の採用が
   > 当社の標準仕様として採用されました。

  ⇒ 強引に結論に結び付けています。

  > 他デベロッパーも近年この方式を採用している会社が多いようです。
  > これを踏まえ、ZPHSTでも先分岐工法が採用されました。

  ⇒ みんな持ってるよ〜という、子供が好んで使う説得用語です。
   因みに、他デベロッパーってどこどこなのかリストを出させてはいかがでしょうか。

□ まるで、ネガティブキャンぺ-ンです。
 だったら、それほど問題だと思っている工法を何故設計したのでしょうか?
 売主もその設計内容を承認していたわけです。
 設計施工物件の悪い面が出てきているような気がします。
 設計の趣旨を蔑ろにして、施工性・経済性を優先させてしまうという。

□ 会社として配管工法の見直しをしたいというのなら、それは新規物件から採用
 すべきことでしょう。
 既に設計に盛り込み、閲覧図として購入者に伝えている内容を、売主の勝手な
 都合で変更するなど許されないことです。

□ もし、さや管ヘッダー工法が本当に買主(居住者)の為にならないから、と考えて
 いるのであれば、変更する前に買主に対して説明会を開催し、よく理解納得して
 いただいて、変更の承認を得るべきです。
 こっそり変えるところが怪しい。

□ ご参考までに、さや管ヘッダー工法について申し上げます。

□ さや管ヘッダー工法のメリット

 ・ 内装は現状のままで、配管更新できること

 ・ 同時使用の際の水量変化が無いこと

 ・ 給水管・給湯管が鞘管の中を通っているので、外力に対して保護されていること

 ・ 給水管・給湯管が鞘管の中を通っているので、断熱保護されていること

□ 列車に例えれば、幹線から支線に枝分かれしてゆくのが分岐方式。
 一方のヘッダー方式は、ターミナル駅からの直通列車なのです。
 
□ さや管ヘッダー工法に比べ、先分岐工法は、鞘管は要らないし、配管総延長
 距離はずっと短くなり材料費は軽減、施工は楽になるので施工費も軽減、売主
 側にとってはメリットだらけです。

□ 勘ぐって考えれば、施工効率を上げたい(経済的でもある)ゼネコンの都合と、
 発注金額を抑えたい売主の利害が一致したということが言えるかもしれません。
 一般論ですが、工事を発注する際に予算が合わず、ネゴが行われることが多いです。
 工事請負契約金額交渉に於いて、設計者もしくは施工者側から様々なネゴ項目
 が提案されます。
 その際、VE(Value Engineering)ならばいいのですが、安易なCD(Cost Down)
 が採用されてしまうことが大いにありえます。
 買主(居住者)の立場に立って考えることをせず、自己都合を優先させたと思われて
 も仕方ないでしょう。

□ 昨日検査したマンションの売主DKは大手ですが、さや管ヘッダー工法を採用
 していました。

□ 17日(土)も当方対応可能となりました。(17日予定の方のボイコットにより)

3月12日

■ Sさんから
 
□ 非常に分かりやすい説明を頂まして、ありがとうございました。
 その内容を参考にさせて頂き、私達なりにネットで検索して、売主に対し、
 下記のメールを送りました。

 ・・・・・・・・・・

 MB地所R 引渡推進室 AM様

 「工法の比較について」メールを受信しました。
 残念ながら、この回答では下記の理由により納得できません。

 @の「大きなスペースを必要」「室内レイアウトに制約」「600mm角の点検口
   が必要」とありますが、この物件については、既に設計されていることから、
   言い訳にはなりません。

 Aの「実際の施工状況から必ずしも、配管の引抜きが上手くいかず〜」とあり
   ますが、設計・施工に於いて正しい「架橋ポリエチレン管とさや管の組み
   合わせ」と「さや管の曲げ半径及び曲げ箇所数」を担保できれば、何ら問題
   ないはずで、仮に「引抜きが上手くいかず」というのは、設計・施工のミスを
   示しており、スーパーゼネコンKJ建設がこんなことをするとは思えません。

 Bの「配管経路が長く、お湯が出る(「お湯がでてくるまで」の間違いではない
  のか?)時間も長く、相対的に湯温低下を生じやすい」とありますが、当初の
  図面では素人が見ても合理的かつ経済的に配管されており、工法の違いに
  よる影響は少ないと思いますが、また、さや管に入れることで湯温低下を防ぐ
  効果があるのではないのでしょうか。
  本当に先分岐工法が優位ならば、具体的に何cm短縮され、どの位の温度差
  がでるのか示してください。

 Cの「ヘッダーによる水圧低下防止では、〜顕著な差は生じないこと」とありま
  すが、下記のとおり、流量変化だけでなく、「湯待ち時間が短くなります」と
  書かれていますが。

 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 
 ☆ さや管ヘッダーシステムの工法の特長
   (架橋ポリエチレン管工業会 設計・施工マニュアルから引用)

 (1) 配管作業が容易です。
   管のねじ切り等の熟練技能を必要としません。
 (2) 漏水の発生が低減します。
   ヘッダー部と給水栓以外での接続箇所がないので漏水の発生が少なくなります。
 (3) 吐水性能に優れます。
  複数の水栓を同時使用しても流量変化が少なく、また湯待ち時間が短くなります。
 (4) 配管更新が容易です。
  配管を更新する必要が生じた時、建築躯体や設備ユニットにはほとんど影響を
  与えずに、新しい配管に取り替えることができます。
 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 〜 

  以上の4点から「さや管ヘッダー工法」に対する「先分岐工法」の優位性は見られ
  ないばかりか、「先分岐工法」の短所(架橋ポリエチレン管工業会 設計・施工
  マニュアルから引用)である
  @チーズソケットを数多く使用します。
  A架橋ポリエチレン管の更新性はありません。
  Bコンクリート埋設が出来ないため、工法が限定されます。
  の中から
  @の分岐部からの漏水の危険性と「さや管ヘッダー工法」の特長である「漏水の
    発生が低減」
  Aの更新性の喪失と「さや管ヘッダー工法」の特長である「配管更新が容易」
   の2点について、買主にとって重要な事を何ら説明されていませんが、御社は
   どのようにお考えなのかご説明願いたい。

  設計変更については、本当にこれだけなのでしょうか?
  上記のような重要なことを説明しないのは、他にも隠蔽しているように思えて
  なりません。
  もう一度、確認していただき、「販売閲覧用図面」と現状の差異について、包み
  隠さずご報告願います。

  また、「他デベロッパーも近年この方式を採用している会社が多いようです」
  とありますが、具体的に採用されている会社名のリストを出してください。

 ・・・・・・・・・・

□ ここまでのMB地所Rの酷いやり方に憤りと共に呆れています。
 しかし、物件としては気に入っており、事を進めては行きたいので、17日(土)検査
 で仮予約をお願いします。

3月15日

■ Sさんから

□ 売主から
 「先分岐工法につきましては、当該書面にてご報告申し上げましたように問題は
  ございません」
 「またその他の部位に関しましても、ご指摘頂いている販売閲覧図書と完成した
  建物との差異については、図書をご覧頂く際に予め実際の建物と差異がある旨
  をお知らせしており、この件につきましては、これ以上弊社からご説明致しかね
  ます。」
 「もし貴殿が現状での契約続行をお望みにならないのであれば、
  本来契約上は手付金を放棄頂いての解除手続となりますが、弊社として現状
  なしうる精一杯の対応として、お預かりしている手付金を全額返戻の上での解除
  も検討させて頂きます。」
  等とのメールが届きました。

□ あまりにも酷い内容に、直ぐにAM氏に電話をして、

 「なぜ、質問しているのに答えることをせず、問題はないと言えるのか?」

 「これ以上説明しかねるとは、売主として無責任ではないのか?」

 「私達は、購入することが目的で説明を求めているのに、契約解除を提示するの
  は失礼ではないか?」

 と問い質し、こちらに出向いて説明するよう要求しましたが、AM氏は

 「これ以上弊社からご説明致しかねます」

 「現状での契約続行をお望みにならないのであれば、買主からの契約解除となる」

 「メールにあるこの決定は当社としての回答なので、お会いしても変わりません」
 
 との態度なので、私は

 「私達は現段階で購入する意思を持っているのに、契約解除するのなら、飽くまでも
  売主都合である」

 「御社都合の設計変更に対し、その内容について買主からの質問を拒否するのが
  御社の回答なら、メールではなく、文書で出すべきでないのか?」

 と、要求したところ、

 「契約解除は売主都合ではない」

 「文書は社内で検討する」

 と小一時間やりとりをしました。

□ 前回のメール同様、MB地所Rの酷いやり方に憤りとともに呆れています。
 しかし、物件はとても気に入っているので、「契約解除」には、正直に言って
 迷っています。
 そこで、今後の進め方として

 1.引渡し日を無視して、飽くまでも説明を要求し続ける。

 2.このままでは、進展が望めそうも無いので契約を解除するが、飽くまでも
  「売主都合」を要求し続ける。

 3.メールの回答には、「3月19日(月)までにご連絡を頂ければ解除及び
  手付金の返戻の手続きを行い〜」と書いてあるので、こちらも開き直って
  17日(土)に内覧会検査を実施。総合的に判断して契約続行・解除を判断
  する。

 の3点を考えました。
 私達としては3番で行こうかと話し合いましたが、夫々メリットとデメリットもある
 ことから、村上様のアドバイスを頂きたいと思っております。
 これ以外にも良い方法があれば、ご教示いただければ幸いです。

□ 内覧会を実施していなくても、引渡日迄に支払いを済ませなければ、契約
 違反になるのでしょうか?
 今回の様な件で、売主都合の契約解除になった事例はありますか?

■ 私から

□ 早くも得意の開き直りですか!

□ 売主回答についてコメント致します。

□ > 販売閲覧図書と完成した建物との差異については、図書をご覧頂く際に
  > 予め実際の建物と差異がある旨をお知らせしており、この件につきましては、
  > これ以上弊社からご説明致しかねます。

 ⇒ ”実際の施工検討により変更となる場合がございます”という文言は確かに
  記載されています。
  しかしこれは、閲覧図記載の通り寸分違わず完成することを約束しているの
  ではなく、変更となる可能性があります、ということを伝えているだけです。
  売主の都合で勝手に何を変えてもよいということにはなりませんでしょう。
  重要な変更を要する状況になったなら、事前に契約者に相談するのが筋でしょう。
  さや管ヘッダー工法の主たる目的を失うような変更を、買主の了承を得ずして
  売主が勝手に行うなど許せませんでしょう。
 
□ > 問題はございません。
 
  ⇒ この一言で、買主からの諸々の質問や要求への回答拒否ですか?
   買主が問題だと思い、指摘し質問しているのに返事をしないなど論外です。
   大きな問題に発展しかねないこの問題から逃げたい一心なのでしょう。

□ > もし貴殿が現状での契約続行をお望みにならないのであれば、

  ⇒ これには驚きました。
   買主として、解約だなどという言葉は一言も言っていない状況で、このような
   発言は失礼千万です。

□ > 本来契約上は手付金を放棄頂いての解除手続となりますが、弊社として
   > 現状なしうる精一杯の対応として、お預かりしている手付金を全額返戻
   > の上での解除も検討させて頂きます。

  ⇒ 先ずは脅しておいて、次に恩着せがましく白紙解約提案という常套手段。
   厄介な客には早々お引取り願いたいという思惑がありありです。

□ > 弊社からは、3月14日付にて残代金等の請求書を発送しておりますが、

  ⇒ またまた驚き呆れる!
   買主が検収・検査を行ってもいないのに、残代金請求したというんですか!
   全く非常識なことをしますね。
   買主検査での指摘事項の手直し完了を確認し、納得できる状況になって
   初めて引渡しが出来る状況になるのですから、そういう状況に至った時に
   初めて請求するのが筋です。

□ 御質問にお答え致します。

□ > 内覧会を実施していなくても、引渡し日までに支払いを済ませなければ、
   > 契約違反になるのでしょうか?

  ⇒ 契約上の引渡日はあくまで予定日です。
   工事が完成していて、検査済証や建設住宅性能評価書が交付され、買主
   検査指摘事項の手直しが完了し、契約どおりの物件が完成したと買主が
   判断できる状況で、初めて残金支払いとなるわけです。
   従って、契約上の引渡予定日が来たからといって、上記の状況に至っていな
   ければ、残金支払いなどできるわけないので、契約違反などにならないのは
   明らかでしょう。

□ > 今回の様な件で、売主都合の契約解除になった事例はありますか?

  ⇒ 私の経験上からは、売主都合による解約は下記の1件があります。
   年度末物件で内覧会予定日が迫っているのに売主対応がどうも怪しい、と睨み、
   買主と現場を見に行ったところ、案の定、工事の真っ最中でした。
   売主(大手)を問い詰めたところ、2ヶ月遅れと判明。 
   工事が遅れ、引渡しも遅れることを事前に報告しなかったため、明らかに売主側
   の契約違反、そのことを交渉するまでもなく売主側から認め、売主の違約解約と
   なり、違約金2割が支払われました。
   そのお陰(?)で、依頼主の方は念願の戸建注文住宅を建てることができました。

  ⇒ 解約はこれまでたくさんありましたが、その殆どはいわゆる白紙
   解約でした。
   解約原因の殆どは、買主からの指摘に負い目を感じ、或いは苦情への対応を
   面倒くさがった売主が、お引取り願いたいということから、なかったことにしましょうと
   いう申し出によるものでした。

3月16日

■ Sさん奥様から電話  

□ 「MB地所Rの引渡推進室OH室長からの連絡で、明日は、品管のHSさんが
   対応できないので、3月20日にお願いしたいとのことです。主人はHSさんは
   来なくて結構、他の社員でもいいと言っています。今晩7時にMB地所Rから
   電話があります」

  「品管のSJさんという方は誠実な技術者なので、ご主人から指名なさっては?」

■ 御主人から電話  

□ 「MB地所Rの社長名での正式な釈明文書が届きました」

□ 「明3月17日(土)に買主検査を実施します。売主の品質管理社員は誰も
   (SJさんも)立会えないとのことで、引渡推進室のAMさんが立会い、検査
   結果を品管に伝えるという約束をしました。検査開始時刻10時の1時間前
   9時に最寄駅改札での待合せをお願いします」
   

(以降、後篇その2に続きます)

・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・

            NHK出版 生活人新書   

■□■  「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著  ■□■

           どうぞ、ご参考になさってください。


 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

  一級建築士 ・ マンション管理士
  村上 健
  HP      http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  メルマガ  http://www.melma.com/backnumber_63026/
  ブログ    http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/

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