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zoom RSS 内覧会検査  新宿区の「ZPHST」マンション 前篇 

<<   作成日時 : 2013/06/14 11:16   >>

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2012年(去年)
1月12日
■ Sさんからメール 

□ はじめてメールいたします。Sと申します。
 先生の著書「良質なマンションを手に入れる」拝読しました。
 この度、マンションを購入し、3月末に引き渡し予定で、2月11日に内覧会が
 予定されています。
 しかし、先生が書かれているとおり、年度末物件であり、素人の私たち夫婦
 では、キズや汚れなどは発見できても、設備については良く分からないため、
 是非先生に同行いただきアドバイスをお願いしたいと思います。
 お忙しい時期かと思いますが、よろしくお願い申し上げます。

□ 内覧会予定日:平成24年2月11日(土)11:30〜
   物件名:「ZPHST」
   売主:MB地所R・HW不動産
   施工者:KJ建設

1月14日

■ Sさんから

□ 早速のメール、ありがとうございました。
 条件の三点については了解しました。

□ 当初は、村上先生の著書「良質なマンションを手に入れる」の中にある
 チェックリストを元に自分達で検査しようと考えていました。
 しかし、ブログを拝見したところ、MB地所Rの体質に不安を感じたので、
 売主のペースに巻き込まれないためにも、村上先生の客観的かつ専門的
 なアドバイスをいただきたいと思い、検査同行をお願いしました。

□ 内覧会検査予定日は平成24年2月11日(土)11:30〜でしたが、
 昨日売主に連絡して、朝一番の同日9:30〜に変更しておきました。

□ ブログでのリポートについては、私達が村上先生にお願いするきっかけにも
 なったので、リポートしていただいてかまいません。

1月18日

■ Sさんから

□ 検査依頼書を添付します。

□ 検査のための必要資料を本日、郵送いたしました。

□ 住戸平面詳細図(施工図)提出と売主に確認しておく事の内容については、
 1月26日の入居説明会で売主から回答いただける予定です。

■ Sさんから

□ このマンションを選んだのは、立地と東京都マンション環境性能表示のオール
 三ツ星で決めたので、敢えて、この業者を選んだ訳ではありません。
 ただ、財務的に見て、大手であることは、安心材料です。

□ これまでの検討件数は20件以上です。

□ 気がかりや不信な点としては、施工会社と監理会社が同じKJ建設なので、
 適正に施工されているか少し不安であること。
 また、売主の重要事項説明書にミスプリが多かったこと。

□ 検査結果で大きな問題があったら、最悪の場合、契約を白紙にすることも
 覚悟しています。
 ただ、年度内だと各種税金の特例があるようなので、3月中の引き渡しを受ける
 のがベストです。

□ 村上先生に立ち会っていただくことは売主に伝えました。(売主の態度が急に
 変わりました(笑)。)

□ 一生に一度(?)の大きな買物なので、厳しい事でも遠慮なくアドバイスを
 お願いします。

1月24日

■ Sさんから

□ 売主から「内覧会事前確認事項」の回答が届きましたので、取り急ぎメールを
 転送します。

1月25日

■ 私から

□ 事前確認事項への売主回答内容について、買主・S様としては
 どのように受け止められたのでしょうか?
 各回答について、お考えをお示しください。

1月26日

■ Sさんから

□ 昨夜は、取り急ぎ売主からの回答のみ送付しまして失礼いたしました。
 私達の考え(→以降)を以下にまとめました。

□ 明26日入居説明会に行ってきます。それについては後日ご報告いたします。

□  住戸平面詳細図(施工図)を事前に提出願います。         
 (回答)住戸平面詳細図(施工図)は着工時における「設計図書」の一部であり、
    着工後、実施の現場を進める中で施工上もしくは設計上の検討により、
    住戸平面詳細図と実際の現場との間に多少の変更、差異が生じるのが
    一般的です。住戸平面詳細図をお渡しする事は、上記の変更・差異による
    誤解や混乱の元となり得る為、購入者の皆様へのお渡しは行っておりません。
    但し、上記をご理解いただいた上で設計図を閲覧していただくことは差し支え
    ございませんので、ご案内しております内覧会の際にご確認いただけるよう
    準備させていただきます。           

  → この回答、以前ブログリポートで見ました。MB地所Rの定型文なのですかね?
   設計図ではなく、施工図(建設会社が施工するための図面)を要求すればよろしい
   のですよね?
   まさか、この物件は設計・施工が同じKJ建設だからコストダウンのため施工図を
   作らず設計図だけで施工しているのでしょうか?
   こちらの要求した回答になっていません。再度、要求していきたいと思います。

□ 未済工事ある場合、完了予定日リストを事前に提出願います。   
 (回答)現在のところ未済工事となる予定の内容はございませんが、万一、未済工事と
    なる内容が生じた場合には、事前にご案内致します。
                
  → 回答のとおり未済工事が無いことを願っていますが、万一、有る場合は検査日
   の延期を考えなければいけないと思います。

□ 化学物質濃度調査報告書写しを提出願います。
 (回答) 引渡時までに閲覧できるよう対応させていただきます。
    但し、当該住戸(〇〇〇号室)にて調査を行ったものではございません。
    予めご承知おきください。

  → 当該住戸が対象になっていない事に残念で納得ができません。
   このような調査の時にサンプル抽出による検査が普通なのでしょうか?
   売主に対し、当該住戸でも「化学物質」について問題ないことの説明を求めたい
   と思います。

□ 内覧会当日 売主建築担当者が立ち会うこと。
 (回答)内覧会当日は工事期間中の建物所有者である施工会社の社員等がご案内し、
    お客様から頂くご質問やご指摘について施工の詳細をご説明できるよう対応
    させていただいております。
    売主建築担当者は内覧会会場に控えており、ご質問などがございましたら
    都度ご対応させていただきますが、他のご購入者の方々も同時にご案内して
    おります都合上、常時のお立会いはできかねますので予めご了承下さい。

 → この回答、以前ブログのリポートで見ました。
  「工事期間中の建物所有者である施工会社の社員等がご案内」とありますが、
  上記の回答にあるように1月30日(月)の売主検査に合格すれば、建物所有者
  は売主に替わるはず?なのに買主とは赤の他人である施工会社の社員等に案内
  させるとは・・・(「等」というのも怪しい。KJの下請ということですかねぇ?)
  売主建築担当者が立ち会うことを再度要望したいと思います。

□ 下記を準備して下さい。                                    
  ・脚立 ・懐中電灯 ・バケツ ・ラジカセ ・CD 
 (回答)ラジカセ、CDはお客様にてご準備願います。
    脚立、懐中電灯、バケツはこちらで準備いたします。                                 

 → ラジカセ等は普通、売主で用意してくれるものではないのでしょうか?
  用意できないなら、売主に大声で歌ってもらいましょうか?
  再度、要求をしたいと思います。

□ 住まいの手引き(維持管理注意事項)提出            
 (回答) お引渡時に取扱説明書をお渡し致します。

 → 引渡時では遅いので、写しを早めに提出するように催促したいと思います。

1月26日

■ 私から

□ 事前確認事項への売主回答についてコメント致します。

□ 売主完成検査記録の事前提出

 (回答) 事前に提出致します。

 ⇒ 買主からの要求に対して、最初から素直に応諾したのは立派です。
  ただ、まともな検査記録が提出されるかどうか? それが問題ですが・・・
  
□ 住戸平面詳細図(施工図)の事前提出

 (回答) 住戸平面詳細図(施工図)は着工時における「設計図書の一部であり」、

 ⇒ これは間違っています。
  この回答者は素人なのでしょうか?
  プロだとすれば、誤魔化そうとしています。
  設計図と施工図とは別物です。
  着工前に設計者によって作成された設計図を基にして、施工者が工事のために
  必要な検討を行ったうえで作成する詳細な図面が施工図です。
  設計図だけでは施工は出来ないのです。

 (回答) 住戸平面詳細図と実際の現場との間に多少の変更・差異が生じる
    のが一般的です。

  ⇒ 施工図は都度修正を行い、それに基づき施工するのであり、最終的には、完成
   状態と一致するものです。
   変更があれば、その都度図面に反映されるべきです。
   仮に多少の差異(誤差)があったとしても、その旨、図面に表示すれば
   よいことです。

 (回答) 実際の現場と多少の変更・差異が生ずるのが一般的なので、誤解や
    混乱の元となりうるため、購入者の皆様へのお渡しは行っておりません。

 ⇒ 施工図は都度修正を行い、それに基づき施工するのであり、最終的
  には、完成状態と一致するものです
  仮に多少の誤差や相違があったとしても、その旨、図面に表示すれば
  よいことです。

 (回答) 上記の変更・差異による誤解や混乱の元となり得るため、購入者の
    皆様へのお渡しは行っておりません。

  ⇒ 上に記したとおりですから、誤解や混乱の元にはなりません。
   要求どおり事前提出を求めます。

 (回答) 設計図を閲覧していただくのは差し支えございませんので、

  ⇒ 設計図と施工図とでは、記載されている内容の詳細度が大きく異なります。
   そして売主が言うように、設計図は実際の完成建築物とは相違しているのです
   から、設計図など閲覧しても意味ありません。
   施工図の住戸平面詳細図の事前提出を求めます。

□ 内覧会当日、売主建築担当者が立ち会うこと。

 (回答) 内覧会当日は工事期間中の建物所有者・管理者である施工会社の社員
   等がご案内し、お客様から頂くご質問・ご指摘について、施工の詳細を
   ご説明できるよう対応させて頂いております。

 ⇒ 施工会社は買主との契約関係にありません。
  買主の検査を受けるのは、契約当事者売主自身です。

 (回答) 売主建築担当者は内覧会会場に控えており、ご質問などございました
   ら都度ご対応させて頂きますが、

 ⇒ ご質問などございましたらではなく、売主は買主の検査を受ける立場だと
  いうことです。
  その立場の者が、買主検査に立ち会うのは当たり前のことです。
  控えていればよいものではありません。
  売主としてのしっかりした意識と姿勢が無いと困ります。  

 (回答) 他のご購入者の方々も同時にご案内している都合上、常時のお立会いは
   できかねますので予めご了承ください。

 ⇒ 売主が常時立ち会う必要はありません。
  売主建築担当者が、買主検査前に各種報告を行うこと、買主検査最終段階で
  住戸内で買主検査指摘事項を立会い確認すること、この二つは必須です。
  なお、施工者には売主代行の記録係として、終始立会いが必要です。

 ・ なお、当日立ち会う売主建築担当者の所属・役職・氏名・専門・経験等を
   確認なさってください。

□ 下記を準備してください。 脚立・懐中電灯・バケツ・ラジカセ・CD 
 (回答) ラジカセ、CDはお客様にてご準備願います。

 ⇒ なぜ売主側で準備しないのでしょうか? 納得いく理由が必要です。
  最近では、買主が要求すれば、当たり前に多くの売主が準備しています。
  現地にあるのですから、買主さんに大きくて重いものを持ってこさせるような
  ことはしません。

□ 再内覧会検査日               

□ 鍵引き渡し日                

上記二項目が記載されていませんが、売主が勝手に項目削除してしまったのでしょうか?

□ 住まいの手引きの提出
 (回答) お引渡時に取扱説明書をお渡し致します。

 ⇒ 気配りのある売主の場合は、入居後直ぐに必要になる重要な事項だけ抜粋した
  ダイジェスト版を内覧会時に提出しています。
  早めに読んでおいて実効性を高めるためです。

□□ S様のご質問にお答え致します。

□ > この回答、以前ブログのリポートで見ました。
  > MB地所Rの定型文なのですかね?

 ⇒ 仰るとおり、定型文です。

  > 設計図ではなく、施工図(建設会社が施工するための図面)を要求
  > すればよろしいのですよね?

 ⇒ はい、その通りです。

  > まさか、この物件は設計・施工が同じKJ建設だからコストダウンのため
  > 施工図を作らず設計図だけで施工しているのでしょうか?

 ⇒ いかにKJ建設でも、そんな器用なことは出来ません。(笑)

  > この様な図面を要求すれば良いのでしょうか? 

 ⇒ わざわざそんなことしなくても、施工図と言えばわかります。
  あくまで白を切るようでしたら、その段階で示せばいいと思います。

□ > このような調査の時にサンプル抽出による検査が普通なのでしょうか?

 ⇒ 一般的には抜き取り検査です。
  しかし、以前、ある買主が同様の要求をしたところ、売主は、測定はこれから 
  なので、お客様の住戸で測定させていただきます、という対応をしました。
  心配している買主の不安を払拭させるために、このような対応は極々自然なことと
  思います。

□ > この回答、以前ブログのリポートで見ました。

 ⇒ よく勉強なさってらっしゃいますね。

  > 買主とは赤の他人である施工会社の社員等に案内させるとは・・・

 ⇒ 全くその通りです。

  > (「等」というのも怪しい。KJ建設の下請ということですかねぇ?)

 ⇒ 多分そうでしょう。
  以前にもそういう人が立ち会って、対応が怪しいので直ぐにばれましたが。

□ 売主に対し当日の上記各戸の内覧会予定を事前に報告するよう要求したいと思い
 ます。

 ⇒ いつも検査開始前に隣接住戸の開始予定時刻を確認して、相手が不在の時間帯
  に実感確認をしています。
  殆どの買主が、売主から言われたとおり1時間程度で退出していますので、
  なんら問題ありません。

□ > 仮設照明と簡易照明の違いが分かりません。回答の簡易照明でよろしいのでしょうか?

  ⇒ 言い方の違いです。
   多くの売主が、移動式の裸電球を取り付けています。
   あまり指摘されたくないと考えている売主は、暗い照明を、この際徹底的に指摘して
   もらおうと考える売主は、積極的に明るい照明器具を用意します。

□ > ラジカセ等は普通、売主で用意してくれるものではないのでしょうか?

 ⇒ 最近では、買主が要求すれば、殆どの売主が対応しています。

□ > 用意できないなら、売主に大声で歌ってもらいましょうか?

 ⇒ それも一興でしょう。
  以前、用意していないので、じゃ歌を唄って、と要求したら、ほんとに
  唄い出しました。「ぞ〜おさん、ぞ〜おさん、お〜鼻が長いのね♪」
  恥ずかしいから事務所からのラジカセ持ってくるだろうと思っていたの
  ですが、やられました。(笑)

□ 騒音実感用の適切な音源の入ったCDを準備している売主は少ない
  ので、CDだけはご自分でお持ちになったほうが確かです。
  重低音のロックのようなものが適しています。

□ S様の検査の2週間後に、同じ売主の他物件の内覧会検査依頼を2件
 受けております。
 そのうちのお一人は、2ヶ月ほど前から売主に対して各種要求の交渉を続けて
 こられましたので、その効果もあってか、S様への回答も以前ほどの悪さでなく、
 いくらかましな対応になっているのだと思われます。

□ そのお二人に先行されるS様に於かれましては、MB地所R物件今年のトップ
 バッターとして、後続の方々のためにも是非とも頑張っていただきたいと思います。

1月26日

■ 私から

□ 既にお読みになっていらっしゃるかとは思いますが、ご参考までに、MB地所R物件
 のうち、去年の検査リポートについてお伝えいたします。

  ・ http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/201105/article_3.html 

   ・ http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/201105/article_4.html

  ・ http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/201106/article_1.html

  ・ http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/201106/article_2.html

  ・ http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/201106/article_3.html

  ・ http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/201110/article_9.html

1月29日

■ Sさんから

□ 先日(26日)入居説明会に行ってきました。ご報告が遅くなり申し訳ありません。

□ 当日は、各種手続きがあり、その中で、「内覧会(購入者)検査に関する事前
 確認事項」にある、工事完了検査済証写及び設計変更項目に関する文書と
 図面を受領しました。
 しかし、設計変更の理由と原因については説明がないことから、押印せず2/3迄に
 回答するよう依頼しました。
 また、建築確認についても「変4」と「変5」があることから、変更内容と理由および
 私達の住戸または共用部分との関連を回答するよう依頼しました。

□ 先日ご指導いただいた「事前確認事項への売主回答内容にコメント」を参考に、
 売主に対し口頭で要望をしました。
 施工図については、やはり誤魔化そうとしていました。
 私が「設計図ではなく、施工図(施工するための図面)です。1/30の売主完成
 検査で、その図面を使って検査するんですよね」と言ったところ、担当は「(諦めた
 様子で)施工図ですね・・・。ただ、内覧会で閲覧することはできるのですが・・・」
 私も「建築確認や建設住宅性能評価書の申請時に図面を添付するのですよね。
 赤の他人には渡して、当事者である買主に提出しないのは筋が通らないと思いますが」
 担当は「(諦めた様子で)検討させてください・・・」というやりとりでしたが、今後の
 展開が楽しみです。

□ その他にもいくつか話をしましたが、文書での回答を引き出すため、売主に対し
 再度確認メールを送りました。(添付ファイル)
 回答が届きましたら、また、ご報告いたします。

□ なお、「再内覧会検査日」と「鍵引渡し日」については、既に売主から連絡が
 来ていたので、私のほうで削除してしまいました。失礼しました。
 ・ 再内覧会検査日(指摘事項確認会)・・・・・2月25日(土)11:30〜
 ・ 鍵引渡し日(住戸お引渡し)・・・・・3月27日(火)

1月29日

■ 私から

□ 売主回答内容に対するS様からの反論文についてコメント致します。

□ > 「建築確認や建設住宅性能評価書の申請時に図面を添付する
  > のですよね」

  ⇒ 実は違うんですよ。(^_^;)
   添付するのは施工図ではなく、申請図(設計図の一部)なのです。
   施工図は、あくまでも施工者が工事のために作る図面です。

  ⇒ これに反論もせず、「(諦めた様子で)検討させてください・・・」と言った
   担当者は、よくわかっていない人なんでしょう。
   今後の展開が楽しみです。(笑)

□ > 内覧会当日の建物所有者は売主である御社ではないのでしょうか?

  ⇒ 「内覧会当日の建物所有者」ということになると、これは施工者というこ
   とになります。
   この段階では、工事発注者(建築主つまり売主)は、施工者に工事代金の
   一部しか支払っておらず、引渡しも受けていないので、施工者が所有して
   いるということになるのです。
   理屈はこういうことになるのですが、実は、こんなことは買主が要求している
   売主立会いには全く関係の無いことなのですよ。
   狡猾な売主の言い訳(すり替え)に引っかかってしまいましたね。
   売主としては、自分で立ち会うようなことをせず施工者に代行させている、
   それを正当化するためにこんな屁理屈を持ち出してきたわけです。
   所有者など関係ないことで、買主検査を受ける立場の者は本来誰なのか、
   ということだけを問い詰めるべきだったのです。
   売主は、このような高度な(?)すり替え技術を駆使してきますので、これに
   限らず今後もご注意を!

□ > 「えっ!天下のMB地所さんがラジカセ一つ無いんですか?」

  ⇒ 面白いですが、正確には「MB地所R」ですね。
  やはり契約上の正しい売主社名(MB地所の住宅部門とTW不動産と
  合併後の新会社)とすべきです。 
  「うちは天下のMB地所ではありませんので、ラジカセはありません」
  と言ってくるかもしれませんので。。(^_^;)

□ 隣戸及び上階住戸は他の買主の専有予定部分であることから、同時間
 に対応ができない件、了解しました。

 ⇒ ”専有部分だから”ということではなく、隣接住戸の内覧中は
  いかに売主だとしても入室は憚られる、ということを言っているのです。
  内覧の邪魔になるし、相手によっては気分を悪くするからです。  
   それは当然のことですので、相手の方が在室していない時に行うと言えば
   よいのです。
   なお、内覧会時点では、まだ引渡し前なので建物所有者は施工者と売主
   ですので、その者たちが入室することはなんら問題ありません。

□ > 「再内覧会検査日」と「鍵引渡し日」については、既に売主から連絡が
   > 来ていたので、私のほうで削除してしまいました。

  ⇒ この2項目は、予定日時を聞いているのではなく、本当に大丈夫なんですね?
   と念押しする意味で、敢えて書かせるようにしているのです。
   売主によって対応がいろいろなので、その回答内容から、どの程度の売主かが
   わかるのです。
   例えば、再内覧会検査日は? に対して、予定通りの日時を記入する売主と、
   ”内覧会でのご指摘内容を検討させていただき、その上で決めさせていただきます”
   と回答する売主とがいます。
   もちろん、後者の方がずっと信頼できます。

1月29日

■ Sさんから

□ 早速のお返事、ありがとうございました。

□ > 実は違うんですよ。(^_^;)
   > 添付するのは施工図ではなく、申請図(設計図の一部)なのです。
  
 → 違うのですか!
   以前、ネットで「住戸平面詳細図」を調べているときに「建築確認や建設
   住宅性能評価書」を審査機関のHPがありまして、申請時の書類の中に
   「住戸平面詳細図」と入っていたもので・・・。てっきり施工図のことと勘違い
   してました。

  > 「内覧会当日の建物所有者」ということになると、これは施工者ということ
  > になります。

  → これも違うのですか!
    売主の検査に合格すると工事完了となり、お金が支払われ、所有権が施工
    者から売主に移ると考えていました。

  > 狡猾な売主の言い訳(すり替え)に引っかかってしまいましたね。
   
  → はい。まんまと引っかかってしまいました。
    これからは、十分注意したいと思います。

  >  面白いですが、正確には「MB地所R」ですね。
  
  → うっかり「R」を入れ忘れてしまいました。気を付けます。

□ > この2項目は、予定日時を聞いているのではなく、本当に大丈夫なんですね?
   > と念押しする意味で、敢えて書かせるようにしているのです。
  > 売主によって対応がいろいろなので、その回答内容から、どの程度の売主かが
  > わかるのです。

  → なるほど!そういう事だったのですね。私の考えの甘さがよく理解できました。

□ よく確認もせず、生半可な知識で進めてしまった事を反省しております。
 これからはもっと勉強して、少しでも疑問を持った時はご相談させていただきます。
 今後も、ご指導よろしくお願い申し上げます。

1月30日

■ 私から

□ > 売主の検査に合格すると工事完了となり、お金が支払われ、所有権が
   > 施工者から売主に移ると考えていました。

  ⇒ 一般的な建築物の場合はその通りなのですが、マンションの場合、
   特殊なのです。
   先ず、内覧会時点では実際には、工事完了していないことが殆どです。
   工期に余裕が無く、内覧会そして買主検査での指摘の手直しを行い
   ながら、上層階住戸や屋内共用部分や外構の工事を並行している
   というのが、現実なのです。
   もちろん内覧会時に完成しているケースもありますが、非常に稀ですね。
   共用部分に対する売主の検査が内覧会までに行われていないという
   ことが非常に多いということもあります。
   内覧会で買主のチェックを受けることになる、専有部分の事前チェック
   だけで手一杯という状況なのです。
   特にこの年度末完成物件は。
   そして、売主は買主の指摘事項の手直し完了確認が終わらなければ、
   工事が完成したとは認めないのです。当然ですが。

  ⇒ 更に、売主が施工者から引渡しを受けるのは、買主への引渡日の前日
   なのです。
   売主が自ら物件を所有する期間を限りなくゼロにしたいという思惑からです。
   施工者から受け取ったら直ぐに買主に渡してしまいたいのです。
   自分が所有している期間に地震や火災があったら大変ですから。

2月4日

■ Sさんから

□ 売主から再要求文の回答メールを添付します。
 いくつかの項目については改善されましたが、次の項目については駄目でした。
 再度要求したいと思いますが、アドバイスをお願いします。

□ 住戸平面詳細図(施工図)事前提出
 相変わらず「変更・差異による誤解や混乱の元となり得る為」との理由の他
 新たに「重要事項説明書」の「原本・写しを問わずお渡しできません」を盾に
 提出を拒んでいます。
 どのように今後進めるか、これから家族で考えたいと思いますが、アドバイスを
 いただければと思います。

□ 化学物質濃度調査報告書写し事前提出
 以前、村上様からご指導頂いたとおり、「化学物質濃度調査〜は無作為に
 抽出した住戸にて行っております」とのこと、私達の住戸が対象にされなかった
 ことは残念です。
 しかし、検査も終了していることから、報告書の写しの事前提出は要望したい
 と考えています。

□ 内覧会当日 売主建築担当者の立会い
 「〜施工会社の管理下にあります」とのこと、以前、村上様からご指導頂いた
 とおりの答えでした。
 売主建築担当者の常時立会いは不可。しかし、以前、村上様からご指導
 頂いた二つの必須事項(事前報告と指摘事項住戸内確認)には、対応する
 ことから。私は了承して良いと思いますが、いかがでしょうか?
 なお、記録係の、終始立会いは再確認したいと考えています。

□ 住まいの手引き(維持管理注意事項)提出
 「重要な事項についてはどのような部分をご用意させていただければ〜」とのこと、
 私から場所を選択しなければいけないのでしょうか?
 もし、選ばなければならないなら
 ・セキュリティ関係・既設エアコン・ガス関係(特に給湯施設は内覧検査をする為)
 ・既設洗濯機 ・既設食洗機
 が思い当たりますが、他に聞いておいた方が良いものはありませんか?

2月4日

■ 私から

□□ S様からのご質問等にコメント致します。

□ > 住戸平面詳細図(施工図)事前提出拒否に関して、アドバイスをいただけ
   > ればと思います。

⇒ 買主にとっては是非とも必要な資料なのに、提出を拒否する内容を重要事項
    説明書にわざわざ記載している理由を、改めて回答させてはいかがでしょうか?
    その上で、もしまた同じ、誤解や混乱の元になるから、などという回答をしてきたら、
    誤解や混乱はしない、多少の相違があっても構わない、その旨記入してもらって
    よい、参考図としてでもよい、と回答なさってはいかがでしょうか。

□ > 化学物質濃度調査も終了していることから、報告書の写しの事前提出
> は要望したいと考えています。

  ⇒ そうですね。
   住戸位置条件や施工条件が同じであれば、結果も同じであろうと推測
   できますので。

□ > 売主建築担当者立会いについては、二つの必須事項(事前説明と
   > 指摘事項確認)には対応することから、了承して良いと思いますが。

  ⇒ それでよろしいかと思います。

□ > なお、記録係の、終始立会いは再確認したいと考えています。

  ⇒ 本来は、検査を受ける立場の売主が終始立ち会うべきですが、それを
   ご容赦願いたいということなら、売主の代行者である施工者が終始立ち
   会うのは当然でしょう。
   施工者は、買主の指摘事項の手直しをする立場ですので、買主の指摘
   の趣旨などを直接確認し理解する必要があります。

□ > 住まいの手引き(維持管理注意事項)提出
   > 「重要な事項についてはどのような部分をご用意させていただければ〜」
   > とのこと、私から場所を選択しなければいけないのでしょうか?

⇒ 全くS様の仰るとおりです。
   売った側がこれまでの経験上、自主的に判断すべきことであり、しっかりした売主
   は黙っていても事前に出してきます。
   なさけない。
   相手から提示させるべきでしょう。

□□ 売主からの再回答内容についてコメント致します。

□ 先ず驚いたのは、買主・S様を呼び捨てにしていることです。

□ 内覧会時点で建物が施工者の管理下にある、などということは、買主が売主の
 立会いを求めていることとはなんら関係ないことです。
 一体何を考えているのか?
 「可能な範囲で」 ← これは余計です。

□□ 「建設住宅性能評価書」は、その内容が、「設計住宅性能評価書」と相違して
 いないかを、照合なさってください。
 稀に、レベルダウンしていることがありますので。

2月5日

■ Sさんから

□ 村上様のアドバイスを基に、売主に対し「回答に対する再々確認」(添付ファイル)
 を作成しました。
 是非、ご意見をいただきたいと思います。

□ 昨日、棟内モデルルームを見学してきました。
 契約住戸タイプは見られませんでした。
 一見すると工事は完了しているようでしたが、作業員は何人か見かけました。
 棟内を案内された印象ですが、廊下やエレベーターフロアは暗くて残念でした。
 (引渡し後もこの暗さだそうです)
 廊下を歩くと所々の住戸のドアに「クリーニング済 KJ建設」と紙が張られ立入禁止
 になっていました。
 MB地所Rの営業さんが「私達もこの中に入ると怒られるんですよ」と言っていました。
 前回のメール「建築物引渡しのタイミングについて。村上健 120130」に書いていた
 だいた「所有権がマンションの場合、特殊なのです」を実感しました。

2月5日

■ 私から

□ 売主宛の再要求文については、S様の文案どおりでよろしいと思います。

□ なお、内覧会検査当日に立ち会う、売主建築担当者の所属・役職・
 氏名・専門・経験等については、回答ありましたでしょうか?

2月5日

■ Sさんから

□ 売主建築担当者の所属・役職等の確認を追加して売主にメールします。

□ さて、内覧会検査当日(2月11日(土・祝)9:30〜)の待ち合わせ時刻・場所に
 ついてですが、午前8:15頃、NS駅改札口(一箇所)で、お待ちしております。

2月7日

■ Sさんから

□ 売主から再々確認の回答(添付)が届きましたので、メールを転送します。

□ 「施主検査記録シート(設備・建築)」
 思ったより指摘事項が少ない気がするのですが、これだけでいいのでしょうか?

□ 住戸平面詳細図(施工図)事前提出については、やっぱり「誤解や混乱の元」
 を理由に事前提出を拒んでいます。
 前回アドバイスをいただいた「誤解や混乱はしない、多少の相違があっても構わない、
 その旨記入してもらってよい、参考図としてでもよい」と要望します。

 「検査当日以外の日でも閲覧可能」との事ですが、最悪、「参考図」でも拒否
 された場合、閲覧に出向き(多分検査前日になると思います)、デジカメで撮影後、
 村上様へメールで送付した方がよろしいでしょうか?

□ 化学物質濃度調査報告書写し提出
 これも提出を拒んでいるので、再度要求します。

□ 内覧会当日 売主建築担当者が立ち会うこと。(所属・役職・氏名・専門・経験等)
 これも「専門・経験等」が書かれていません(わざと?)。再度要求します。

2月7日

■ 私から

□ 検査記録・施工図等に関する御質問にお答え致します。

□□ 売主検査記録について。

□ > 思ったより指摘事項が少ない気がするのですが、これだけでいいのでしょうか?

  ⇒ 売主としてしっかり検査した結果が、この程度の指摘しかなかったというので
   あれば、喜ばしいことです。
   ただ、経験上、そんなことは滅多にありません。
   肝心な技術的な検査がされておらず、素人の買主が指摘する傷・汚れ等
   見た目のチェックしかしていない売主が大半なのです。

□ 売主検査員の氏名(押印だけではわからない)・所属・役職・専門・経験等を確認
 しておいてください。

□ 今回提出された記録は、指摘内容だけであり、手直し完了確認が未だされていません。
 最終確認済みの記録を買主検査前に提出させてください。


□□ 住戸平面詳細図(施工図)について。

□ 来たら見せてやる、とは失礼な対応です。

□ > 最悪、「参考図」でも拒否された場合、閲覧に出向き(多分検査前日に
   > なると思います)、

  ⇒ S様がわざわざ出向く必要などないと思います。
   本来、図面を郵送してくればそれで済むものを、あくまでも拒否するのであれば、
   事前に、売主自らが図面を持って出向いてくるべきです。
   「申し訳ありませんが、会社の方針でお出しできないので、お持ちしてご説明
    させていただきます」と、買主の指定場所に訪ねてきた売主がいました。
    これが、売主としての最低限のあるべき対応だと思います。

□ > デジカメで撮影後、村上様へメールで送付した方がよろしいでしょうか?

  ⇒ 数日前の検査の方の場合でも、売主があくまで提出を拒否し続けたので、
   買主はデジカメで撮影しました。
   内覧検査のための事前準備に必要ですので、メール添付でお送りください。

2月10日

■ Sさんから

□ 売主から再々々確認の回答(添付ファイル)が届きましたので、メールを転送します。

□ 「施主検査記録シート(設備・建築)」再提出分に手直し完了確認のハンコは
 押されているようです。しかし建築には「HS」と見えるハンコですが、設備は「TN」の
 ハンコです。回答にある「検査員は〜HSが行いました」と言えるのでしょうか?
 この矛盾を指摘したいと思います。

  電気については何ら書かれていないのですが、他の物件でも普通なのでしょうか?
 (例えばコンセントに100Vが来ているとかアンテナやLANケーブルが正しく繋がって
  いる等)指摘するか迷っています。

  後にも出てきますが、検査員の専門・経験について「個人の経験でなく、組織
 として対応しているので安心しろ」
 との事、質問に対しまともな回答になっていません。

□ 住戸平面詳細図(施工図)事前提出については、これも前回までの回答の
 コピーをまとめたものです。
 「参考図でも良い」と妥協案を出しても、その回答すらしません。

□ 化学物質濃度調査報告書写し提出については、重要事項説明書に書いて
 いないためか「社内資料」といって拒否してきました。
 それも「安心しろ」と納得するわけありません。

□ 内覧会当日売主建築担当者立会い(所属・役職・氏名・専門・経験等)
 これも上記のとおり誤魔化しています。

□ そこで、今後の進め方についてアドバイスをお願いします。
 引渡推進室担当のTK氏では、らちが明きそうも無いので、その上司の方から
 回答するように要求したいと思うのですが、村上様の過去の経験上いかがでしょうか?

□ また、今後の進み方によっては、最悪内覧検査日を延期する(内覧検査を
 人質に)という手段も考えられるのですが、村上様の立会いのご予定はいかがでしょうか?
 (例えば2/19日曜日等)


(以降、中篇に続きます)  
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            NHK出版 生活人新書   

■□■  「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著  ■□■

           どうぞ、ご参考になさってください。

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  一級建築士 ・ マンション管理士
  村上 健
  HP      http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/
  メルマガ   http://www.melma.com/backnumber_63026/
  ブログ    http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/

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