内覧会検査　江東区の「TTST」マンション　1番手　健さんのマンションアドバイス/ウェブリブログ

内覧会検査　江東区の「TTST」マンション　1番手　

<< 作成日時： 2008/11/26 22:29 >>

内覧会検査　江東区の「TTST」マンション　1番手　

2008年　

■　ＴＫさんからメール

10月14日

□　「内覧会検査新規依頼です」

□　ご無沙汰しております。
　以前の内覧会検査でお世話になりましたＴＫです。
　マンションはとても快適です。

□　早速ですが、今度は母の購入しました、「ＴＴＳＴ」の内覧会検査をお願いでき
　ましたらと思いご連絡をさせていただきました。
　内覧会の日時は、１１月２５日（火）０９：３０～です。
　ご都合は、いかがでしょうか？
　ご連絡をお待ちしております。
　宜しくお願い致します。

10月21日

□　お引き受けいただき有難うございます。

□　このマンションを選んだ理由としましては、好みの立地に両親、子供で
　暮らせるということです。　

□　２度目の内覧会検査ですが、まだまだ不安がいっぱいです。
　出来る限り情報をお伝え致しまして、お力をお借り出来ましたら幸いです。
　こちらこそどうぞ宜しくお願い致します。

11月11日

■　私から

□　売主回答内容についてコメントいたします。

□　>　売主完成検査記録を事前に提出願います。
　　　>　（回答）　建物内覧会当日にご覧頂けますよう準備いたしますが、お渡し
　　　　　　　　　　することはできません。（社内資料ですので、撮影及びコピーは
　　　　　　　　　　ご遠慮下さい。

　　⇒　”ご覧いただく”のではなく、売主として買主に対して報告する必要が
　　　　あります。買主との契約物件の売主検査結果が社内資料だなどという
　　　　認識がおかしいです。
　　　　事前に提出したり、事前に報告したりする売主が最近増えています。
　　　　やっとまともになりつつあります。
　　　　売主ＭＩ不動産Rの他物件では、事前に報告しています。

□　> 　未済工事ある場合、完了予定日リスト提出
　　　> (回答)　基本的に専有部の未済工事はございませんが、万一未済工事
　　　>　がある場合は当日リストをご覧いただけるように準備いたします。

　　⇒　当日ではなく、当然事前提出です。

□　>　官庁指導・売主都合・施工上都合による設計変更項目リストを事前に
　　　>　提出願います。
　　　>　(回答)　専有部の設計変更項目については、内覧会当日に最終図面を
　　　>　お渡しいたします。共用部パンフレットにつきましては後日配布させていた
　　　>　だく予定です。

　　⇒　買主検査当日に変更報告などということはありえません。
　　　　当然、事前提出です。

□　>　工事完了検査済証写しを提出願います。
　　　>　(回答) お引渡し時の書類に工事完了検査証写しをお渡しさせていただます。

　　⇒　内覧会検査当日提出です。

□　>　建設住宅性能評価書写しを提出願います。
　　　>　(回答) お引き渡し時に建築住宅性能評価書写しをお渡しいたします。

　　⇒　引渡時に提出されるのは、建設住宅性能評価書原本です。
　　　その写しは、交付され次第、遅くとも残金支払い前までに受領なさってください。

□　ＴＫ様が「ＴＴＳＴ」の1番手です。
　後に続く方々のためにも、是非頑張ってください。　

11月16日

■　ＴＫさんから

□　売主回答内容について、アドバイスありがとうございます。
　早速、アドバイスいただきました件を、11月11日に再度要望を致しました。
　その後、２回、なるべく早くの回答を要求しておりますが、まだ、回答を貰えて
　おりません。
□　要求を何処までのんでくれるか、だんだん売主の対応が良くなってくる事を、

　期待しております。

□　一番手と伺うと、緊張致します。自分の内覧会検査の時は最後の方でしたので、

　前の方には、頑張っていただき感謝致しました。今回は、後の方の為に頑張ります。

11月20日

□ 　以下、売主回答内容についてアドバイスいただきましたので、売主に要望を
　　しましたがそれに対する回答です。

　　･　電話にて販売代理・MB地所RSより、以前回答した内容と変らないとのことです。

　　・　売主完成検査記録については、コピーがほしいと何度も言いましたが、言い
　　方は丁寧ですが、内容は以前連絡しました通り変更がないとの事でした。
　　忘れてしまうので、見た内容を全て何時間かかってもメモして帰りますと伝えた
ところ、了承しました。

　　・　内覧会当日、売主が立ち会う事を再度確認をしましたところ、まずお部屋を
　　見ていただいて、その時売主・ＭＩ不動産R正社員のマンションアテンダントが、
　　立ち会うと言っておりました。
　
　　･　まず、売主検査結果報告書等の確認をした上、住戸を検査すること、品質
　管理担当の方に売主検査結果報告書の報告をして貰いたい、と伝えましたが、
マンションアテンダントが、きちんと報告できますとの事。
　　以前の私の内覧会検査の時のマンションアテンダントの方はその様な感じでは
　　なかったので、売主検査に携わった方を要望致しました。

□　一番手は、大変だと実感致しました。
　「ＴＴＳＴ」の売主は、４社ＪＶと言っていました。
　４社の意見を共通させるのに手間がかかるし、融通がきかない印象でした。
　売主対応が心配になってしまいました。

■　私から

□　販売代理は、購入住戸の検査に関しては権限も能力もないのですから、
　　契約当事者売主を相手になさるべきだと思います。

□　マンションアテンダントというのは、単なる案内役・説明要員でしかないので
　意味ありません。買主による購入住戸の検査なのですから、売主としての
　報告や買主検査に立ち会うのは契約当事者の建築・品質担当者であることが
　必須です。　

11月21日

■　ＴＫさんから

□　内覧会検査当日の手順・役割分担を、拝見致しました。

□　当日は私と、妻、私の母と３名で出席します。
　　　
□　内覧会検査まで４日となりました。
　連休は、準備を整えたいと思っております。
　当日は、宜しくお願い致します。

11月25日

■　内覧会検査当日です。

9:00

□　マンション近くのカフェで待ち合わせ。
　ＴＫさんとお母様と。

　　「お久しぶりです」

　　「いかがですか、住み心地は」

　　「お陰さまで快適です。今日は母のマンション、よろしくお願いします」

　　「いいですね、親子がすぐ近くに住めるというのは」

　　「これまで親子で同じマンションに住みたいと２戸申し込んできたのですが、何度も
　　　落選してしまいました。籤運悪くて・・・　今回やっと同じ街に住むことができる
　　　ようになりました」

　　お母様マスクをしておられる。
　　「風邪ですか？」

　　「ええ直前にひいてしまいまして・・・」

　　「今日はご子息にお任せになられて、早めにお帰りになられたほうが・・・」

□　直前打ち合わせ　　手順と役割分担の確認

　　「と言っても、ＴＫさん二度目ですから必要ないですね」

□　「あの、”正社員のマンションアテンダント”というのは・・・？」

　　「そうですね、”正社員の”というところがどうも・・・(笑)」

9:30

■　:受付

■　売主報告

□　売主4社のうちの幹事会社ＭＩ不動産Ｒの品質企画部クォリティマネジメント室
　　　主管ＳＪさん
　　　販売事務所長ＯＮさん　施工者ＳＭ建設のＮＭさん　内覧レディ　その他
　　　売主側は計5人もがテーブルについた。

□　売主検査結果報告　

　　ＴＫさんの正面に座っていた内覧レディが説明し出した。
　　「こちらが売主検査記録でございます」
　　本来の主役・品管の主管は端に座っている。
　　これが”正社員のマンションアテンダント”と拘っていたことなのかな？
　　空気を察したのか、品管の主管が説明し始めた。

　　「ＫＱＩチェックリストに基づきまして100項目以上のチェックを行っております」

　　「見せてください。買主の私が気になっているのは、ＳＭさんの　千葉のＩＫの物件で
　　　問題がありましたよね、あれに該当するのはどの項目なのですか？　あ、これですか、
　　　なるほど、あの場合は売主が見つけたわけじゃないんですよね。みると、”不適”と
　　　いうのがいくつかありますが・・・」

　　「鉄筋工事というのは手作業によるため、施工した状態では位置がちょっとずれていたり
　　　するなど基準値を満たしていなかったりすることがあるのです。それを検査して修正して
　　　”適”とした上で次工程に進めていくのです」

　　「ＰＣ工事とありますが、柱や梁がＰＣなんですか？」

　　「いえ、当現場ではＰＣはバルコニースラブだけで、柱や梁は在来工法です」

　　「タイルの接着力はどうやって測定するんですか？」
　　「塗膜厚不足とありますが、厚さを測る機械があるんですか？」
　　「ホルムアルデヒド関係の材料のチェック方法は？」
　　「環境測定というのは実測なのですか？」
　　「コンクリートになにやら混ぜものしたという事件がありましたね、ああいいうことはやってない
　　　んでしょうか？」
　　「断熱材吹き付け厚さはどうやって測定するんですか？」
　　「排水チェックというのはどうやるのですか、目視ですか？」
　　「給気口と排気口はどこにあるのですか？」
　　「排水管はどこを通っているのですか？」
　　･･･････････････････････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・
　　･･･････････････････････････････････････････････････････････・・・・・・・・・・・・・・・・
　　ＴＫさんからの質問が続きます。

　　「売主検査結果報告は以上で終わりですか？」

　　「はい」

　　「建物全体についてはわかりましたが、肝心な私の購入住戸の検査結果報告をして
　　　ください」

　　「それは、ここにはご用意しておりません。後でよろしいですか」

　　「いや今、全て報告してください」

　　「そうですか、では持ってこさせます」

　　･････････････････････････・・・・・

　　「お待たせいたしました。ＴＫ様のお宅は当社ＭＩ不動産Rの品質企画部ＱＥのＹＤが
　　　9月12日に検査しまして20項目の指摘を行い、10月29日にＮＭが手直し確認
　　　した結果、一部残があり11月14日に最終確認を行いました」

　　「指摘内容を説明してください」

　　「傷・汚れ以外では、ルーバー面格子が鳴る、SD扉がたつき、ＬＤ入口扉ガラス
　　　割れ交換、網戸泣き、隔てﾊﾟﾈﾙ下部排水溝網取り付け、室外機がたつき、
　　　収納扉不ぞろい、バルコニー塗装・・・といったところです」

　　「内外装や建具の表面的なことばかりですが、技術的なこと設備的なことは？」

　　「もちろん設備も検査していますが、指摘無しなので記載されていません」

　　「ということは、売主として完璧ってことなんですね？」

　　「はい、完璧です」
、
　
□　設計変更報告
　　「専有部分の変更はこの２項目です」

□　買主検査記録用紙の確認　　
　
□　検査準備状況の確認
　　「設備機能は全て生かしております。ご依頼の用具類は全て整っております」

□　「騒音実感確認は先にお願いします。ラジカセとＣＤもご用意いたしました」

□　「検査の最終段階で品質管理担当としてＳＪさんが立ち会っていただけますね？」

　　「私はこれから出かけますので、販売担当のONが立ち会います。彼は売主ですので・・・」

　　「買主による契約物件の検査なのですから、建築・品質担当が立ち会ってくれない
　　　とと困ります。ＳＪさんが対応で気なのならどなたか他の品質管理の方でも」

　　「今日の予定はどんな感じですか、どのくらい時間かかりそうですか？」

　　「それはやってみなければわかりませんよ。出来次第ですよ」

　　「そうですか。わかりました。4時には戻ってきますので、立会い時刻を早めに連絡して
　　　いただけましたら」
　
□　「それではお部屋へどうぞ」
　　ここまでで、なんと1時間半もかかってしまった。　

１1:00
　
□　エレベーターを降りて廊下を歩きながら
　　「この階でよかったですね。タワー中央のタワーパーキングの屋根よりも上で」

　　「ええ、下のほうの人たちは廊下が真っ暗だと言ってました」
　
■　入室　

□　立会者　施工　SM建設のＮＭさん他
　　　　　　　　内覧レディ（マンションアテンダント？）MDさん　
　
■　騒音実感確認

□　ちょうどこのとき、奥様がベビーカーのお子さん連れて到着。

□　売主側で隣戸・上階住戸に入ってもらい生活騒音相当音を出してもらう。
　連絡はトランシーバーで。
　その影響は、空気伝播音・固体伝播音とも、一般的な状況だった。
　
□　ただ界壁の乾式耐火遮音間仕切壁へのノックや建具開閉による衝撃振動の影響が
　大きいことを実感。

■　ＴＫさんは内覧レディから設備関係の説明を受け、施工者と仕様や基本機能の
　　確認。

11:30
　
■　検査開始

□　最初にサッシュの気密状態のチェック。１箇所だけ気密不良あり。
　
□　共用(外部)廊下のチェック。
　水上側の床長尺シートの浮きが多い。
　なんと室外機置き場に給気口が設置されている、これは問題。
　
□　バルコニーのチェック
　真っ先に目に飛び込んできたのは、キッチン排気口。設置位置と設置状況に問題あり。
　柱・梁・壁のコンクリート面の状況は良好。床シート貼り概ね良好。手摺・排水溝ＯＫ、
　隔てパネル隙間なし。
　室外機支持具固定不良。配管カバー固定不良。

□　水周りチェック
　キッチンシンク　水栓蛇口に問題あり。

13:30

■　昼食休み

　「私達殆ど傷と汚ればかりです。もう3周もしてしまいました(笑)」

　お母様は体調がお悪いようなので、食後にお帰りになった。

14:30

■　検査再開

□　内装・建具のチェック。
　リビングの掃き出し窓アルミサッシュに問題あり。
　各室出入口扉のアンダーカットは十分に確保されている。
　界壁に接したクローク扉の閉鎖時の振動が界壁(乾式耐火遮音間仕切壁)に伝わる。
　
□　売主品質管理ＳＪさんに15:30に立ち会ってくれるよう連絡してもらった。

□　室内設備関係

　洋室2室の24時間換気用給気口設置位置と構造が問題。
　　
15:30

■　売主に指摘事項の伝達と記録

□　立会者　売主4社の幹事会社ＭＩ不動産Ｒ品質企画部クォリティマネジメント室主管SJさん
　　　　　　　　施工ＳＭ建設主任ＮＭさん　
　　　　　　　　内覧レディＭＤさん

□　まず、ＴＫさんの指摘内容から伝える。特に大きかったのは

　　「キッチンの引き出しの最下段の手掛かりが最下部になっていますが、母はそこまで
　　　かがむことが出来ないのです。引き出しの下部ではなくじょうぶに手掛かりを
　　　設けるべきではないでしょうか。何らかの改善策をお願いします」

　　「フラットに見せるためのメーカーのデザインなんですよね。でも確かに仰るとおり
　　　ですので、検討してご提案いたします」

　　「インターホンの映像の状態が一部よくないので調整してください」

□　次に私の指摘の伝達。

□　「共用廊下の床長尺シート、水下側は完璧なのですが、水上側の浮きが多いです」

□　「エアコン室外機置場の奥に洋室の給気口が設置されています。どうしてこんな場所に
　　　設けたのか？　機械の騒音は侵入するし、床面に近いから廊下の歩行音も侵入
　　　してきます。防音対策を講じてください」

□　「バルコニーの隣戸との間の隔てﾊﾟﾈﾙ付近に当方のキッチン排気口が設置されており
　　　　このままでは、排気がお隣に侵入してしまいます。すぐそばに窓もありますので。
　　　　排気の侵入防止対策を講じてください」

□　「エアコン室外機の支持金具の肝心なところの取り付けビスが緩んでいた殆ど効いて
　　　　いません。冷媒配管カバーの固定ビスも緩んでいます」

□　「キッチン　水栓蛇口がシンクからはみ出しているため、水がカウンター上から床面に
　　　　流れ落ちてしまいます。水栓本体の設置角度を回転させシンク内に納めてください」

□　「リビング掃き出し窓片引きアルミサッシュの開閉が非常に重いです。そして開閉時に
　　　　がたがたと振動します。抵抗感がかなり大きい。アシストハンドルが必要ですね」

□　「洋室(1)の給気口も腰窓下部に設置されています。この外側は室外機置場、
　　　　当然騒音がストレートに入ってきます。防音型としてください」

□　「洋室(1)のクローゼット扉の閉鎖音が階壁に伝わってしまいます。先ほどの騒音
　　　　実感確認でもよくわかりました。静かに閉まるように調整してください」

□　「洋室(2)腰窓アルミサッシュ召し合わせ下部が気密不良です。外気が入ってくる
　　　のが手に感じますでしょう」

□　「洋室」

□　「今回は腰窓アルミサッシュに指挟み防止ストッパーがありますね。私のマンション
　　　　では付いてなかったのですが、今回は改善したのですね」とＴＫさん。

16:30
　　
■　指摘事項のまとめ

□　売主4社の幹事会社ＭＩ不動産品質企画部クォリティマネジメント室主管ＳＪさん
　　　　　　　　　施工ＳＭ建設主任NMさん　
　　　　　　　　　内覧レディMDさん

□　検査記録の読み上げ確認。
　　
□　「手直し完了確認日は１月8日です」

　　「では、１月5日までに、売主さんとしての手直し完了確認結果を私宛に提出して
　　ください。売主さんとしての検討結果の報告は12月5日までにお願いします。そして
　　今日立ち会っていただいた方が次回も立会いをお願いします。
　　
　　「はい、ご指示いただきました内容は、こちらに記入いたしました」

□　双方が署名捺印してコピーを受領した。

□　「売主4社の出資比率は？」

　　　「30:30:20:20で、当社が幹事会社になっています」

　　　「内覧会一日何組くらいですか？」

　　　「三十組程度です。あまり多いと人でも大変ですし対応の室もばらついてしまいますので」　

17:30

■　”蛍の光”の曲が流れる中、その場を借りて反省会。

□　「おつかれさまでした」

　　「いかがでしたか」

　　「これが”一番手”なんだなと思いました。確かに大変です、一番手は・・・(笑)
　　　前回の私のマンションでは最後の方で楽でしたが」
　　

　　「事前確認事項への回答ではかなり不安な内容で心配でしたが、今日の対応
　　　には安心しました。私にとっては2回目なのでそれなりにしっかり検査できたと
　　　思います」

　　「で、出来栄えに関しては？」

　　「なかなかいい出来だったと思います。床フローリングは素晴らしかったですね。ただ
　　　私のマンションと比べてクロスの出来はいまひとつでしたね」

　　「リビングの掃き出し窓のサッシュは開け閉めが大変ですね」

　　「年寄りでなくても相当に力が要る。母は脚が悪いので開けられないんじゃないかと。
　　　アシストハンドルは必要ですね」

　
　　「当初は”正社員のマンションアテンダント”が立ち会うなどと変に拘っていましたが、
　　　　今日は品質管理主管のＳＪさんが立ち会ってくれたので、よかったですね」

　
　　「内覧会検査経験者のＴＫさんが1番手でよかったです。おつかれさまでした」

□　売主報告では設備関係の指摘なしのことだったが、買主検査では、いろいろあった。
　　　キッチン排気の隣戸への侵入、洋室給気口の位置・仕様不適切、キッチン水栓
　　　蛇口からの水が床に流れ落ちる恐れ等々。まともに検査したのだろうか？

□　買主検査に先立つ売主検査結果報告になんと1時間半もかかってしまった。
　　7人もの人たちの時間がかなり無駄にされた。
　　売主が検査記録を事前に提出するか、もしくは事前に買主に報告してさえいれば、
　　このような無駄は無くなり、内覧会当日はすぐに検査に入ることが出来る。
　　そのことに売主は早く気づいて欲しい。

　
17:30　

■　検査終了

■　検査所要時間　　７時間　(当方純検査所要時間　　3時間30分)

■　歩行数　　　　　　8920歩　　　(検査中歩行数　1461歩）

■　指摘事項　　　　　68項目　　　(当方指摘項目　17項目)

■　大きな指摘事項　(傷・汚れ・隙間等以外)

□　共用廊下の床長尺シート、水上側の浮きが多い

□　エアコン室外機置場奥腰壁設置の給気口位置・形状・仕様不適切
　　　騒音が室内に侵入する

□　バルコニー梁に設置されているキッチン系統排気が隣戸に侵入する

□　エアコン室外機の支持金具の固定ビス緩み

□　エアコン用冷媒配管カバーの固定ビス緩み

□　リビング掃き出し窓片引きアルミサッシュの開閉が非常に重いアシストハンドルが必要

□　リビング掃き出し窓片引きアルミサッシュ開閉時に振動する

□　キッチン　水栓蛇口がシンクからはみ出し水が外に流れ出す　回転角度調整

□　キッチン　引き出し最下段の開閉がしにくい

□　洋室(1)の給気口腰窓下部設置配置不適切　室外機騒音が侵入する

□　洋室(1)クロゼット　扉閉鎖音を静かにする

□　洋室(2)腰窓アルミサッシュ召し合わせ下部気密不良　

□　洗面室　洗濯機防水パン　周囲の隙間を塞ぐ

□　洗面室　洗面化粧台　引き出し　閉鎖音が煩い

■　問題点

□　購入住戸の売主検査記録を予め用意していなかったこと

□　キッチン排気が隣戸に侵入してしまう
　　　設置位置と排気口形状の検討不十分　(設計配慮不足)

□　洋室2室の給気口から室外機騒音や共用廊下歩行音が侵入してしまう
　　　　設置位置及び形状不適切　(設計配慮不足)

□　洋室(1)　クローぜット　扉の閉鎖時の振動が界壁に伝わる
　　　界壁は乾式耐火遮音間仕切壁なので振動が伝わりやすい　(施工配慮不足)

□　キッチン　水栓蛇口からの水が床面に流れ落ちる恐れあり　(施工配慮不足)

□　リビング掃き出し窓アルミサッシュ　非常に抵抗が大きく開閉しにくい
　　　強い力でなくても開閉できるようにアシストハンドルが必要

■　良かった点
　
□　売主の品質管理主管がその完成検査記録を見せて詳しく説明したこと

□　売主品質管理主管が検査の最終段階で立ち会ったこと

□　施工者が終始立ち会ったこと

□　売主側が騒音実感確認に立ち会ったこと

□　騒音実感確認用ラジカセ及びＣＤを売主が提供してくれたこと

□　アルミサッシュに指挟み防止ストッパー設置　(安全配慮)

□　各室出入口扉にアームストッパー若しくは煽れ止め設置　(安全配慮)

□　アームストッパーのストップ音が静かだったこと　(気配り)

□　各室出入口扉　アンダーカットは十分確保されていたこと

　
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　　　　　　　　　　どうぞ、ご参考になさってください。

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　　一級建築士　・　マンション管理士
　　村上　健
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