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■■■　わが家の　ミカタ　　■■■　　　　　朝日新聞　2006年7月12日朝刊 ■■　超高層のチョー常識�C　■■　　 ■　 「５０年後」　は未知の世界　■ ■　億単位の修繕費、500戸の住民同意も大難題・・・　■ 　　記事から気になるところを抜粋(□)して、コメント(⇒)します。 □　実は、超高層には、古くなったら建て替え、という選択肢がまずない。 　「小規模なら大きい建物に建て替えて、新しく分譲した部屋の利益を費用に 　　あてられる。だが超高層は容積率の制限いっぱいに建てているので、この 　　手が使えない」(ゼネコンの設計者)からだ。 　　⇒　古いマンションで、数十年前の建設時の容積率制限に対して余裕を 　　　残して建設されたものの場合は、建て替え時に余裕分の容積率を残す 　　　とこなく目一杯利用できる。 　　　或いは、既存建物が容積率限度目一杯に建設されたものであったとしても、 　　　その後の都市計画の見直しで容積率制限が大幅に緩和された場合は、 　　　増えた容積率を全部使い切って建設することが出来る。 　　　こうして生み出された住戸を売却して建設費の一部に充てることが出来る 　　　のです。 □　解体の工法さえ確立していないという。 　　⇒　事実上、解体して建て替えるということは、技術的にも困難ということ。 　　　 □　このため、最近の超高層は建物を頑丈にし、内装や配管はリフォーム用に 　交換しやすくした「スケルトン・インフィル」と呼ぶ設計が主流。 　　⇒　地震で壊れないように、構造体は免震工法や制震工法を採用して、地震 　　　力を旨く逃がすことで、建物が地震力をまともに受けないように、設計する。 　　　 　　⇒　設備共用配管は専有部分を通さず、共用廊下に面してパイプスペースを 　　　設け、共用部分からメンテナンス出来るようにする。 　　⇒　将来いらなくなっても壊せないんじゃ困るなあ。 　　　壊れにくい、でも壊しやすいという画期的な工法を誰か考えて〜。 □　管理組合の役員を務めた30台の医師は、「高額の部屋を買った人らは”お客” 　　意識が強く、何を提案しても文句が付いた」　と溜息をつく。 　　更に数十年後には、相続で権利関係が複雑になっていることも。 　　⇒　一生懸命頑張っている管理組合理事を売主と勘違いしているんでしょうか。 　　　自分達の仲間が交代で役員をやってるわけなのに、権利意識ばかり振り回 　　　されてはかなわんですね。 　　　そういう人たちを、次期役員にさせましょう。 □　こうした面も含めた超高層の将来は、大量に建て続ける売主側も思い描き 　　切れていないようだ。 　　大手マンション業者の役員は言った。　 　　「50年後なんて考えて売ってません。私、そこまで生きてませんから」 　　⇒　これには呆れましたね。 　　　まあ本心なんでしょうけど・・・ 　　　でも、買った方は不安になるじゃないですか。 　　　こんなこと言ったら、マンション業界全体の体質が疑われますよ。 　　　とっくに疑われてるけど、決定的になる。 　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆ 　　一級建築士　・　マンション管理士 　　村上　健 　　ＨＰ 　 　 http://www5d.biglobe.ne.jp/~t-muraka/ 　　メルマガ　 http://www.melma.com/backnumber_63026/ 　　ブログ　　 http://kensanno-mansion-advice.at.webry.info/ 　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆　☆

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