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内覧会検査 横浜市の「ＲＣＨＤ」マンション １番手 前編 2008年 ■ Ｉ さんからメール 5月16日 11:55 □ 初めてメールを送らせていただきます。 9月11日引き渡しの「ＲＣＨＤ」というマンションを購入予定です。 出来ましたら、是非村上様に内覧会への同行をご検討いただきたくメール致しました。 □ 私、大手建設会社勤務の技術者です。 建築の施工に関してはそれなりに理解していると思いますが、多くのゼネコンが設備工事が サブコン任せであるように、私も設備に関しては全くのド素人です。 当初自分で検査を行う予定でしたが、村上様の著書を拝読し、その自信がなくなったことが 村上様にお願いしようと考えた一番の理由です。 □ 村上様もお忙しい時期かと思いますので、ご都合が付くかどうか…と思っておりますが、 どうぞよろしくお願い致します。 □ 概 要 売 主 ＮＳ地所 設 計 ＡＤ建設 施 工 ＡＤ建設 引渡し 平成20年9月11日 内覧会 平成20年6月21日(土) 13時～ 予定 5月16日 19:07 □ 早速の返信ありがとう御座います。 現在、売主に内覧会への立会いと、ＡＤ建設さんからの社内検査・是正記録と売主完成 検査記録の事前開示を打診いたしています。 □ 売主であるＮＳ地所さん自身は内覧会に立会わないということでした。 （当日は受付が2～3名いるが、マンツーマンで立会うことはしない。） 現在交渉中です。 □ ＡＤ建設さんには、オプション会(昨年9月)の時に話す機会を設けて頂き、私が疑問に 感じた下記の件を質疑させて頂き、口頭で回答をもらいました。 ◆ 情報公開について ・ 施工図のコピーをください。 ⇒ コピーは不可ですが、この場で閲覧ならばＯＫです。 ・ コンクリート打設後、間仕切り下地施工後、検査させてください。 ⇒ 安全管理上お断り致しています。 ・ 工事写真の開示はお願いできますか？ ⇒ 希望であれば、内覧会の時にお見せできると思います。 ◆ 躯体編 ・ 杭無しのベタ基礎ですが、地盤柱状図を見せてください。 ⇒ その場で見せていただきました。（5ｍ掘る前に支持地盤がありました） その他、構造スリット・免震スリット位置、開口部の誘発目地や断面欠損率についても 質問しました。 ◆ 内装編 ・ 断熱材ウレタン吹き付けは何ミリ？ ⇒ 25mm以上は確保しています。 ・ 天井が一部直仕上ですが、躯体の精度は確保できますか？ ⇒内覧会でご確認ください。 ・ 水廻り・寝室廻りの遮音はどう考えてる？ ⇒ 水廻りは界床までボードを張ります。 寝室廻りの壁は天井までです。 （寝室横の廊下上に換気ユニットがあり、この音が寝室に漏れると考えたが、ＡＤ建設側は 気にならない程度と判断。） ・ バルコニー ウッドデッキ下のメンテ方法は？ ⇒ ＮＳ地所から説明あり。自分で、デッキを外すらしい。 □ これまでの流れが、村上様の言う「買主としての当事者意識をしっかりもっているか？」 の回答になるかは分かりませんが、自分では当事者意識はあると考えております。 □ 最後に、ブログへの掲載は問題ありません。 ５月21日 □ この度は、お忙しい中、私どものマンションの内覧会検査をお引き受けいただきありがとう ございます。 □ 内覧会検査まで1ヶ月を切っていますが、売主を立ち合わせ厳しい対応をもって検査に 臨むべく、これから売主と交渉していくことをお約束します。 □ 新聞・雑誌の記事は拝読させていただきました。 現在メルマガ・ブログを読み進めているところです。 その中にあった川崎市の「ＲＣＭＹ」マンションは、今回私どもが購入した物件と同じ売主 ＮＳ地所だとすぐに分かり、そこに書かれている売主の対応に愕然としました。 この方の二の舞にならないように、売主側に下記内容を建築部担当者宛に発送しました。 ------------------------------------------------------------------- ＮＳ地所 建築部 ＳＤ様 内覧会買主検査前にあたり買主である Ｉ は、売主であるＮＳ地所に対し下記の件を 強く要求します。 ・ 内覧会前事前提出書類 ① 売主の建築技術者による売主完成検査記録の事前提出をお願いします。 ② 契約住戸及び共有部の設計変更リストの事前提出をお願いします。 ・ 内覧会当日提出書類（コピー） ① 建物検査済証のコピー提出をお願いします。 ② ホルムアルデヒド検査報告書の提出をお願いします。 ③ 検査ではパンフ図及び施工図を見ますので、施工図の閲覧貸出しをお願いします。 ・ 内覧会立会いの依頼 ① 内覧会での売主建築技術者の立会いをお願いします。 （上記売主完成検査を行った人が望ましい） 買主が契約しているのは売主の御社です。御社技術者が立会うのは義務です。 ② 内覧会検査には外部建築士（村上健氏）及び、大手建設会社技術者が立会います。 ・ 内覧会買主検査にあたり準備願いたいもの ① 内覧会検査当日、電気・ガス・水・湯・床暖房の機能が生きていることを確認ください。 ② バルコニー・ポーチ・外廊下の水勾配検査を行いますので、バケツの用意をお願いします。 ③ 室内天井点検口、サッシュ上部の点検を行いますので、脚立の用意をお願いします。 ④ 騒音実感確認を行いますので、音源（ラジカセ）の用意をお願いします。 両隣・上階には売主に入っていただき、生活騒音を出してもらいます。 上記の要求事項に対し、売主は書面で回答ください。 書面には、責任能力のある方の署名をお願いします。 ------------------------------------------------------------------- □ この回答が届き次第、村上様にご連絡致します。 □ 連絡事項 内覧会買主検査の時間を9：30～に変更してもらいました。 変更後日時 6/21(土) 9:30～ □ ご相談 事前に村上様の内覧チェックを体験させていただくべく、どなたかの内覧会に私が同行 させていただくことは可能でしょうか？ 5月21日 ■ 私から □ > 事前に村上様の内覧チェックを体験させていただくべく、どなたかの、内覧会に > 私が同行させていただくことは可能でしょうか？ ⇒ 面白い話ですね。 依頼主（買主）の知り合いがリハーサルのために参加したというのは何件かありましたが、 他人の内覧会に参加、というのは恐らく今まで無かったかと思います。 ぜひやりたいですね。 依頼主の方にご相談してみますので、Ｉ 様が休みをとれる日をなるべくたくさん挙げて みてください。なるべく土日にしたいですが、相手のあることですので・・・ ■ Ｉ さんから □ 平日休みをとるのは難しいので、できれば土日でお願いしたいと考えます。 とは言っても、こちらが無理に頼んだことなので・・・ 5/24(土),25(日),27(火),28(水),31(土) 6/1(日) , 3(火), 5(木), 7(土), 8(日), 10(火), 11(水),15(日) でお願いできますでしょうか？ □ 内覧会検査当日…自分が売主に一歩も引かずに交渉できるかが心配… 村上様が同行する内覧会検査の流れを事前に把握したい… 村上様が実際どういう風に不具合を見つけているのかを確認したい… 村上様に同行を依頼する方で、そう考える人は多いと思います。 今後私を含め「買主の質」？向上のため、是非内覧会事前体験を 実施させてください。 5月22日 □ 検討したのは30物件近く。モデルルームは5件見てまわりました。 □ 大手デベロッパー・大手ゼネコンが理想でしたが、予算・立地の関係上大手は諦めました。 当時の私の知識では、デベは売るだけ。結局はゼネコン次第… そう考えていたため、デベは 無視して、それなりの知名度のあるゼネコンが施工する物件に絞りました。 □ 私は都内の物件を希望していましたが…神奈川じゃないという理由で妻に却下されました。 この物件の外観は気に入りませんが、妻が気に入ったようです… どうして女性はあんなコテコテの外観が好きなんでしょうか… □ 施工中現場検査については、躯体施工後とボード施工後の二度を希望しましたが、売主 から安全上の理由で断られました。 （なぜもっと粘らなかったのか…と今は後悔しております） □ 内覧検査の結果大きな問題があった場合ですが、その度合いによっては受け渡し拒否します。 許容範囲の不具合であれば、受け渡し日延期を考えます。 □ 村上様に依頼することにしたのは、購入する物件の建築・設備の良い所も悪い所も全てを 知っておきたいと思ったからです。 大手ゼネコン勤務ということもあり、建築の施工に関してはそれなりに知識と経験はあるつもりです。 しかし設備に関しては全くのド素人と言っても過言ではありません。 目に見えない設備系統や、設計及び施工上の不具合などは、どこが問題点で、どこまでが修正 可能範囲なのかをチェック・判断するのはプロでないと難しいと思います。 村上様が、著書やブログで丁寧に指摘・対処されているのを読ませていただき、村上様に内覧 同行を依頼することにしました。 □ 物件を見て、生活動線が確保されているか…安全対策がされているか…セキュリティーは 万全か… 設計者の目でいろいろ教えてください。 また、不具合の抽出だけでなく、その対処法についてご教授願えればありがたいです。 （特に設備関係） 5月24日 ■ 私から □ 内覧検査事前体験の件、ＭＫ様から御快諾をいただきました。 □ 「ＰＣＭＫＳＦＴ」 6月10日(火) 10:00～です。 売主 ： Ｍ Ｉ不動産Ｒ他 設計・施工 ： ＴＮ工務店 5月27日 ■ Ｉ さんから □ 調整いただきましてありがとうございました。 私の日程調整ができましたので、参加させていただきます。 連絡が遅くなり申し訳ございませんでした。 当日、ＭＫ様・村上様の迷惑にならないようにしますので、よろしくお願いいたします。 MK様にもよろしくお伝えください。 6月 2日 ■ 売主回答内容についてコメントいたします。 □ 売主の建築技術者による売主完成検査記録を事前に提出願います。 (回答) 内部資料である為、提出することはできません。但し、閲覧は対応させて 頂いておりますので、当日確認してください。 ⇒ 内部資料などを要求しているのではありません。買主の検査を受ける前に 売主としての検査結果報告をすることを要求しているのです。 検査を受ける立場の者が検査者に対して、事前にその検査結果報告をするのは どんな業界でも当たり前のことです。 □ 内覧会当日、検査に売主が立ち会うこと。 (回答) 弊社の社員はエントランスに常時待機して何かありましたら必要に応じ 部屋に出向き、ご説明等の対応となります。内覧の立会いは施工会社の 社員が立ち会います。 ⇒ 検査をするのは買主、検査を受ける者は売主、その検査を受ける立場の 売主が立ち会わないなどということはありえません。 施工者は買主とは契約関係にありません。立会者はあくまでも売主です。 6月 5日 □ 連日の内覧検査同行お疲れ様です。 □ 本日、事前確認への売主回答(2回目)が届きましたので添付します。 ◆ ホルムアルデヒド検査。 前回は実施しないと回答してきましたが、今回は検査は実施するが、その検査結果は 渡せない…と言ってきました。 これに関しては、購入住戸の検査結果の確認ができれば良いかな…と考えています。 ◆ 騒音実感確認検査。 音源の用意を特別にしてもらえるそうです… 特別…(笑) 何ら特別ではないでしょう… 用意するのは、施工業者ですから… ◆ 売主完成検査記録の事前報告 本日メールで質疑しました。 （村上様にいただいたコメントを使わせていただきました） ◆ 内覧検査の売主立ち会い。 配員を理由に常時立ち会えないと回答してきましたので、人員の問題は、買主には 関係ない旨を伝えました。 □ 内覧検査事前体験の件 6/10の「ＰＣＭＫＳＦＴ」同行を楽しみにいたしております。 当日、ＭＫ様・村上様のお邪魔にならず… 少しは村上様のお手伝いができれば…幸い…と考えております。 6月10日 □ 内覧検査事前体験の日 □ その夜、ＭＫさんからのメール 本日は、これから村上さんとご自身の内覧会に臨む Ｉ さんにもご協力いただき、実に有益な ご指摘・ご支援をいただきました。目的を一つにする方の熱い気持ちに支えられ、気持が充実 した内覧会検査になりました。重ねて御礼申し上げます。 6月12日 □ 一昨日の内覧検査事前体験に同行させていただき有難うございました。 □ 村上様の著書・ブログ・メルマガを拝読させていただき、色々な不具合の知識は ありましたが、その不具合をいかに見つけているのか… その検査方法・着眼点を今回学ばせていただきました。 □ また事前体験させていただくことで、 ・ 内覧検査の全体の流れ ・ 売主との折衝方法 ・ チェック方法 ・ 当日必要なもの 打診棒：外壁タイル・床ビニールシートの浮き・剥がれチェック カード：気密チェックや幅木下の隙間Ｓチェックに使用 ライト：傷を見つけるのに必要 ・ チェックにかける時間配分 等が分かり、本番に向けてその対策を講じる時間ができ、大変有意義なものとなりました。 本番まで１週間…妻とチェック方法・役割分担・時間配分の対策を練って本番に臨みたい と考えております。 6月13日 ■ 私から □ 内覧会検査事前体験おつかれさまでした。 本番に向けての自信を持つことが出来たことと思います。 私も、ＭＫ様が快諾してくださったことはとても嬉しかったです。 ■ Ｉ さんから □ 連日の内覧検査同行お疲れ様です。 □ 昨日、事前確認事項への売主回答(3回目)が届きましたので添付します。 ◆ 売主完成検査記録の事前報告。 検査当日、現地にて報告（閲覧）するという回答をいただきました。 当日コピーをもらえるか現地で聞いてみるつもりです。 ◆ ホルムアルデヒド検査。 抜取検査を実施するみたいなので、契約住戸での試験をお願いしようかと考えています。 ◆ 内覧検査の売主立ち会い。 常時立会い…という訳にはいかないが、できる限り立会うという回答をいただきました。 □ 検査まであと１週間切りました。 週末は内覧会検査に向けて、持物のチェックと買出し、手順の確認（メモ作り）、チェックリスト の作成に充てましたが… 期待と不安が混ざった変な緊張感に襲われ落ち着きません… □ 当日は適度な緊張感を残しつつ、リラックスして検査に臨めるように最後の確認をしっかり 行いたいと思います。 □ では、２１日（土）朝、お約束した場所でお待ちしております。 ご指導のほどをよろしくお願い致します。 ６月20日 □ 本日、売主から検査準備状況確認の最終回答メールが届きましたので報告します。 ◆ 売主完成検査記録の報告（検査前に報告・閲覧） ⇒ 了解しました ◆ 売主の検査立会い ⇒ 極力立会います ◆ 設計図書・施工図・工事写真の閲覧 ⇒ 設計図書・工事写真はエントランスで閲覧ください ◆ 電気・ガス・水道・床暖房が生きているかの再確認 ⇒準備できています ◆ 各点検口が開いているかの再確認 ⇒準備できています ◆ 脚立、懐中電灯、バケツ、ラジカセ、仮設照明（各部屋設置）の準備 ⇒準備できています □ いよいよ本番が明日となりました。 あいにく天気予報は雨時々曇ですが、気合入れて検査に臨みます。 □ 「ＲＣＨＤ」のマンションコミュニティのＨＰで、他にも村上様に依頼した方がいらっしゃると いう書き込みがありました。 私が１番手なのでしょうか？ そうであるならば、後続の人のためにも強気で売主と戦います！ □ それでは明日、ご指導のほどを宜しくお願いします。 ■ 私から □ > 私が１番手なのでしょうか？ ⇒ 栄えある1番手です。期待しています！ □ 今日の内覧会検査結果は素晴らしかったです。3日前も。 明日も同様であることを期待して・・・ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ ＮＨＫ出版 生活人新書 ■□■ 「良質なマンションを手に入れる」 村上 健 著 ■□■ どうぞ、ご参考になさってください。 ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ 一級建築士 ・ マンション管理士 村上 健 ＨＰ http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/ メルマガ http://www.melma.com/backnumber_63026/ ブログ http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ |
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